实在忍不住,上来吐槽一下
rituximab
楼主 (北美华人网)
昨天华人有人发帖,问如果no cost refinance,利率降低0.25%,值不值得做refinance。结果一堆人上来说不值得,还做了一堆复杂无比的计算,什么原来你要付多少,后来你要付多少,来证明不值得。我看了觉得非常无语,我以为这是一个非常简单无脑的决定,不知道为什么这么多人有错误的概念。
如果是no cost refinance,只要利率降低了,降低的哪怕再少,那从金钱角度来算就是划算的。(如果有cost,那就要算算是不是划算。另外如果省的钱不多,是不是值得花时间花精力去做,那是另外一个话题)。
1)从一个最简单的角度去解释: 比方说你原来贷款利率5%,月付10,000,30年还清。你设置了一个auto payment,每个月自动付款。假设你没有做refinance,但是银行自己降低利率了,银行发给你的通知被你错过了,所以你自己都不知道利率降低了,你还是按照原来10000的auto payment付款,结果到了28年贷款就突然付清了。从你的角度来看,你什么都没有做,没有任何变化,但是最后少付了24万,为什么?因为你的贷款利率降低了。在其他什么都没有改变的情况下,你一共少付了24万的利息,这就是利率降低带来的好处,也就是所谓的划算。
2)从金融角度来讲 (我不是学金融的,只是从我自己了解的最基础的金融知识出发): 不同时候的钱是不一样的,COVID前的100块钱比今天的100块值钱,今天的100块比10年后的100块值钱,就是所谓的time value of money。所以在比较的时候不能拿不同时候的钱直接比较,而是要换算成现值(present value)来算,或者通俗的说in today's dollar。很多人在说refinance不划算的时候说你最后付的总金额多了blah blah,这其实就是一个错误的思考,因为没有考虑到time value of money。
举个例子,你借给邻居100块钱,有两个还款选项: A: 一年后还$53,二年后再还$56.18 B: 两年后还$110.25
选项A一共拿回来109.18,选项B一共拿回来110.25,对你来说是不是选项B更划算? 错,选项A的投资回报率是6% (53/1.06+56.18/1.06^2 = 100),而选项B的投资回报率是5% (110.25/1.05^2 = 100)。从投资回报率角度来说A对你来说更划算。
no cost refinance也一样,利率低的永远划算,就算利率只降低了0.0125%,算账的时候要考虑time value of money,而不是简单的把所有的30年的利息加起来。
如果是no cost refinance,只要利率降低了,降低的哪怕再少,那从金钱角度来算就是划算的。(如果有cost,那就要算算是不是划算。另外如果省的钱不多,是不是值得花时间花精力去做,那是另外一个话题)。
1)从一个最简单的角度去解释: 比方说你原来贷款利率5%,月付10,000,30年还清。你设置了一个auto payment,每个月自动付款。假设你没有做refinance,但是银行自己降低利率了,银行发给你的通知被你错过了,所以你自己都不知道利率降低了,你还是按照原来10000的auto payment付款,结果到了28年贷款就突然付清了。从你的角度来看,你什么都没有做,没有任何变化,但是最后少付了24万,为什么?因为你的贷款利率降低了。在其他什么都没有改变的情况下,你一共少付了24万的利息,这就是利率降低带来的好处,也就是所谓的划算。
2)从金融角度来讲 (我不是学金融的,只是从我自己了解的最基础的金融知识出发): 不同时候的钱是不一样的,COVID前的100块钱比今天的100块值钱,今天的100块比10年后的100块值钱,就是所谓的time value of money。所以在比较的时候不能拿不同时候的钱直接比较,而是要换算成现值(present value)来算,或者通俗的说in today's dollar。很多人在说refinance不划算的时候说你最后付的总金额多了blah blah,这其实就是一个错误的思考,因为没有考虑到time value of money。
举个例子,你借给邻居100块钱,有两个还款选项: A: 一年后还$53,二年后再还$56.18 B: 两年后还$110.25
选项A一共拿回来109.18,选项B一共拿回来110.25,对你来说是不是选项B更划算? 错,选项A的投资回报率是6% (53/1.06+56.18/1.06^2 = 100),而选项B的投资回报率是5% (110.25/1.05^2 = 100)。从投资回报率角度来说A对你来说更划算。
no cost refinance也一样,利率低的永远划算,就算利率只降低了0.0125%,算账的时候要考虑time value of money,而不是简单的把所有的30年的利息加起来。