“5万亿大城”呼之欲出！谁是大湾区真正的C位？
文|云木
01
都市圈代表未来。然而，不是所有都市圈都已发展成熟。
根据清华大学中国新型城镇研究院发布的报告，全国共有34个都市圈，只有6个属于成熟型。
广州都市圈，超过上海、深圳、北京等都市圈位居榜首。
广州都市圈，包括广州、佛山全域，肇庆、清远城区，辐射韶关、云浮等地。
论面积虽然不是最大，论经济总量也不是最高，但论一体化的成熟程度，却无出其右者。
广州都市圈空间发展格局 图源：广东都市圈空间规划协调指引
根据最新发布的十四五规划，2025年广佛地区GDP要达到5万亿；2035年，广佛全域同城化基本实现。
02
一如北京国贸、上海陆家嘴之于北京都市圈和上海大都市圈，发展最成熟的广州都市圈，自然也不例外。
目前，广州已有珠江新城CBD，佛山则有千灯湖CBD，两者分别承担起广佛两城的中央商务区功能。
然而，立足于都市圈的层面，珠江新城难以辐射到广州西翼乃至佛山全域，千灯湖的影响力更是局限于佛山东部，广佛之间还需要一个新的CBD作为支撑。
这方面，地处广佛之心、位于广州都市圈核心要地、承东启西的白鹅潭，或能担起这一重任。
早在2011年，广州十二五规划就提出广佛在共建白鹅潭CBD的设想。然而，由于种种原因，最终这一规划被搁置。
白鹅潭地区发展规划示意图
这一次，白鹅潭能打响历史性的翻身仗，既在于一系列战略转移造就的天时地利人和的新局面，也与广州对城市西翼不计成本的投入不无关系。
花地湾、聚龙湾等城市更新项目的推进，刷新了老城区的城市界面； 都市圈“同城化”的大势所趋，让白鹅潭的区位优势尽显； 而广州经过20年的发展，东进南拓的使命接近完成，西联的重要性开始凸显……
万事具备，东风也来了。
日前，广州荔湾区宣布，未来3年，白鹅潭将扎实推进100个重点项目，总投资额超过3000亿元。
这一数字，6倍于荔湾区去年的年度投资额，相当于佛山全年固投的7成左右，能带来多大的增长效应，可想而知。
不仅如此，随着花地湾、聚龙湾城市更新不断推进，一系列高端要素资源纷至沓来：
国家呼吸医学中心来了，广州国际医药港来了，“三馆合一”来了，一批商业龙头也跟着来了……
03
千亿级商圈，正在成为超大城市的标配。
就在1个多月前的广州投资年会上，华润集团、北京华联、太古地产集体表态，将加快SKP、太古里、万象城三大地标性商业综合体落户广州。
话声刚落，9月中旬，太古里项目就在白鹅潭商务区聚龙湾片区正式落地，这是太古地产继太古汇之后在广州打造的第二个高端商业项目，也是全国第四个太古里。
无独有偶，10月10日，在广州第三轮土拍“大战”中，华润集团以38.6亿元摘得荔湾区珠江隧道口以西地，该地块位于白鹅潭商务区。
这意味着，争议已久的广州首家万象城选址即将尘埃落定，在黄埔、南沙、荔湾的争夺战中，白鹅潭代表荔湾成了最终的胜利者。
就在同一场土拍上，位于白鹅潭的广船后续地块，被中船集团与中信泰富两家巨舰级央企联手竞得，创下广州年内土地拍卖总价最高记录。
这个梦幻组合正是上海陆家嘴滨江金融城的缔造者，这一次下注白鹅潭，意味着什么不难得知。
三大顶级商业项目，白鹅潭拿下两席。在此之外，白鹅潭又获得两大巨舰级央企的青睐，且创下土拍年度记录，足见各大企业对区域未来发展的认可和重视。
事实上，白鹅潭的商业布局早就已经开始。前不久，万科超级商业借助花地湾规划横空出世，与万象城、太古里一道，构筑起世界地标性商圈的“黄金三角”。
在商业地产的江湖里，万象城和太古汇（里）的地位，几乎无人不知无人不晓。两大商业体均以“高奢”为定位，前者以风尚标杆、高品质体验为特色，后者则以奢侈品高能玩家的集结地著称。
可以说，凡是两大商业体所到之处，都会带动城市地标和网红打卡地的刷新。
不仅如此，作为高端商业的代表，一家万象城或太古汇单体商场，每年吸引到的客流以数千万计，年度销售额更是高达百亿以上。
2021年，全国共有10家商场销售额破百亿，其中就有深圳万象城和广州太古汇的身影。
数据显示，深圳万象城去年销售额接近130亿元，广州太古汇销售额首破百亿，双双同比增长30%以上，在疫情冲击之下仍然保持强大的韧性。
