对房价预测感兴趣的朋友请进 真正的精算师给你展示如何预测

来房观有一段时间了 前段时间写了一个上海看房经历分享的帖子 里面也做了大量的经济学分析 但由于问题越来越具体化 看的人越来越少了 所以决定从新写一个帖子 专门从经济学尤其是经济数学的角度说说房价 所以这个帖子的内容可能小众一些 欢迎有兴趣的朋友过来提提建议
写这个帖子的初衷是由于看到了两个帖子 一个是一位朋友自己分析并画出了商品房需求曲线 并用它来预测房价 另一个就比较扯淡了 编造了一大推数学公式预测房价过多久就要崩盘了 就是一个笑话 由于很多朋友对经济数学不是很了解 本人就斗胆在这里谈谈自己的看法 以免有朋友被误导
先说明哈 我其实不能算作是真正的精算师 只能说是准精算师 目前国内精算师主要供职于保险公司 必须有保险公司的工作经验才能注册 我在学生时代考取了准精算师资格 而参加工作以后不在保险公司工作 所以工作之后就不想继续了
但本人参加工作之后一直混迹于金融行业 接触过真正的北美精算师 周围同事也不乏北大清华的数学博士 平时都经常交流 所以自认为自己的经济数学功底还是凑合的
我保证 这个帖子会用最通俗的语言进行分析 内容一点也不复杂 我认为真正的理解一定能做到深入浅出 拿数学符号故弄玄虚的人一定是一知半解的 真正的学者能做到复杂问题简单化 半吊子学者才会把简单问题复杂化

这个帖子是我临时想写的 所以都是写一点发一点哈 可能会有一些笔误
话说我读书的时候 有个老师给我们上计量经济学课程 他是90年代国内第一批搞经济数学研究的人 他说一开始搞 他发论文很容易 因为他的东西大家都看不懂 觉得高深 后来搞的人多了 能看懂他的了 所以他发论文就越来越难了
数学只是研究工具 它在自然科学中的应用使得自然科学的研究日益规范化 在社会科学中目前只有经济学中应用数学工具比较成功 但现在国内的经济界有一个不是很好的苗头 就是研究者往往只对统计数字 数学模型 计量软件感兴趣 而对基本的经济学原理 经济现象分析不感兴趣了 这样是做不好研究的
当前任何一个财经类的硕博论文没有数学计量模型都不好通过 这其实是很不正常的 经济学大师肯定是思想家 哲学家 而不一定是数学家 统计学家 历史上的亚当斯密 大卫李嘉图 凯恩斯 萨谬尔森等人都是思想家
用半吊子的经济数学基础来讨论中国房价 我几乎可以肯定 结论失真是大概率事件

笛卡尔曾经说过一段话 与大家分享 大意: 一切问题都可以归结为数学问题 一切数学问题都可以归结为几何问题 而数形结合的方法论诞生了解析几何方法 用这种方法研究任何问题都可以做到削铁如泥
当然 这段话说的太夸张了 很多数学问题是不可解的 很多问题用数学方法是不可研究的 但数学确实是我们认识世界的一个有力武器
世界上绝大部分的问题和现象都可以归结为两种 确定性问题和不确定性问题 数学公式可以准确描述确定性问题 比如牛顿第二定律 F=ma 只要知道其中的两个变量一定可以准确的计算出第三个变量 现代军事弹道学通过对敌方炮弹的弹道和落点分析 在双方火炮的射程之内 能够在对方开炮后十秒之内用己方炮火覆盖对方阵地 这就是数学在确定性问题上的研究威力
但不确定性问题怎么研究呢？这个不好研究啊 又不能用数学公式描述 尤其是社会科学 它是研究人的 而个体人的行为是不可预知的 经济学就是这样的学科 但是如果不去进行精确的变量分析 社会科学的实践意义就很有限了 别急 还真有一个数学分支可以研究社会科学和不确定性问题 下面我们就进入正题 以上内容均可认为是铺垫

