也说说Cap Rate与利息的关系

也说说Cap Rate与利息的关系

如山

（2023年11月18日，星期六）

 

前面读到圭妈与JY关于Cap Rate 与 市场利率关系的“论战”，很有点意思。这种“论战”很有意义。他们两者是从不同方向论说，都没有错。我对这个题目也很有兴趣。所以谈谈我的看法。

Cap Rate的计算公式不包括利息，JY与圭妈都很清楚。但市场利息是否影响市场对物业买卖的Cap Rate呢？进而影响物业的买卖价格呢？肯定有影响。

我跟踪观察调查了周围Multifamily几年。2021年在Seattle downtown 买入两个小Multifamily ， 1.5m 一个。每个物业3千来尺，两者都是可以扩展到一万尺或以上，这是我看中的地方。现在还一直在观察，准备用东边的高价SFH换Seattle好区优质或者很大潜在价值的MF。准备不用贷款或者还少贷款，这是另话。

两三年前低利息时期，Seattle好区好Building Cap rate 3%或以下的成交频繁可见，现在出来的一般在4% 左右。同样的物业，提高Cap rate 就必须降低卖价来回应是显而易见的道理。既然Cap rate计算与利息无关，那为什么市场利息高时会令买卖价格降低呢？因为相当部分的业主是需要贷款Hold或者买MF的。而商业贷款不能锁定长期利率，如3年5年到期的需要进入浮动利息或者重新贷款时Net income 迅速降低，对hold 物业的业主是有压力，对买家是期望回报率的影响，这个时候必须提供Cap rate 降低物业价格买卖才得以进行。目前这种相对高的利率也是有实力有经验的地主的机会。

每个市场都些不同特点。在西雅图好区你是不可能买到Cap rate在投入Improvement 之前高于贷款利率的物业。离开西雅图中心地区往南、北、东都有。西没有，因为是西是太平洋LOL。

JY说的Cap rate与利率无关，他的例子就是他做的，也很真实。这是因为他用减少空置率、改造装修等方法来迅速提高Cap rate。高利率市场下Cap rate一点不低，是因为他做出来的。

JY的MF 实践无疑比我多，而圭妈的理论研究无疑也比我强。圭妈的商业地产实践也很丰富，绝不是纸上谈兵类。

每个人都有Bias，包括我。说自己没有的都是对自己的认知不够，因为这是人类的共同弱点。我们能够做的是承认自己的弱点，尽可能保持开放态度与观点，才能达到兼收并蓄。其实我也还没做好，谨与同仁共勉！

最后，谢谢诸位的阅读和捧场。

 

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

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好文。这也印证了理论和实践的结合的重要性。理论是指导，

具体运用时根据实际情况灵活调整。

谢如大分享，全国范围内，美国公寓楼的cap rate已经由低点的4，到现在接近5，意味着价格跌幅约20%。

其实没跌那么多。至少在我的区域里。

从今年夏天到现在跌了能有5%。我认为只要找到好房子，是入场好时候。

 

 

整天和滥租客打交道会不会很烦

大多数租客还是好的。在工作中还不是有难缠的？当地主还有权利选择租客ne?q

neq工作中只有忍着。

他们争执的侧重点不同，简单说是：A这样的市场，B做不做（怎么做）的问题。市场分大小市场，做不做分能力和可行性。讨论很好。

首先，不会是整天，而最糟糕，也就是忍受一年，下一年滚蛋。而且买的房子基本决定了你的房客是怎么样的人，不要买带枪收租的

地方风险就小很多，再次，在这些还可以的房客里面，选择比较好的房客，最后，有的房客不那么领的清的，经过教育，也可以成为领的清。夏洛特房子的租客是乌克兰人，刚开始有点事情就叫，被我教育了两次，现在没声音了，每个月地29号开始打房租。

我到现在只遇到过一个算烂房客的，今年走eviction到最后一步了，连哄带骗带威胁，我终于赶走了他们然后无缝链接了下一个客人。中间一天清洁加换地板。这个还不是我自己的客人，是我儿子的房子的租客，是远程。其他客人大部分很识相，没事不来打扰我，一年有1，2次报修什么都差不多了。其他时间除了收租没事，有的客人跟失踪了差不多。月底房租send过来了就知道哦，他们还活着。

短租的房子需要的修理多一点。

这是为什么我不敢投mf或白菜房。我听到过同事被烂租客搞得焦头烂额的故事。

跌得忽忽的不见底的样子

现在似乎哪都不安全，最好的区都轮陷了

这个不一定吧，如果房租涨的话。

哪有这样的事情？我儿子的两个房子都是便宜房子，除了上面的那个算烂房客，其他的都还可以。你搬家来我们州吧，挺安全的

圭妈发言的重点是

公寓楼价格跌了很多了

书本是死的，市场是活的.

