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实在忍不住,上来吐槽一下
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实在忍不住,上来吐槽一下

rituximab
楼主 (北美华人网)
昨天华人有人发帖,问如果no cost refinance,利率降低0.25%,值不值得做refinance。结果一堆人上来说不值得,还做了一堆复杂无比的计算,什么原来你要付多少,后来你要付多少,来证明不值得。我看了觉得非常无语,我以为这是一个非常简单无脑的决定,不知道为什么这么多人有错误的概念。
如果是no cost refinance,只要利率降低了,降低的哪怕再少,那从金钱角度来算就是划算的。(如果有cost,那就要算算是不是划算。另外如果省的钱不多,是不是值得花时间花精力去做,那是另外一个话题)。
1)从一个最简单的角度去解释: 比方说你原来贷款利率5%,月付10,000,30年还清。你设置了一个auto payment,每个月自动付款。假设你没有做refinance,但是银行自己降低利率了,银行发给你的通知被你错过了,所以你自己都不知道利率降低了,你还是按照原来10000的auto payment付款,结果到了28年贷款就突然付清了。从你的角度来看,你什么都没有做,没有任何变化,但是最后少付了24万,为什么?因为你的贷款利率降低了。在其他什么都没有改变的情况下,你一共少付了24万的利息,这就是利率降低带来的好处,也就是所谓的划算。
2)从金融角度来讲 (我不是学金融的,只是从我自己了解的最基础的金融知识出发): 不同时候的钱是不一样的,COVID前的100块钱比今天的100块值钱,今天的100块比10年后的100块值钱,就是所谓的time value of money。所以在比较的时候不能拿不同时候的钱直接比较,而是要换算成现值(present value)来算,或者通俗的说in today's dollar。很多人在说refinance不划算的时候说你最后付的总金额多了blah blah,这其实就是一个错误的思考,因为没有考虑到time value of money。
举个例子,你借给邻居100块钱,有两个还款选项: A: 一年后还$53,二年后再还$56.18 B: 两年后还$110.25
选项A一共拿回来109.18,选项B一共拿回来110.25,对你来说是不是选项B更划算? 错,选项A的投资回报率是6% (53/1.06+56.18/1.06^2 = 100),而选项B的投资回报率是5% (110.25/1.05^2 = 100)。从投资回报率角度来说A对你来说更划算。
no cost refinance也一样,利率低的永远划算,就算利率只降低了0.0125%,算账的时候要考虑time value of money,而不是简单的把所有的30年的利息加起来。





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dingdang8467
2 楼
但是那些贷款销售嘴里的no cost是要好好验证下的。
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pwwq
3 楼
回复 1楼 rituximab 的帖子
1. no cost refin , mortgage recasted 到重新 30年开始,这个要考虑
2. 很多中介,尤其是中国中介,no cost 是骗人的
就这么简单
不需要写这么多废话
0.25% 降下来,做 no cost, 我觉得不值得折腾
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rituximab
4 楼
回复 1楼 rituximab 的帖子
1. no cost refin , mortgage recasted 到重新 30年开始,这个要考虑
2. 很多中介,尤其是中国中介,no cost 是骗人的
就这么简单
不需要写这么多废话
0.25% 降下来,做 no cost, 我觉得不值得折腾
pwwq 发表于 2024-03-22 09:16

1.你还是没考虑到time value of money。就算你不考虑tiime value of money,看我的第一点,就知道是不是划算了 2.如果有cost,那当然是另外一个话题
值不值得折腾,那也是另外一个话题。我们这里说的是从金钱角度看是不是划算。
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airsense
5 楼
回复 1楼 rituximab 的帖子
那是你不懂,no cost并不是真的no cost.
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rituximab
6 楼
airsense 发表于 2024-03-22 09:25
回复 1楼 rituximab 的帖子
那是你不懂,no cost并不是真的no cost.

这里当然说的是把cost都算进了interest rate的“no cost"。就是在没有额外费用的情况下,interest rate还是更低。
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金银岛
7 楼
这里当然说的是把cost都算进了interest rate的“no cost"。就是在没有额外费用的情况下,interest rate还是更低。
rituximab 发表于 2024-03-22 09:29