不确定性的问题如何研究呢？不确定性问题可以把它化解为相关性问题进行研究 大家可以这样理解 世界上不可能存在完全孤立的事物 任何事物的结果都是有一定的原因的 但它们之间的联系又是不确定的 而是若即若离的 比如说要研究一个儿童的身高 可以研究一下他父母的身高 他平时的饮食习惯 他平时的体育运动等等等等 这些变量和他未来的身高都有关系 但你无法给出一个像F=ma那样的精确公式
大家可以想一想 包括房价走势研究在内的所有经济问题 都是不确定性问题 我们如果试图对它进行精确分析 必须要借助一种数学工具 这种工具叫做概率统计学
相信绝大多数朋友的大学阶段都学过这门课 也相信大部分同学学的都是雾里看花 因为概率统计的根基是一系列的哲学思想 如果不把这些哲学思想悟透 学的再好也仅能回答是什么 但不了解为什么是这样 用这种半吊子的理论工具肯定是解决不好实际问题的

统计学很早就产生了 可以说比人类文明的标志——文字产生的时间还要早 人们最先学会的是结绳记事一类的统计手段吧 后来又学会了计算一组数据的平均数啊 方差啊什么的 直到概率论产生之前 统计学就是这样了 完全没有什么技术含量 甚至到现代 国内一些事业单位的统计部门 干的也还是结绳记事一类的工作 什么记个考勤啊 统计个文件收发数量啊
大约在欧洲中世纪的时候 概率论产生了 最早就是一帮赌徒发明的 用来预测怎么样压注才能使得赢面最高 也就是产生了概率这个词 后来有人把它系统化了 直到现在这些最初的概率思想还在运用 并且形成了一个概率统计学的学派——经典学派 也叫做频率学派 目前经济数学的大部分方法和理论都产生于频率学派
好 先睡觉啦 明天再说 大家有问题可以留言

概率论中的频率学派脱胎于赌博 目的是指导如何压注才能使得赢面最大 比如说六面骰子 如果不做手脚的话 出现每一面的概率是六分之一 两个骰子同时出现一个点数的概率是三十六分之一等等 我认为当初用概率手段的那帮赌徒一定是赚钱了 要不然他们发明的这套赌博技巧也不会发扬光大 现在有一种世界上非常流行的纸牌游戏 德州扑克 它的技巧是很高的 听说在华尔街的股票交易员群体中非常流行 因为它可以训练交易员的综合对赌技巧
概率论频率学派有一个非常重要的假设前提 无论什么时候都要记得这个假设 尤其是要清楚你的研究对象是否符合这个假设 这个假设就是历史会重演 如何理解这个假设？我给大家举几个例子
首先这个假设是针对不确定性问题的 确定性问题每次的结果都是完全一致的 不确定性问题比如六面骰子 每次出现一面的概率是六分之一 抛一个硬币 出现正面的概率是百分之五十 概率本身就是一个表述不确定性事物的指标
概率论频率学派的成立(以后我直接写概率论 如果是其他学派会说明)还有一个非常重要的基础 就是必须建立在大样本观察的基础上 也就是说研究一个不确定性问题 研究者必须要通过观察大量的历史样本 反复的对结果进行分析 用不同结果的出现频率来代表该结果出现的概率 这也就是为什么把经典学派称之为频率学派的原因 概率论中有一系列的中心极限定理已经证明了大样本观测结果的有效性

概率论的这种大样本抽样观测手段的实践应用非常广泛 有些应用也很成功 当然也有不成功的 有几个典型的例子
物理学领域 第一 欧姆定律最初就是一个统计规律 电流=电压/电阻 因为给电路通电这个事情是非常容易重复的 这样研究者就得到了大量的历史数据样本 然后把这些数据都画到一张直角坐标系中 就可以对三个变量之间的数量关系进行定量分析了
第二 光的折射定律 入射角的正弦值与折射角的正弦值的比是一个常数 这也是通过大量的观察研究样本得到的结论
物理学中类似的统计规律非常多 因为一开始人们没有意识到事物之间的确定性本质 而从相关性入手分析 后来通过认识的深入 大部分的统计规律都被理论证明是正确的 包括上面两个例子
还有一个和大家日常生活密切相关的领域也在大量的使用概率统计手段 就是医学 甚至可以说是用滥了 大家都知道缺碘容易导致甲亢吧 这个就是个统计结论 通过对很多甲亢患者的饮食饮水长期临床观察 发现大部分患者的碘摄入量少 所以就说缺碘得甲亢 这个其实还好 最终有病理学解释 但很多搞不清楚病理学原因的疾病就干脆纯粹靠统计手段解决了
很多疑难杂症 比如说白癜风 由于搞不清楚原因 就通过临床观察 发现很多患者日常喝的水里面缺少铜离子 所以给出的解决方案就是大量补充铜离子 再比如很多癌症搞不清楚如何得的 也是通过大量的临床观察 发现患者平时吃了大量的腌制食品 所以就说腌制食品是致癌物 其实很多所谓的健康食品 不健康食品都是通过概率统计手段得出的结论
个人认为 概率统计方法论用在物理学中是非常成功的 而用在医学中是不太成功的 那么 用在经济学中是否成功呢？

