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如何自己管理远程房
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如何自己管理远程房

NBA_19
楼主 (文学城)

我有十个投资房,远程,全部自己管理。每年飞一两次,亲自处理一些问题。并请好房客吃顿饭。

有个基督教徒的老美房客,我笑称她是我另外一个时间线 (Timeline) 的妹妹,常和她一家吃饭。

闲话少说,直入正题:

 

首先要有可靠的 handyman 或者现任租客帮忙。 基本随叫随到。我有数个租客可以帮忙,有个退休的租客,最是愿意帮。每次给个几十美刀,她很高兴。我省掉的 PM 费上千。

 

对于新房出租

过户之前一个月,我就在 zillow 打广告,因为没有过户,zillow 不让用那个地址,因为还属于建筑商卖房广告。 我就在zillow 上用那个地址+“A”, 然后在说明里讲好过户日期。要做好充分准备建筑商不能按时过户,让租客接受任何变故。建筑商就出过一次幺蛾子,让我多出一个多月的空置,签约的租客也很不爽。

 

选租客:

(1)信用600分以上。 信用低一点,要求先付最后一个月房租。

(2)房租3倍左右的工资。

(3)没有eviction record, 没有 criminal history。我有买房执照,从 forewarn 网站上能查到很多租客背景。

(4)电话谈个15分钟左右,你应该能感觉出来对方是好相处,还是惹事的主。是不是坦荡,还是做作。

(5)避免大人物,律师之类的。

  (6)在交流过程中,是不是很流畅。对方是不是很快回你的message。一旦有一两次中断,不是当天回,我就不继续了。申请时都不及时回复,租房后更会出问题。

(7)大家讲的有冒名顶替的房客,最好要驾照,面对面视频。我还没有遇到。但以后要加强。虽然forewarn电话能查到姓名。

  (8) 急吼吼的明天就要搬进来的,一概不要。

 

签租房合约 (lease):

我是用的以前 property manager 的lease, zillow 好像也有。 先寄一个word草稿draft 给租客,同意后用  DocuSign。租客用zelle把security deposit 打到帐上,就算成交了。

 

如何远程show 你的房子呢?

(1) 新房,建筑商的Sales会帮你。

(2) 老房,现有租客帮你。

(3) 运气不好,现有租客搬走之前没找到租客。你需要有一个 lockbox放钥匙,现有租客设好密码。让申请看房的自己去打开lockbox。这需要你选人时知道对方可以信任。

 

地主的责任:

1. 电话给 HOA,要垃圾桶并通知租客星期几收垃圾。

2. 电话给 HOA,要游泳池/gym的钥匙/card。

3. HOA 的 CC&R (restrictions, 什么能做,什么不能),要给租客email 过去。

4. 很多新房已经不提供冰箱,洗衣机烘干机,gutter. 地主一般要购置。

5. 房子哪里出问题,需要联系建筑商, 网上填单(submit request)之类的。

 

新老租客交接:

新老租客都要在场,让新租客尽量挑毛病,拍照。

派handyman 过去估价,从security deposit 里扣除。

 

一旦租客出现状况,要及时处理, 递交eviction notice。不能拖延。底层人民的困难重重,我们比较难想象。

我从来没有驱逐过,都是叫他们走人。不然有驱逐记录,就再也找不到房子租。他们都很配合。

另外,所有的钥匙 包括大门和邮箱,我自己有备份。

 

 

待人如己,这是我对租客的原则。

 

 

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G&G妈
2 楼
顶,我们也差不多这么做的
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happymom
3 楼
您这是在对房东比较友善的州吧?
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NBA_19
4 楼
对,住在蓝洲,投资在红州。
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happymom
5 楼
所以吗,蓝州的房不可能这么管
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NBA_19
6 楼
红州民风淳朴。蓝洲刁民很多。
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HenryLi
7 楼
谢谢分享虽然我们没有异地投资房出租。

我家领导在“让申请看房的自己去打开lockbox” 之前会要对方的驾驶执照

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NBA_19
8 楼
关于lockbox,我要专门写续篇。谢谢
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八卦煮九
9 楼
谢谢详细分享!!Zillow 包含查信用记录吗?还是要别的网站再单独查?
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守月
10 楼
看来,外星人不帮忙管理房客,还是得自己亲力亲为。哈哈。收双压金理论上比预收最后一月房租稍好一点。
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NBA_19
11 楼
外星人也很忙,只要投身色界,就有许多琐事。我们欲界,除了忙,还有很多烦恼。
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NBA_19
12 楼
我全靠 zillow, 没有其他
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Firefly2023
13 楼
我也是异地出租,Zillow有很多人问,但是很少有人回答我的问题,更别说电话了,怎么办
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RomaVacation
14 楼
forewarn 网站能不能多说几句?
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NBA_19
15 楼
https://app.forewarn.com/membersetup, 你要有帮你realtor朋友帮你, 内容见内

输入电话,或者姓名,就可以看到很多信息。

是给 Realtor 用来查客户信息。有女 Realtor 被坏人骗,所以这是预防措施。

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blublue_sky
16 楼
感觉是不是把锁换成电子锁比较方便一些管理? 换租客时只需要远程换密码
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youzifive
17 楼
这个要赞
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NBA_19
18 楼
怎么远程换密码?请展一展
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NBA_19
19 楼
回答你什么问题?
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NBA_19
20 楼
假定出租房已经没有internet,水电.
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greenfinger
21 楼
这个有用,收藏 谢谢
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