房地产杂谈新编 三，被动赚钱
不管您头上顶着多少好听的头衔，也许是这个师那个师的尖端人才，依然属于手停口停的主动賺钱，不出活上面的老板不出粮。所以当您参加工作之时才会有什么IRA以及401k，为的是几十年后的退休时手停能用到，SSN那点眼芝麻糊钱只能勉强保证口不停，要想生活质量不下降还要靠自己。财富要靠打拼得来，勤俭节约发不了财，加上通货膨胀的因素，储蓄下来的钱，实际上一年比一年缩水。恕我直言，热衷于积累存款可不是一个好习惯。勤俭持家是劳动人民的光荣美德，如果一辈子就把心思放在节俭上，您这辈子就是劳动人民。当然，美国还有很多不劳动人民，靠吃政府救济。
有钱不一定快乐，问题是没钱更不可能快乐！我就不相信富二代一个个都忧忧郁郁，栖栖惶惶。而叫花子都潇潇洒洒，快快乐乐。
赚钱是一种能力，花钱是一种水平。随着能力的提高，水平肯定也会有长进。赚钱往往是举步维艰，而花钱可以是行云流水。有钱能使鬼推磨，没钱去做推磨鬼。没有钱包的充实，哪来内心的宁静，很多人都本末倒置了。穷人怕聊钱，死要面子活受罪；富人讳言钱，饱汉不知饿汉饥。
您整日绞尽脑汁，一门心思盯着自己的账户，终朝只恨聚无多，及到多时眼闭了。有那功夫还不如去想法子赚钱，钱是赚出来的，不是省出来的，赚钱的方式有不同，但穷人和富人的根本区别在于，穷人只能靠打工赚钱，富人则有赚钱的各种方式。
卖淫贩毒钱来的快，这里不讨论。中大奖，继承家业，你我家坟头上没长那根蒿子。对绝大多数平民百姓来说，只有老老实实合法赚钱。
第一，拼四肢体力，当一天和尚撞一天钟，此乃下策。
第二，有一技之长，温饱无虞，比如电工水管工。但也看什么技，满大街还能找到修打字机的吗?十几年前修电脑的也曾底气十足，现在百十来块可买一台，谁还去修？此乃中策。
第三，凭脑力智慧，中国人最常见的人生道路。劳心者治人，劳力者治于人，放之四海而皆准，这是上策。
第四，用钱去赚钱，也就是投资，会有风险，是赚钱的上上策。
第五，空手套白狼，赚钱方式的最高境界是用别人的钱去赚钱！
我们从大陆出来的要改变思维方式，欠钱不是什么丢人现眼的事情，这是在美国生活当中的一个游戏规则而已。就像把钱放银行里，实际上是银行欠你的钱，所以才给你利息。其次，欠债分好债和坏债，信用卡之类是坏债，赊账比长大疮还痒痒，要尽快还掉。房贷是好债，可以保留下去，按计划归还，甚至可以重新贷款出来。借鸡生蛋，借钱生钱，用别人的钱去赚钱是赚钱的最高境界，也就是所谓的空手套白狼。一般来说在现实生活中，这是痴人说梦，老和尚打儿子，没有的事情，但在房地产投资这行是确确实实存在的。
当然，您需要一笔启动资金，也就是头款放进去。一旦房价房租上升，同时关注市场利率，在适当的时机重新贷款refinance，把最初头款套出来，甚至可以cash out！
实例，1996年八万的房，两万头款。2005年增长到二十多万，重新贷款，并且要求 cash out，依然相当于放头款25％。还掉最初借的六万，实际上已经不到六万，减去本钱两万，居然还有十万在手，天上掉馅饼了！房租从开始的八百增加到一千四百多，用增加的房租涵盖重新贷款每个月多付的月供，居然还有少量现金流，撒尿洗萝卜，一举两得，空手套白狼成功。
今天的价位达到七十万，房租三千，还可以做重新贷款，再cash out几十万没问题，只不过我已经不想折腾。
用别人的钱去赚钱对我们平民百姓来说就是从银行贷款，出租房可以用收来的房租分短期几年到三十年还本金和利息。我从未用过二十年以下贷款，至于三十年贷款里付出了多少利息不要太计较，如果会有四十年，五十年的贷款，能一直借下去就更好了。
世界上绝大多数赚钱方式都是主动赚钱，您要有付出才有收获，被动赚钱也就是所谓的不劳而获。钱放银行吃利息和股票发红利是一种，但不能有长期保障，而且没听说过吃利息和红利能发财致富。买股指也是如此，定投长期坚持，是作为退休后有较好生活品质的一种手段，想通过买股指发财，闻所未闻。如果买股指能发财也太简单容易了，根本就没有房地产投资什么事。