我们来看看概率统计学的哲学基础是什么？个人认为是机械决定论 且听我慢慢道来
话说牛顿力学体系诞生于17世纪 标志是自然哲学的数学原理这本书的出版 这部书就是今天的知识分子看也会收获很大 同样的书还有欧几里德的几何原本 咱们国家的教育体系不开设逻辑学 所以导致很多国人缺乏逻辑思维能力 所以我非常建议年轻的父母们从小给孩子看一点逻辑学方面的书籍 到初中的时候可以让他读读几何原本 虽然咱们初中也学平面几何 但是由于教材编写者能力有限 而且喜欢故弄玄虚 就是二道贩子都当不好
这里我还要吐槽一下咱们国家的教育界 很多教育者或者学者是不是为了展示自己的学识高深而喜欢故弄玄虚 把简简单单明明白白的问题展示的很复杂 搞得别人看不懂 难道不懂得大道致简的道理吗？或许是因为水平不够？当初我大学自学经济学的时候 看国内的教材真的是云里雾里哈 一堆数学公式 后来看了看曼昆的经济学原理 才真正搞明白了很多实质性问题 而这部书中几乎没有一个数学公式 但对问题的描述却非常清晰 什么是水平？这个才是 自然 科学是国际顶级科学刊物吧？但里面有非常多的科普性质的文章 国内的学者有本事去这里发吗？
所以对于专业书籍 我不太愿意看国内的书 如果有翻译的好的 当然最好 如果没有就去看英文原版 但确实很费劲哈 另外在日常工作中 如果碰到学生实习或者应届生 我都建议他们的书面报告中不要有太过专业的东西 也不要有英文缩写 因为阅读者看不懂他绝对不会认为你的水平高 而是认为你幼稚 你的东西的受众面也会变得很小

接着说牛顿力学体系的诞生对当时世界的影响 那影响可是相当的大啊 因为大到宇宙星球 小到花木小草 用当时的眼光看 世间万物的运行都符合牛顿的力学体系 这个体系除了牛顿三定律之外 还包括万有引力定律和微积分 人们普遍认为给任何一个物体一个初始状态 在可观测的条件下 物体的运行轨迹都是确定的 就会在牛顿力学体系的约束下发展 如果不可预测 肯定是有规律没有发现
说几个牛顿力学体系对当时世界的影响 最典型的就是促使了机械决定论这种世界观的形成 试想一下如果万物的运行状态都符合一定的法则 那肯定容易产生决定论的观念 如果这种观念用在人生观上 就会产生宿命论 就会认为人的一生都是出生前都确定好了的 谁确定的？当然是上帝 所以机械决定论这种哲学体系非常受宗教的欢迎 它和基督教的哲学体系是不冲突的 牛顿晚年去研究神学的根源就是这里
再说说机械决定论对医学的影响 个人认为这种影响至今仍在 甚至越来越深 从机械决定论出发发展出了人体解剖学 认为人的身体就是一个复杂而精密的机械系统 这个系统有自身的运行规律 医学生理学就是要找到这些规律 然后有问题就针对问题解决 这样的医学体系有一个明显的缺陷 就是缺乏系统论 哪个器官出问题了就针对这个问题解决 孤立而片面
有一些现代医学的说法我很不赞成 比如说男子射精后 吃一个馒头就把射出的蛋白质什么的补充了 这就是典型的机械决定论思维 要知道精液的产生是一个过程 绝对不是补充相对应的蛋白质就可以填补的 在这一点上中国传统医学就更合理一些 至少它是讲究系统论的 但我也不是说中医就更合理了 因为中医里面有非常多的巫术成分 或者说玄学成分 比如说很多养生丹药吃下去之后会觉得全身发热 服用者就会认为这个丹药很补 殊不知这个药里面含有铅 汞等重金属成分 浑身发热就是重金属中毒的典型症状
哈哈 扯的太远啦 下面说为什么概率论的哲学思想是机械决定论

