NNN 地产值得投资吗？
最近地产坛里关于 NNN 地产的讨论比较多，我也谈一下我的经验和看法。
我曾经投资买卖过四个 NNN 地产，其中三个是单租客的，一个是多租客的，类别包括办公，零售和工业地产。我最初开始买的时候不懂行，只是为了方便和省心，因为房东几乎是甩手掌柜，买了以后几乎什么都不用管，非常适合我这样忙碌的双职工家庭。像先结婚后恋爱的人一样，我是先入行做房东再开始学习的，学习了以后才知道 NNN 地产的水很深，我一开始投资能够不踩坑并且取得很不错的回报率完全是运气好，并不是我的水平有多高。经过这么多年的实践，看了很多 deal，和经纪人和其他投资人聊过多次，我对 NNN 地产有一定的了解，现在说一下我的看法。
市场上大部分的 NNN 地产都是通过 1031 交换的方式成交的，相当一部分都是买家因为各种原因卖掉了大幅升值的住宅，然后通过 1031 置换到管理方便的 NNN 地产，大部分买家是老年人 (我还不算老年)，而且大部分的交易是全现金买卖，或者 LTV 很低。这里的 NNN 地产指的是单租客的 NNN 地产，多租客的 NNN 地产更加复杂一些，但是原理差不多。NNN 地产的原理和债券类似，是 bond wrapped in real estate （被包裹在地产里的债券), 因此, 投资 NNN 地产需要懂得一些基础的债券知识。为什么说 NNN 地产和债券类似呢？主要有三个原因 --- 一是两者都对利息敏感，价值和利息成反比；二是两者的价值都和信用评级有关。买一个单租客的 NNN 地产，就等于买下了土地，土地上的建筑物和一份租约，没有租客签的租约，土地和土地上的建筑物就不能产生收入，因此，租客的信用评级和租约的好坏直接影响了 NNN 地产的价值。债券的价值和信用评级成正比，NNN 地产的价值和租客的信用评级也成正比；三是两者的价值都和期限 (term) 有关，正常情况下，债券的价值和期限成正比，NNN 地产的价值和租约的期限也成正比。各大专业的商业地产经纪行在给单租客的 NNN 地产定价的时候都会参考十年期国债收益率，租客的信用等级和租约的期限，以及各种其他因素，例如地产的地点，用途，当地人口状况，空置率，租约的细节等等。关于 NNN 地产价值的决定因素，还有很多的细节，如果要深究的话，写一篇几万字的文章都不够，我这里就只谈重点。
既然 NNN 地产是藏在地产中的债券，那么为什么不直接买债券呢？我问过好几个地主这个问题，我惊讶地发现他们都不知道 NNN 地产原来和债券这么相似。其实，我在第一次买 NNN 地产的时候也没有意识到这点，后来，我想了一下，对比债券，NNN 地产的好处有两个 --- 一是地产可以通过运用杠杆提高回报率；二是NNN 地产每年的租金会有小幅的上升，而债券则是固定收益。但是，NNN 地产的风险大大超过债券，债券在经济衰退的时候是一个避风港，那时候股票和房市都会跌，但是债券会涨，信用好的公司例如沃尔玛，美国银行等等即使在经济衰退的时候也会按时支付债券的利息和归还本金，但是可以在租约到期的时候不续约，而空置则是商业地产最大的噩梦。债券持有者即使在公司破产的时候也有对公司资产的追诉权；但是如果租客破产的话，商业地产的房东就只能自认倒霉，未付的房租是肯定追不回来了，租约也会作废。
NNN 地产和债券有那么多相似之处，在投资策略上也是大致相同的，最重要的一点是绝不能在利息低的时候买。债券投资者都知道，在利息低的时候买债券是在和自己的钱过不去，买 NNN 地产也是如此。商业地产的估值很简单，就是分子和分母，分子是房子的收入，分母是 cap rate。因为 NNN 地产的租金涨幅非常有限，涨幅又是被租约限制住的，而且越是信用级别高的租客租金的涨幅就越是低，因此，NNN 地产的升值主要靠降低分母来实现。降低分母有几个办法 --- 在经济处于降息周期的时候买；买一个空置的价格很低的地产，然后找租客；换租客，把信用评级低的租客升级到信用评级高的租客；把单租客换成多租客；把风险高的写字楼改成风险低的仓库，等等。最容易最省心的办法就是在经济处于降息通道的时候买入，其他的做法都有一定难度而且需要先花钱才能办到。
回到文章的主题 --- 单租客的 NNN 地产值得投资吗？我认为它对大多数人都不适合，因为它风险高，难度大，风险收益比不高。如果您只是想在退休的时候有稳定的完全被动的收入，可以在降息周期购买信用评级高的债券，也可以买股息高的 ETF。投资单租客的 NNN 地产需要比较强的风险承受力，包括经济上和心理上的承受力，还需要有一双火眼金睛，能够识别入场的时机和各种陷阱。根据我的经验，我比较喜欢到小的经纪公司找 deal，并且找的租客是非上市公司，因为大的经纪公司代理的有债券评级的大租客 (例如麦当劳，星巴克，沃尔玛，美国银行等等）的信息都是公开透明的，在房产价格上几乎没有让你钻空子的可能；但是对于非上市公司，因为信息不对称，有的时候小的经纪公司会低估了这些没有信用评级的租客的财务实力，从而低估了房产的价格。
我曾经遇到过一个职业操守很好的商业地产经纪人，他的长辈做了一辈子的商业地产经纪人，遇到过很多客户因为对 NNN 地产了解不够，在买了房子多年以后才知道自己踩坑了或者买贵了，因此，他都会把他看到的风险告诉他的客户，他不愿意他的客户在若干年之后因为遭受损失而永远记恨他。我遇到过的一些投资者也是在对单租客的 NNN 地产不完全了解的情况下买入的，有的虽然没有暴雷，但是投资回报率不是很理想。在没有充分知识储备和风险意识的时候买入单租客的 NNN 地产，踩坑或者买贵了是大概率事件。在投资之前要先问一下自己 --- 我准备好了吗？