你的假定是利率降低0.25%,那closing cost会是多少呢,会不会超过低利率给的好处呢?这需要计算,不是无脑认为这样做划算。
A no-closing-cost refinance gets rid of the need to pay refinancing fees upfront, but it’s not free. Instead, you’ll finance the closing costs — with interest — as part of your new loan, or take a higher interest rate.
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aprilzzb
8 楼
进来支持一下!如果是no cost, 无论怎样都是划算的
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kmart
9 楼
要no Cost no fee aopraisal 还要钱呢
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ren981586
10 楼
基本上不存在no cost, 都是把cost 隐藏到你的recast mortgage payment 里面用你的延长了的time来支付loan cost
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rituximab
11 楼
为什么还有人纠结cost呢,都说了是基于no cost refinance之上,也就是说cost都已经打进了new interest rate,没有其他的upfront cost。有cost当然要算算是不是划算。
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wendy9494
12 楼
我理解的no cost,就是 cash to close只包括prepaid保险,initial deposit to escrow account之类的。所以要仔细看CD。
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mysticsmile
13 楼
支持楼主,很简单的算术题,不理解为啥要纠结。 如果担心延长了还款时间,你可以这样算:还按照原来还款金额每个月多付点本金,算算还清一共需要多少钱,vs 不做refi 还清一共需要多少钱,一定是前者更划算。
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xiang2010
14 楼
Processing fee, appraisal..........no cost
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15 楼
如果是真正的no cost, 只要新的loan开始后 每个月和老的loan月供一样(多出的部分只还本金) 那就一定不亏, (一样的年限内还清贷款 总付出的利息减少) 又想少月供 又想不亏, no cost也要算了
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dingdang8467
16 楼
我学过金融当然明白present和future value的不同和opportunity cost,我不喜欢的是这些lender不讲清楚,那些不懂或者刚刚接触贷款的人可能稀里糊涂就做了。
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believeicanfly
17 楼
但是那些贷款销售嘴里的no cost是要好好验证下的。
dingdang8467 发表于 2024-03-22 09:11

是的,我第一次贷款和refinance都差不多花了五千,refinance从30年4.5降到20年的2.5,不知道省出来的利率能否盖过手续费。
又比如,当年买车的时候去toyota试驾,开出了明确的0 interest rate的优惠,那还有什么犹豫的,上呀!结果仔细核对了对方贷款后的总额,还是比现金买多出两三千。 你不用这种方法去核对就查不出来。可能是以其他的费用,tax等的借口加上去了。这就是一个显然的例子。
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believeicanfly
18 楼
rituximab 发表于 2024-03-22 09:53
为什么还有人纠结cost呢,都说了是基于no cost refinance之上,也就是说cost都已经打进了new interest rate,没有其他的upfront cost。有cost当然要算算是不是划算。

你怎么就是不明白呢?很多商家打着low cost的猪头卖狗肉 因为广告说no cost的,用户是一种理解。真到你开始做了,里面会多出来几千的费用。此cost非彼cost
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枫叶08
19 楼
金银岛 发表于 2024-03-22 09:38
你的假定是利率降低0.25%,那closing cost会是多少呢,会不会超过低利率给的好处呢?这需要计算,不是无脑认为这样做划算。
A no-closing-cost refinance gets rid of the need to pay refinancing fees upfront, but it’s not free. Instead, you’ll finance the closing costs — with interest — as part of your new loan, or take a higher interest rate.

No cost refi一般是指在比正常市场利率高一点(为了cover所有的费用)的情况下,仍比你当前持有的利率还低时,才会考虑去做。而且考虑到mortgage recasted会重新开始算,所以只有在头几年做才真正划算
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rituximab
20 楼
believeicanfly 发表于 2024-03-22 12:27
你怎么就是不明白呢?很多商家打着low cost的猪头卖狗肉 因为广告说no cost的,用户是一种理解。真到你开始做了,里面会多出来几千的费用。此cost非彼cost

你怎么就是不明白呢?我都说了是在讨论no cost refinance是不是划算,你要是加上几千几万的cost,那是另外一个话题啊。
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rituximab
21 楼
枫叶08 发表于 2024-03-22 12:36
No cost refi一般是指在比正常市场利率高一点(为了cover所有的费用)的情况下,仍比你当前持有的利率还低时,才会考虑去做。而且考虑到mortgage recasted会重新开始算,所以只有在头几年做才真正划算

为什么”只有在头几年做才真正划算“? 你能说说其中的逻辑吗? 只要利率低,过了10年,20年再refinance都划算啊。
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jennyc
22 楼
其实就是,比如你20岁的时候,借了100万30年,然后,当你30岁的时候,比如你就剩下50万了,20年还完。这个时候refinance说,我借你50万,利率比现在低,你可以30年还。即使利率不变,我觉得变成30年也是划算的啊。虽然总利息增加了。另外也要看你是不是把钱可以用来投资。假如没有投资渠道,还不如早点还贷款。
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heJJ
23 楼
pwwq 发表于 2024-03-22 09:16
回复 1楼 rituximab 的帖子
1. no cost refin , mortgage recasted 到重新 30年开始,这个要考虑
2. 很多中介,尤其是中国中介,no cost 是骗人的
就这么简单
不需要写这么多废话
0.25% 降下来,做 no cost, 我觉得不值得折腾

从新30年算起,无所谓呀。 你拿到新利率以后,每个月还是按照老利率来交钱, 这样最后才能省钱。 如果按照新利率交,最后要交的多。。
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