概率论是研究不确定性问题的 为什么说它是机械决定论的思维方式呢 因为它的根本假设是历史会重演 这种历史观就是机械决定论的历史观 并且它试图通过大样本观察事物运行的结果 用每个结果出现的频率来代表该结果出现的概率 这种方式也有机械决定论的意味在里面
将概率论的思考方式应用到统计学里面 就形成了概率统计学 它专门用来研究不确定性问题 但是这个体系有它的核心假设 有它成立的约束 有它的哲学指导思想 而这一切 就够成了这种方法论的先天性缺陷 有兴趣的朋友可以自己领悟一下其中的含义
目前经济数学的大部分理论和研究方法都建立在概率统计学的基础之上 甚至可以这么说 经济数学的这些方法都是物理学 生物学 医学等领域用滥了的方法 当然它自身也有发展 比如出现了金融工程这样的领域 但是机械决定论有的先天性缺陷它一样都不缺 这个问题往往都被研究者忽视了 所以我可以这么说吧 大部分用计量经济学做的经济预测都是失真的 因为它没有抓住核心的经济本质 并且忽视了这种方法的先天性缺陷
本人有的时候会带一些实习生或者应届生 帮助他们迅速的进入工作状态 其中不乏名校博士 年纪和我相仿 有的哥们想给我看他做的数学模型 听听我的意见 我的态度是这样的 比如一个哥们搞了一个全球黄金价格走势的计量模型 用于预测金价 我会先问他影响金价的决定性因素是什么 黄金价格走势的核心逻辑是什么 如果这两个问题的回答能说服我 我才会接着看他用的是什么方法 要不然我不会去看他的东西 因为商业研究不是学术研究 前者讲究的是效率 有的博士朋友就会觉得我不懂数学 其实是他研究问题本末倒置了

关于研究问题的方法和原理本末倒置的问题 有一个典型的例子 和大家分享一下 我国有一个非常有名的地质学家 一生从事地震的研究与预测 穷尽了已有的地质理论 发现地震是不可预测的 到了晚年他抛开了所有的科学理论 转而用单纯的统计数学工具进行研究 并且发明了一种可公度计算指标 这种研究方式的本质是建立在地震历史数据的拟合之上 并且坚信历史会重演 试图用复杂的数据运算量来对抗自然界的随机力量 而完全抛开了地震原理的根本
个人认为 这位学者完全是在做上帝的工作 如果上帝已经把一切安排好了的话 我不认为这种研究在正确的道路上 因为他忽视了问题根本的本质原理 而片面的追求方法论 是典型的本末倒置 这种研究说的严重一点 是披着科学外衣的伪科学
而我们看到的大量的经济预测包括很多房价的统计预测都是这种披着科学外衣的伪科学 但是它却具有很强的迷惑性

说一个很有名的房价预测例子 2013年有个北京的高校教授不是得出了一个结论吗 说北京的房价再过20年会涨到80万每平米 各个媒体还争相报道这个结论 认为这个结论很权威 因为是大学教授说的嘛 但是稍微有点逻辑思维能力的人都会认为这个说法太扯淡了 为什么呢？下面我来说说个人的看法
经济数学里面有一个很重要的研究方法 叫做时间序列分析法 它的核心思想是考察某个或某几个变量随着时间变化趋势的方法 而这种方法里面有一个最简单的方法 叫做趋势外推法 具体方法是以时间为自变量 建立对某个变量的趋势性拟合方程 即 y=f(t) 其中t代表时间 y代表某个研究变量 最简单的方程是线性方程 即y=at+b 其他的还有指数方程啊 二次方程等等 这个教授用的就是其中的一种 最有可能的是线性或者指数方程
如果是线性方程 就是 房价=a*年份+b 用历史
数据拟合计算出a和b的值 a的单位是元每平米每年 b的单位是元每平米 然后用这个拟合出来的方程对未来房价进行预测 因为2000年之后北京的房价涨得很猛 所以拟合出来的a的值肯定很大 计算出过20年房价涨到天文数字也就不难理解了
这就是一个典型的研究原理和研究方法本末倒置的例子 你抛开影响房价走势的经济变量不谈 去迷信数学统计方法 这就是伪科学 伪科学怎么能得到正确的结论呢 另外我相信这个研究结论一定是这个教授带的研究生做的 因为我不相信一个经济学教授会不具备经济学常识
就好比说一个小孩8岁时身高一米五 此后10年平均每年长3公分左右 到18岁长到了一米八 但你能做趋势外推预测他到28岁的时候涨到了两米一吗？