当万象城、太古里、万科超级商业齐聚白鹅潭，这一片区将一改多年停滞不前的局面，荔湾区也将一洗老城区的传统印象，而广佛同城化都市圈也将有一个共同的超级商圈的支撑。
众所周知，顶级商圈往往一个区域最具商业魅力和市场活力的地带，代表着最前沿的生活方式。
商业中心往往是人流、物流、资金流“三流”汇聚之地。
顶级商业中心的存在，将对高收入群体和追求时尚的年轻人带来强大的虹吸效应。
这些人的存在，又能通过潜移默化的方式重塑所在地区的圈层文化和城区格调，从而带动周边土地价值和住宅价值的重估。
各城市商圈商业实力指数 图源：中国经济周刊
立足于广州都市圈一体化发展的时代趋势，白鹅潭商圈犹如“同心圆”一样，影响力和辐射力遍及全城乃至包括佛山在内的整个都市圈区域。
04
在广州，东有“黄金三角”，西有“黄金三极”。
黄金三角，说的是珠江东岸，以珠江新城、琶洲、广州国际金融城构成的CBD矩阵；
黄金三极，则是珠江西岸，由白鹅潭核心区、聚龙组团、花地湾组团形成的CAZ矩阵。
一个是CBD，一个是CAZ，究竟有何区别？
简单来说，CBD是中央商务区，多以金融商务为主；
CAZ则是中央活力区，以“人-产-城” 深度融合为特征，以多样性、活力持久性和空间的人性化为追求，在金融商务之外，增添了更多商业、居住元素，正是世界各大CBD共同的进化方向。
以中央活力区为定位，这让白鹅潭，既不同于东部的珠江新城，也不同于西部的千灯湖，更像是对未来城市的全新探索。
在“黄金三极”中，白鹅潭侧重于“产”，聚龙组团聚焦于“商”，花地湾组团的优势则在于“居”。
早在2017年，万科就拿下了位于花地大道的广信资产包。经过多年筹划，将这片几近烂尾的地块，规划打造为1平方公里的超级活力大城。
过去20多年，广州深圳等地打造了为数不少的超级大盘，但这些大盘多数都以居住为主，属于名副其实的住区。
不同的是，花地湾这一次要打造的不只是作为居住的社区，更是融产业、商业、住宅、复合公共空间为一体的未来城市。
正因为大，在住宅之外，花地湾还规划了30万㎡地标级总部办公、约18万㎡超级购物中心、约50万㎡科创产业集群、约17.6万㎡立体公共空间以及约4.5万㎡滨水绿带，一个社区犹如一座生机盎然的城市。
正因为着眼于未来城市，花地湾在800米内3地铁6线交汇（规划中）、3公里8所中小学6家三甲医院等强势配套、三馆合一等文化配套之外，还将打造以花地湾TOD超链中心、水廊花埭、花地花轴、混合街区为代表的4大城市复合公共空间。
之所以说是“复合”，是因为每一处公共空间都不是单一属性。交通、商业、产业、人居、生态，在同一个场景里相得益彰。
花地湾超链TOD示意图
当花地湾焕新之时，借助花轴、水廊等打造生态有机的体验空间的同时，也不乏复兴广府文化的深层考虑。
这是一座充满多样性的超级活力大城，也是充斥着未来想象的未来城市，更是颇具价值的投资目标。
1平方公里的花地湾，辐射的是36平方公里的白鹅潭商务区，影响的是数百平方公里的广佛都会区核心区，这正是其核心价值所在。
站在白鹅潭超级历史机遇面前，许多人已经有了行动。
就在刚刚过去的国庆，作为“黄金三极”之一的花地湾首发项目——金域曦府卖出168套，销售额突破10亿元。
而去年国庆，金域曦府正式开盘，成交1300套，刷新广州记录。
万科金域曦府区位示意图
05
历史，正在重回白鹅潭。
过去20多年，擅长城市布局的广州，先后打造了珠江新城、广州科学城、南沙新区等诸多发展奇迹。
如今，站在新的起点上，白鹅潭已成为广州下一个重点布局的对象。
广州西翼需要一个强势的增长极，广佛同城需要一个共同的中心，大湾区需要一个一个承东启西的战略要地，这是白鹅潭前所未有的历史机遇。
国际消费中心城市需要更多千亿级商圈，国际大都市需要更多的核心承载地，全球城市也需要更具竞争力的中央活力区，这是白鹅潭的目标所在。
选择一座城，就是选择一种生活方式，选择最值得投注的未来。
当白鹅潭重回历史C位之时，花地湾自然会光芒四射。
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国民经略主笔 凯风 作品
清华大学出版社出品，可点击图片查看
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