利率不断飙升，多伦多买了5套以上房子的业主惨了，有人已扛不住

自 2017 年以来，所谓的拥有多套房产的房主一直是安省房地产的最大买家群体，但一份针对该群体分析的最新报告表明，随着央行不断加息，债务不断攀升，拥有5套以上的多房产业主可能会变成最惨的群体了。

运营安省土地登记系统的私营公司 Teranet 在春季报告称，在 2017 年至 2021 年期间，多套房产所有者购买了这个时段 22% 的住宅物业，包括独立屋、公寓、半独立、联排别墅等，有超过五分之一的买家已经拥有不止一套房屋。

这一趋势在 2022 年继续加速，安大略省超过四分之一（ 25%） 的住宅物业被多房产业主购买。

在其第三季度市场报告中，Teranet 对这些数据进行了着色，将这个群体的拥有房子数量进行细分，结果发现：

两处房产：53%

三处房产：18%

四处房产：8%

五处或以上：21%

拥有五个或更多住宅物业的是第二大群体，而且，近年来，这一群体不断壮大，这类群体的行为方式与其他业主不同，这些方式似乎是流行缩略词 BRRR 所定义的房地产投资客的一些特征：购买（ Buy）、出租（Rent）、翻新（Renovate）和再融资（Refinance）。

BRRR 投资者杰克·伯恩斯坦 (Jack Bernstein) 说：“大流行让投资房地产变得很有吸引力，而在此之前，它是一种休眠的资产类别。”

伯恩斯坦在 20 多岁时已经在安大略省买了超过20多套出租物业的投资组合，现在是名网红了。

但 Teranet 的数据还显示，廉价债务推动的趋势可能会使一些新的5套以上房屋投资面临利率风险，预计未来几个月利率还会继续上涨。

拥有五处或更多房产的群体中，约有 70% 使用不止一家贷方，有时这意味着不止一家加拿大“五大”银行的A lender，还有所谓的 B Lender，就是信用合作社、抵押贷款投资公司等，B类贷款人的借贷利率往往比银行的更高。

而 Teranet 显示，自 2020 年以来，更多只拥有两处、三处或四处房产的人也已转向多家贷方。

Teranet 表示，自 2011 年以来，大约 30% 的多房产业主为他们在一年内购买的房产进行了再融资：有时是为了购买另一处房产，有时是出于其他原因。

但自 2019 年以来，再融资作为市场份额稳步上升，并且由拥有超过 5 处房产的投资客所引领，他们的再融资比例约为 34%，是仅拥有两处房产者（17%）的两倍多。

“整个房地产业务都依赖于巨额债务，”伯恩斯坦说。

随着利率的上升，伯恩斯坦说，他已经放慢了自己的借贷，只专注于利润率最高的交易。

“我所有的按揭都是浮动利率，幸运的是，当我购买这些房产时，我对其进行了分析和压力测试，所以仍然能够支撑。”

尽管如此，他正在寻找方法来增加他现有房产的额外收入，方法是从添加广告牌到出租储藏柜。

伯恩斯坦预见到麻烦的是那些过度依赖廉价债务的 BRRR 投资者。

“有很大一部分人连建筑成本和首付都是借贷的，”他说。

不断上涨的抵押贷款成本是一大问题，而且，许多人还拥有无担保的信贷额度、私人贷款或期票，如果持有成本侵蚀了他们从租金中获得的收入，这会增加他们的风险。

“有很多投资者可能会因此而被淘汰。......已经发生了失败者，我亲眼目睹了，我的圈子里已经有人正在关门倒闭了，”他说。

最小的多业主群体也是拥有最多房产的：持有房产的公司约占安大略省住宅物业的 4%，但这些大业主公司中，有 74% 拥有 10 处或更多房产。

Teranet 没有提供多套业主拥有的房屋的原始数量，但通过将其百分比与人口普查数据进行比较，可以看出规模感。 

2021 年的人口普查数据显示，多伦多有 1,253,238 套私人住宅，Teranet 报告称，29% 的人拥有多处房产，总计超过 363,000 套住宅。14.3% 的多伦多住宅物业归企业实体公司所有，约占全市 179,000 套住宅。这些数字不包括较大的多户出租建筑。

在Condo公寓方面，多伦多也属于自己的一个类别。Teranet 报告称，全省只有 28% 的多户住宅是Condo，但在多伦多，它们占所有多户住宅的 59%。奇怪的是，只有约 17% 的Condo公寓业主在 GTA 拥有房屋。

对于它的价值，伯恩斯坦先生声称大多数 BRRR 投资者避免购买公寓，因为这些房产的升值往往比与地面相关的住房要慢，而且翻新和升级的空间更小。

尽管如此，最大份额的拥有房屋的企业仍属于安省西面伦敦的米德尔塞克斯地区（Middlesex）的 15.3%，该地区包括伦敦的学生住房温床。人口普查数据显示，该地区 186,409 座私人住宅中，超过 28,500 座可能为公司企业所有。紧随其后的是渥太华-卡尔顿，占 10%，其次是皮尔区，占 5.9%。

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