话说我有段时间对预测这个事情很感兴趣 学习了大量的统计预测理论 还去参加了精算师考试 甚至连周易这种玄学也去了解了一下 不是很多人都号称用周易算卦很准吗 我还真的经人介绍在网络上找了一个自称是周易大师的人 当然不知道真假了 有一些观点在这里用对话的形式写出来 只能说个大概意思哈
问:用周易做预测的思想基础和主要手段是什么？
答:一生二 二生三 三生万物 一元生四象 四象生八卦 主要手段就是靠不同的卦象
问:我尝试用统计数学的手段做预测 把预测的难度转化为庞大的计算量 但结果往往是错误的 你怎么看？
答:数学没有经过什么什么变换(我记不得原话了) 所以预测的不准
问:中医的很多理论都源自道家学说和周易八卦吧？它用草药治病的原理是什么？
答:万物都有偏性(应该是这个词) 中医就是用不同草药的偏性来治病(我问什么是偏性 好像就是什么阴阳一类的)
问:为什么有的中药中含有有毒的重金属成分？
答:可以搭配其他的草药 用偏性中和它的毒性
这个怎么说呢 我感觉就是玄之又玄啊 真的是玄学 后来我还跑到图书馆借了一本周易的书 觉得所谓不同的卦象完全就是一系列图形的排列组合嘛 用这个真的能预测？我抱有怀疑态度
又扯淡了 哈哈

回复第24楼，@抹杀的使徒
理论过于多了。另外，现在的新古典经济学内核除了数学还有什么？该变革了。不确定性问题的研究离不开心理学，没有心理学因素在里边，预测不可能符合人类实际经济行为。
--------------------------
还没说到呢 欢迎关注
这个帖子比较小众 而且我力争用最通俗的语言描述

经济学的内核可不是数学 而是一系列的经济学原理 比如均衡价格理论 边际分析原理 弹性分析理论 等等 数学仅仅是一种表述的方式 怎么能说经济学的内核是数学呢 完全是本末倒置了 物理学的很多理论也都是用数学公式表达的 能说物理学的内核是数学吗

回复第28楼，@抹杀的使徒
@superyl2007 26楼 2014-01-02 20:35:44
经济学的内核可不是数学 而是一系列的经济学原理 比如均衡价格理论 边际分析原理 弹性分析理论 等等 数学仅仅是一种表述的方式 怎么能说经济学的内核是数学呢 完全是本末倒置了 物理学的很多理论也都是用数学公式表达的 能说物理学的内核是数学吗
-----------------------------
只是想表达现在经济学过于依赖数学了，那些精细的模型只能揭示出“应该是如何”，而在预测和判断“实际是如何”的时候效力低下。你打算预测房价是好的，给个提示，这个坛里有一个贴《2013年谁是真正楼市预言家 懂经济的输给懂中国的》标题起得很好。不去了解中国的现状，不从社会学、心理学角度来结合分析，经济分析做得再好也没用。所以楼主的分析是否靠谱，很大一部分并不在于经济理论水平是否高深（例如，谢国忠的经济理论分析...
--------------------------
说的有道理 但是你说的和我要表达的问题没有冲突啊 我这个帖子要表达的恰恰就是用繁琐的经济数学方法去预测中国房价是否合适的问题 并且我已经论证了这种方法的缺陷是什么 都已经论证到了经济数学的哲学观是机械决定论这一步了
接下来会一步步的论证用这样的方法去预测房价是否合适 会存在什么问题 因为它过于注重研究方法 而忽视了问题的本质 而这些本质也包括你所讲的社会学 心理学因素 我早已经过了那种书呆子的阶段了 因为我五年来接触了各种各样的企业和各式各样的企业家和创业者 也包括房地产圈内的人
我这个帖子的本意是要让大家避免被一些不正确的言论误导 尤其是一些看似披着科学外衣的伪命题 欢迎继续关注 这样的小众帖子有人上来讨论我很开心的