每个人对发财的理解不同，您可能满足百分之几的增长率就是发财，对我来说是马蹄子上长瘤子无关痛痒。而且作为吃瓦片的职业地主，没有租金，我吃谁喝谁的？投资出租房是非常典型的被动赚钱。当然，任何房地产投资都是一个种摇钱树的过程，十年树木，别指望一种下就结果，很少可能吹糠见米立竿见影，否则就没股市什么事了。
房地产可以作为一个生意来运行，如果是生意，您就可以发狠做。摇钱树一开始要精心去种，而且是业精于勤荒于嬉。生意和生意相比，还有什么生意比房地产更容易呢?开一家餐馆，再努力不上座会把你急死，没人来吃您有啥办法?还不得歇业，二奶回娘家无公而返。
出租房往往会吃黄豆喝凉水屁事不少，几个最常见问题是：房子租不出去，那就降价，断臂求生；房子要修理，自己又不会，那就请人做，眼不见心不烦；房客闹幺蛾子，不交房租，那就赶人走，最多上法庭；所有事情都是具体事情，只要是具体事情就有解决之道。因为房东自己是庄家，是黄世仁，房客不是上帝，是杨白劳。夜路走多了会遇到鬼，不否认会遇到小几率的恶心烂事，要不说钱难挣屎难吃。但地主做久了，更多的时候是躺在沙滩和邮轮甲板上，醉觉乾坤大，闲知日月长。餐馆里顾客是上帝，上帝不眷顾，您有啥办法?就算上帝经常光顾，一年三百六十五，困人天气日日忙。
现如今这年头手里有两三百万的没啥新鲜的，只凭两三百万不工作，还能活的有滋有味就新鲜了。活着和活着不同，苟延残喘也是活，我指的是有滋有味。南加州这里两三百万买几个出租房不成问题，租金减去开销净收入达到六七千不难，八九千也不是没可能。关键是房价房租都是增长趋势，十到十五年都可以翻倍，也就是说你会有每个月一两万可以花费，按年度计算妥妥的中产阶级。
当然，两三百万不是小数，绝大多数的人一下子拿不出来。但是，房地产投资可以贷款，让杠杆发威。虽然现在的房价已经很高，利率也破七近八，南加州这里投资出租房放30-35％头款仍然可能打平和有盈余，能打平就是胜利。
第一，还贷相当于定存，六十万的房您头款放二十万，借四十万，三十年后就算房价没涨，您也有个六十万价值的房子。房价如果翻一倍，您用二十万赚一百万。南加州的房价一般十年一翻，我自己手里的房时间最久的二十七年，翻四到五倍，中间还经历了08年房地产崩盘。
第二，还贷的利息可以抵税。
第三，房租今年不涨，明年、后年、大后年一定涨，回报率的增加只是时间问题。水有源，故其流不穷；木有根，故其生不穷。
第四，出租房建筑部分可以折旧，房租净收入含金量高。您如果有两三百万定存或股票，假设一年花五万利息或股息，不需要交税吗？问问山姆大爷同意不同意！一个四十万的房，土地不能折旧，假设地上建筑部分约三十万，折旧是27.5年期限，也就是说一年可以折掉一万，五个房就是五万，不用交税。同样五万，交税和不交税，大错八冒远。至于三十年后卖房recapture不必计较，房价涨到超过一百四十万是大概率事件，钱要设法先赚到手，税要尽量延后交。
中国人有土斯有财的观念根深蒂固，就算不做地主，怎么也要弄个属于自己的自住房。人到中年有四难，考研、买房、彩票中奖、伺候丈母娘。中彩根本别有指望，而买房当属最不难，再难也难不过考博士，有个属于自己的小破房才有底气对付丈母娘，起码不招丈母娘的白眼。
再努一把力再搞几个房，基本上不用依赖手里这份工作，也就不必看老板眼色，此处不留爷，自有留爷处。如果能突破瓶颈，进入五-十个房小地主层次，则不怕被雷。雷就雷，回家抱娃或者伺候丈母娘去也！
有些人赚到高薪并不难，难的是不干活躺在沙滩上数钱。人生的幸福并不在于您挣了多少钱，而在于您挣钱轻不轻松。哪怕是只有一两个房或几个房的微弱地主，到了退休年龄，手里有几千上万块钱的房租绝对比单靠退休金生活的日子强很多。有国家的退休金保底和医疗保险，加上自己房租的额外收入，可以生活的足衣足食养尊处优，清闲自在优哉游哉。
如果下一代有理想有抱负，留几个房子做本钱给他们折腾去吧，别埋没了天才；如果下一代没出息没能力，留几个房子做后盾给他们折腾去吧，至少饿不死。
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