出租房是该卖还是该接着出租

大约11年前，在佛州买个出租房， 成本大约9万，租客一直在那里住了11年，刚搬走。

重新维修至少需要1.5万，包括打算把1000平尺的脏地毯换成tile就得$7500（客厅在刚买的时候就换成tile了），鉴于佛州出租房的持有成本太高，包括空调等的维修费用，比其它地方要高得多，一直在犹豫是否该把房子处理掉。

权衡了一下卖和继续持有的利弊（主要回报高低）。

1）卖掉

房子还有贷款9万，最高点时房价超过30万， 但现在卖估计能卖出26~27万就不错了，减去维修费用，卖房佣金，交完税，到手能拿10万现金就不错了。10万现金若投资别的，若每年的回报率是10%，每年潜在利润是10000。

2）继续持有

一年租金利润：

1800(月租金)*12 *0.9(10%管理费)*0.9(10%维修费用)-4000(地产税)-2500(保险)-3700(利息)=7300

每年增值： 270000*0.03=8100

Cashout 10万净值每年可以套利： 4000

继续持有一年潜在总利润： 7300(租金利润)+8100(增值)+4000(套利)=19400

3）小结

显然19400要大于10000。

两者差别大的主要原因，一是卖房消耗太大；二是卖房后无法再利用杠杆。

卖房的三大消耗：

税 佣金等卖房成本 维修费用，卖房要做大维修，出租差不多就行了。即便不做维修，也不会影响cashout估值。

这样就消耗掉差不多5万元，相当于消耗掉每年5千的潜在利润；再加失去杠杆每年会失去至少4千的回报。

尽管不想当地主，但看在钱的份上，地主还得接着当！

建宁  2024/8/28

谢谢分享，很理性。有帮助， 每次换租客时有点纠结要不要卖， 租出去了又觉得好简单， 想不起来卖了

换地毯，全屋油漆，5千内可搞定，继续租。

我感觉你的租金有点低（我不很了解你那儿的具体情况），因为我有个房大约1小时车程外，4/2，租2050，地税还比你的低1000，保险贵1000（我选了几乎自保目前也是付2500多）。没用PM，没贷款，感觉现金流还可以，也就没有卖不卖的困扰。

你这次换房客时尽量把要修的修好，会省一些维修费（因为按次上门每次会多起码150，记得你的PM还收你点额外的管理费）。

若你不打算做1031，要卖也等房价起来再卖。

我那房2022年卖过，机缘不合，比预期晚上市2个多月（房客多拖了一个月才搬家，装修也比预期多了一个月，还遇飓风又等又补修，又拖了两周），市场就在那时忽然转向。之后一路走低今年又回升一点，数据几乎回到22年，但我知道市场淡了不少，卖时会在市场上等更久还会被砍价，轻易就会少卖两三万还操心，等市场好转再做打算。

 

Zillow估计每月租金约2千， 但那个地方最近新建房太多

不知能否租上价去，所以我估计保守一点。

再一个我自己不愿意掺和，无法控制维修费用。不想换地毯了，想做成tile的一劳永逸。

对，现在不是卖房的好时机，这也是一个影响因素。

没看懂这部分是怎么来的“ Cashout 10万净值每年可以套利： 4000”

若贷款利率6%，总能找到10%的投资机会，尽管要承受一些风险。

我今年卖出的白菜房估计跟你差不多。我选择卖，主要是没房货。不清楚以后佛州房的增值空间，佛州房价

现在利率太高，不是好时机，利率降低后购买力提高，会有正面影响。

换成tile对以后卖房有利，到时能省心点。加新油漆后，估计能提高些租高。

我那房是全屋tile.

Rental Zestimate : $2,169/mo

我今年五月卖掉的。那时还好吧，大概比我要价低4%卖掉的。上市大概一个多月卖掉. 我不太sure降低率对房市的影响

“总能找到10%投资机会” 对普通人太难了

做1031 exchange?

具体情况具体分析。。

看你在什么阶段。象我就是减负，你应该比我小，还可以折腾。

这个房子的问题不在于修理费高，而在于佛州跌起来会比较厉害。看得清的不是风险，风险是看不清的。

工商管理的项目比较法，牛

房子出租11年了

怎么贷款还是9万？ 从没还过本？

按12个月出租，难道房子从来没置期吗？我的一般空置2-3个月，从2023年春开始，

10%是税前，6%是税后

2026年卖，会多卖好几万

说的对，忘算空置率了，稍微改了改，sfr 一般空置率不高，但低估维修费用了。

不过也低估租金了。

首付和翻修3万，cashout拿出过5万。

佛州大部分地区跌幅不会太大。

嗯，未来看看形势，有的地区的房子值得长期持有，有的地区不好说。

好文！涨租200抵消装修费，no cost refi如仍年入4000，房子equity总回报可达21.75%。

我只敢按照5%来算。

我上午大概看了一下，出租是比较慢，3/2 1500尺左右租价能到2000左右，特别是你要换地板和油漆，会有吸引力。

那附近吸引的搬入人口是州内占比多，从迈阿密和奥兰多等房价高的地区搬迁，从外州迁入人口少，所以，房价会受州内大城市房价的影响。确实有超建的担忧。

难道是零成本？不明白？ ---未来利率合适时Cashout 10万净值每年可以套利： 4000

有大量新建房，人家新房能租2000，我的就不见得能达到2000。

再一个我看了看维修历史费用，空调几乎整天修，跟休斯顿一个德行，这么高的维修成本根本受不了。

只要有正的cash flow，不卖。你没算tax的差别。

卖就像离婚，伤筋动骨，还是凑合着过下去比较符合利益最大原则，最重要的是自己好好过日子。

也要看地点。新建房通常地点偏一些，有HOA管束也有些人不喜欢，旧房有旧房的优势。你不亲自招租对此感受就不深。

远程和当甩手掌柜，房屋状况很重要。空调既然已超10年又常修，等年底找个机会换了（年底换空调最便宜）。

另外，你最好找个机会亲自去一趟，与PM见见，再亲自看看房屋。

房子超过20年，要修要换的东西就越来越多，而且会有大额维修了，比如房顶，下水，空调，（家电若没换过，也会不断地出问题），维修成本控制，是管理的重要部分。你若不能心中有数，PM又不能站在你的角度为你着想，成本会很大。

如果PM 允许你自己找维修工，是可以找得到便宜的。

左思右想，左算右算

觉得德州和佛州等持有成本的地方不适合我，本来地产税和保险就高，再加上空调等的维修费用，这种模式玩不转。特后悔加州卖掉的房子，不过当时只有那个房子能拿出多的现金投别的，当时现金流又极差，若继续持有的话，现在现金流就好了。

不太想自己掺和

外出的时候还得挂念几个破房子，闹心，哈哈

套利本来就是空手套白狼

不过风险很大， 要慎重用

有点现金流但不多，几乎没有