回复第27楼，@绿笋66
回复第26楼(作者:@superyl2007 于 2014-01-02 20:35)
经济学的内核可不是数学 而是一系列的经济学原理 比如均衡价格理论 边际分析原理 弹性分析理论 等……
==========
实在太多出，看不下去，
--------------------------
是比较啰嗦 因为我这个帖子的学术意味很浓 就是想讲一些我想说的话 我前面写了一个帖子 叫上海的房价真的看不懂了 看房经历分享 里面不涉及理论问题 欢迎去看看

回复第30楼，@抹杀的使徒
回复第28楼， @抹杀的使徒
@superyl2007 26楼 2014-01-02 20:35:44
经济学的内核可不是数学 而是一系列的经济学原理 比如均衡价格理论 边际分析原理 弹性分析理论 等等 数学仅仅是一种表述的方式 怎么能说经济学的内核是数学呢 完全是本末倒置了 物理学的很多理论也都是用数学公式表达的 能说物理学的内核是数学吗
-----------------------------
只是想表达现在经济学过于依赖数学了，那些精细的模型只能揭示出“应该是如何”，而在预测和判断“实际是如何”的时候效力低下。你打算预测房价是好的，给个提示，这个坛里有一个贴《2013年谁是真正楼市预言家 懂经济的输给懂中国的》标题起得很好。不去了解中国的现状，不从社会学、心理学角度来结合分析，经济分析做得再好也没用。所以楼主的分析是否靠谱，很大一部分并不在于经济理论水平...
--------------------------
好的 多多交流 理论和方法都是为了实践服务的 尤其是社会科学 它具有非常强的实践性 个人认为经济研究的理性方式是基于实践提出观点 然后一直关注市场的反馈 根据反馈的信号对已有观点甚至理论进行修正 直至正确 这种研究方法论非常类似于概率统计学中的贝叶斯学派 后面我也会说说
但人类社会的变化是瞬息万变的 经济现象层出不穷 所以经济学除了最核心的理论之外 需要不断的进行发展 谢国忠的经济学水平怎么样我不清楚 但他的方法和态度有问题 不能说十年来我一直看空 市场一直反向运行 我完全无视市场的反馈信号 还是原来的观点原来的数据继续看空 这绝对不是科学的研究方式

刚才有朋友谈到了心理学问题 我在这里就加上一段从消费心理学的角度分析房价的内容吧 我总觉得心理学有伪科学的意味 心理学在研究群体心理问题的时候才可以精确的计量 个体的心理行为问题很难精确的计量 而如果不能精确的计量它的实践意义就很有限了 所以消费心理学在逻辑上严谨 但是很难实际运用 但作为解释性的理论还是可以一看的
消费心理学有两个重要的概念 偏好和效用 效用指从某种消费中获得的心理满意度 偏好可以用效用衡量 如果花同样的钱可以买两种不同的商品 从哪种商品中能够获得更好的效用就表示他对那种商品有更高的偏好 消费心理学的研究者还根据效用的概念创造了一个数学模型 叫做消费效用的无差异曲线 讲的是花同样的钱选择同一组类商品 不同的商品数量配比能达到相同的效用 这些商品的不同配比组合量就构成了一条效用的无差异曲线
为什么中国的房价收入比 租售比这么高？远远的高于西方 消费行为理论可以解释 因为中国人对房产有特别的偏好 或者说花同样的钱从房产中获得的效用更高 如果把一个中国人一生的总消费划分为两个 一个是房产 一个是其他所有消费 那么这条效用无差异曲线是明显向房产的一端倾斜的 甚至不惜高额负债来购买房产 所以从西方标准看来 中国的房价很高 但他们忽视是中国人对住房的强烈偏好