做生意，追求的是 top line and bottom line, 但是开源更重要， 提前 marketing有一句话， never let accounting get in way of sales, 公寓楼生意，除了地点改不了，其他都能赚钱， 推高房租和入住律是基本，翻修扩大更赚钱， 当然地点是决定一切的开端.

地产投资，能赚钱的方法万万千， 书本上的知识固然好，但是都是死物，OM做的再漂亮，也比不上我门口一站，can I smell the money.

太对了。所以房子和地区均相对好的，遇到烂房客的几率就会小很多。

什么是OM？

Offering memorandum.?

对，只有实践出真知。否则，真有可能下笔如有神，离题（事实）千万里。

你说的虽然不错，可“你”能代表的恰恰是极少数高手，投坦99.999%的人没有你的能力。 哈哈

圭妈说的大环境，能帮助人判断市场。

你们这样的讨论其实很有益投坦，两位都是富有经验学识又说话靠谱的ID。 

商业地产不是头脑一热就跳下去的.

管理是一门大学问， 没有经验， 就是死路一条.

说的太好了。掷地有声，句句说到我心坎上。

昨天那个关于accounting 公式的争论就是let according get in the way is sales. 简直是本末倒置。accounting是为了business 服务，而不是决定business decision的。

 

昨天的争论，就好比一个剑术大家已经在研究怎样一招封喉的剑法，却有个自诩武术正统弟子，在纠正大家的握剑方式。说，你这个剑都不会握，还谈什么剑术。

 

我只觉好笑。

 

还是你脾气好。跟着解释解惑。

确实如此。明显的事实，现在90%+的人跳进去会凶多吉少。这种时局下能发财的，是真英雄，造时势的英雄，不是时势造出的英雄。

我倒觉得管理是艺术，不是每个人都能做好的，所以我就只能从0 到0. 至少在地产这块。

我既没有太多multi family实操经验也没有理论知识，但是感觉你这个结论是最合理的

你们公司CFO 对重大决策连帐都不算一下的吗？

走路不看方向，说话不过脑子，只受嫉妒心驱使的人做任何事都不会成功。

这种人投资不亏本已是万幸，亏了也不知道是怎么亏的，还自欺欺人以为赚到了。

我觉得你完全没有必要这样的支持一边和讽刺一边，你这样挑起坛友的矛盾

你就平和的说你的观点就可以了

你还真说对了。你跟过几个CEO做过决策？

你跟过几个银行大佬一起做决策？要是你真的跟过那样的一起共事过，或者有幸观察过，或者耳提面命过，他们会告诉你，很多就是smelld the money. 最后那些报表，valuation model就是给board通过的一个手段而已。具体怎么做valuation 都是根据已经做好的决定，做个数字而已.

算了，我懒得跟你说。自以为是的战斗机。

你这种说法太情绪化了

除了在论坛搬弄是非，挑拨离间之外，一无所长。你来投坛就为了这个吗？

谢你关心。

科普的来和教人做生意的人较劲，我实在看着不爽。在投资理财咒人亏本，不是找抽吗！切！她说我投资亏本，以前还说我人品不好，上次JY说她流于下成，你看她揪着不放的样子？

 

她既然这样，那我我想说啥就啥。。

我来论坛表达意见，发布感想，爱憎分明的大声说我喜欢谁，讨厌谁,

并且，你要是真的退一步想想的JY的话，business décimo go first then let's figure out the numbers. 
 

你看所有的equity research 里的算法,我可以告诉你，banker们有一百种方法改变那个数字。

 

这些数字都不重要。重要的是underline business 是不是钱赚，有长久的钱赚。那些accounting 的算法真的太小儿科了。

 

太本末倒置了。

 

我下网了.真的懒得跟一个不想听的人说话。

我们是理性讨论，而你是故意找茬。只许你挑拨离间，别人不能回击你？

搬弄是非之人是什么人品？说你人品差的不是少数。

好文。当noi与cap各增80%和33%，市场价值增35%。现金投入50%回报100%。JY大佬谋划有待卖出验证。

你有本事就分享一点干货，不要胡搅蛮缠，不要恶意找茬。

做生意赚钱最重要

疫情期间公寓楼的贷款利息是3%到3.5%, cap 也是3%。现在利息已经是8%了，您如果还是用3%,4%的 cap 去买，您说这 make sense 吗？value add 要做多久才能有正的利润？现在公寓的平均 cap 已经到了5%, 您怎么知道明年不会到 6%？您有多大把握在短期内市场的 cap 还能回到3%？

继续出租可观的净值brrrr继续估计也有可观现金流。