10S | 纽约市房租狂飙，但你的租金涨幅可能并不合理？

在纽约，房租的上涨是一件很普遍的事情，租客也会根据自己的预算，来决定是否要在租约到期之后搬去新的住处。在决定去留之前，租客应明确自己公寓的房租上涨是否在一个合理的范围之中。

3年前，纽约通过了《2019年住房租金稳定和租户保护法案》(Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019, HSTPA of 2019)。其中，租金稳定(rent-stabilization)成为纽约州对房租的一种监管形式，由纽约住房和社区重建部(NYS Homes and Community Renewal)监督，确保租金增长幅度不超过租金督导委员会(NYC Rent Guidelines Board)规定的数额。

数据显示，租金稳定公寓(rent-stabilized apartment)占全纽约出租公寓总数的44%。每年六月，租金督导委员会会召集一次投票，就下一年租金稳定公寓可增加的租金幅度进行表决。今年6月21日，纽约市租金督导委员会投票决定，将纽约市内租金稳定公寓的一年期租约上涨幅度限定在3.25%之内，两年期租约上涨幅度限定在5%之内。

一般而言，租金稳定公寓的租约上都会注明租金稳定条款，租客们也可以登录纽约州住房和社区重建局的网站(https://apps.hcr.ny.gov/BuildingSearch/)，来查询所住公寓是否是租金稳定，或通过电话形式索要历史租金记录。

此外，租金稳定公寓对房租的调整还需满足以下条件：

• 涨房租前，房东必须提前30天通知租客，以便租客有足够的时间接受报价或是搬出住所。但当租客住满2年后，这个时间会被延长到60天；

• 房东可能会要求租客支付一定金额（通常不超过租金的2%），用来维护和改善大楼的设施(Capital Improvement)。但如果大楼在过去几年中没有进行过任何重大的装修，这种收费可能是违法的。

此外，HSTPA中也对自由市场公寓的涨幅做出了额外的条款规定。若房东计划加租超过5%，必须提前通知租户：

• 如果租客居住或其租约不到一年，需提前30天通知；

• 如果租客居住或其租约超过一年但不到两年，需提前60天通知；

• 如果租客居住或其租约超过两年或至少两年，需提前90天通知。

如果租客面临异常的房租涨幅，例如超过了租金稳定公寓涨幅的既定数额，租客可联系纽约市租金督导委员会来判断该租金涨幅是否违法，或向纽约租房和社区重建部进行投诉。

*本文内容非法律指导意见。如有需要，读者应就具体事实及实际情况，向专业律师寻求法律建议。

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