回复第34楼，@aeiou24680
@superyl2007 33楼 2014-01-02 22:46:13
刚才有朋友谈到了心理学问题 我在这里就加上一段从消费心理学的角度分析房价的内容吧 我总觉得心理学有伪科学的意味 心理学在研究群体心理问题的时候才可以精确的计量 个体的心理行为问题很难精确的计量 而如果不能精确的计量它的实践意义就很有限了 所以消费心理学在逻辑上严谨 但是很难实际运用 但作为解释性的理论还是可以一看的
消费心理学有两个重要的概念 偏好和效用 效用指从某种消费中获得的心理满意度 偏好可......
-----------------------------
1.楼主很认真，不管多空在此支持。
2.废话实在太多，楼主不是来教经济学的。
3.有些问题，就拿租售比来说，国外一般有房产税这比支出，以这个费用来说是由出租方支付还是租入方支付，在计算各类数据的时候这个是否都考虑...
--------------------------
不需要考虑 我只是说明中国人对房产的偏好很高 愿意花更多的钱购买房产 甚至不惜高额负债和压缩其他的消费 这也可以理解为用消费心理学解释为什么中国房产的需求价格弹性很低的原因
其实吧 我认为当前国内一线和部分二线商品房市场的主要矛盾是快速城市化带来的需求高增长和供给相对短缺之间的矛盾 而且目前仍没有看到缓解的迹象 所以我看多这类城市的房价 至于三四线城市 这个矛盾不严重甚至不存在

影响房价走势的主要原因是什么？个人认为仍然是经济政治因素 其次是群体心理和社会习俗因素 主要的经济因素包括 供需状况 经济增速 货币政策 收入水平等 政治因素是政府需要考虑的事情 也就是要兼顾社会公平 下面我说说社会习俗和群体心理因素
中华文明是一个典型的农耕文明 天生对土地也很强的依赖 而中国大陆这块地方东边是太平洋 南边是百越荒蛮之地 西边是青藏高原和西域戈壁 北边是彪悍的游牧民族 这块地方非常封闭 汉人长期被压缩在一个封闭的环境里面 所以土地资源显得更加弥足珍贵
就是这种环境导致了中国人对土地和房产产生了极高的偏好 历史上名门大户发家之后的第一件事情肯定是购置土地 兴建大宅
当年土共能够打败常凯申的首要原因就是土改 谈什么三民主义那一套听不懂 但打土豪分田地却是很实惠的 这就是民心所向
这种社会习俗经过几千年的传承已经深入到了中国人的基因里 所以中国人为了买房子掏空家底就不难理解了 历史上的置业也从来没有随随便便的吧 归根结底还是供需失衡的矛盾 再说中国人天生喜欢储蓄 多多少少手头上还是有些钱的

@superyl2007 35楼 2014-01-03 08:49:44
不需要考虑 我只是说明中国人对房产的偏好很高 愿意花更多的钱购买房产 甚至不惜高额负债和压缩其他的消费 这也可以理解为用消费心理学解释为什么中国房产的需求价格弹性很低的原因
其实吧 我认为当前国内一线和部分二线商品房市场的主要矛盾是快速城市化带来的需求高增长和供给相对短缺之间的矛盾 而且目前仍没有看到缓解的迹象 所以我看多这类城市的房价 至于三四线城市 这个矛盾不严重甚至不存在
-----------------------------
@aeiou24680 37楼 2014-01-03 09:57:59
一线城市的供地指标是非常严格的，而且是越来越严格，就上海来说，建设用地指标2004年基本就把2010年前的用光了，后来国家看了不行，补了点，规划到了2020年前，现在基本也用完了，现在到处去买占补平衡指标，不过现在全国都要发展，没地区肯卖这个指标的，每年的建设用地增量只会越来越少，都靠的拆东墙补西墙的手段来开发了，把集中建设区外的建设用地拆了到建设区内发土地，在这其中住宅用地也偏少，主要是先供给好的产......
-----------------------------
说的对 所以我说当前一线和部分二线房价高的主要矛盾是供给相对不足的矛盾 所以我看多 有一张图分享一下

我得罪你了吗？

我明白了 上面某只疯狗就是我写这个帖子要批判的对象之一 因为它胡编乱造了一堆数学公式预测过多久之后房价要崩盘 还自称是博士团队 你敢把你的东西放在这里和我辩论吗？再说博士不会只会骂人吧？
我非多非空 仅仅是把最客观的东西系统的表述出来 因为牛刀之流扯淡阴谋论的跳梁小丑太多了 非常误导人 需要痛打落水狗

回复第42楼，@aeiou24680
@superyl2007 38楼 2014-01-03 10:06:48
说的对 所以我说当前一线和部分二线房价高的主要矛盾是供给相对不足的矛盾 所以我看多 有一张图分享一下

;
;
-----------------------------
这个指标会越来越少，10年是规划的10年的开端，建设用地指标相对充盈，再过两年再来看都不一定达得到12,13年的水平，到16-19年是指标最严格的时候。
就上海而言，这次沪7条最重要我反而觉得是第2条
2.增加住房用地供应...
--------------------------
中国的商品房调控政策从一开始就是一个跛脚的政策 它忽略了对供给的调控 一直着眼与调控需求 本质是想通过增加交易成本的手段 压缩成交量 进而控制房价 但需求并没有被永久性压缩 所以主要矛盾供需矛盾没有解决 调控政策不可能有效
北上广等一线我认为增加供给是相当困难的 因为没有更多的土地了 而且城市的可持续发展必须要有储备用地 加之旧城改造拆迁的成本又越来越高 甚至我认为未来15年的快速城市化阶段 北上广的高房价是无解的 最终缓解办法只能是协调区域经济发展平衡度 但这个是废话 因为它没办法具体实施

回复第44楼，@房奴二十年
在目前一言堂的前提下，战术再精准，战略方向错了，战术局部再精彩，难道能影响全局的成败？
有一万种办法降低房价，可实际上不会采取一种来实施，除了在全国人民群情激愤中顺应民意，加税抽交易对手的血。
谈什么经济规律和曲线，一言蔽之，房价跟人一样，最终都会死，问题是你死在商品房里还是桥洞里，问题是在有生之年过的生活品质高一些还是差一些。
--------------------------
真有那么多方法可以限制房价？说来听听 尤其是一线城市 除非政府直接出台限价限量政策 或者回过头去搞福利分房 再或者规定没有户口的人包括外籍人士终身不能买房 并且不再增加一线城市的动态户籍人口 除此之外我想不到其他办法
经济规律和经济曲线是客观规律的抽象 对指导实践有非常强的意义 很多人鄙视它是因为根本就不懂或者只是个半吊子 中国忽视客观规律搞大跃进饿死人这样的事情还少吗

回复第46楼，@房奴二十年
回复第44楼， @房奴二十年
在目前一言堂的前提下，战术再精准，战略方向错了，战术局部再精彩，难道能影响全局的成败？
有一万种办法降低房价，可实际上不会采取一种来实施，除了在全国人民群情激愤中顺应民意，加税抽交易对手的血。
谈什么经济规律和曲线，一言蔽之，房价跟人一样，最终都会死，问题是你死在商品房里还是桥洞里，问题是在有生之年过的生活品质高一些还是差一些。
--------------------------
@superyl2007 45楼 2014-01-03 11:08:47
真有那么多方法可以限制房价？说来听听 尤其是一线城市 除非政府直接出台限价限量政策 或者回过头去搞福利分房 再或者规定没有户口的人包括外籍人士终身不能买房 并且不再增加一线城市的动态户籍人口 除此之外我想不到其他办法
经济规律和经济曲线是客观规律的抽象 对指导实践...
--------------------------
这个帖子里面出现了复杂的数据分析了吗 没有吧 但探讨问题不定量化怎么说的清楚呢 就好比说你很高很壮 就很模糊 但是说你身高1.85米体重80公斤 是不是很清晰了
我说的那几个方法不要较真哈 要么是计划经济的老路要么是脑残政策 中国不会开历史倒车的 老毛的一堂言是因为中国搞封建制度外加计划经济导致的 不说大跃进就是改革之后我们干的极品事件也很多吧 这本质上就是因为中国搞工程师治国 而不是经济学家法学家治国 现在总算是合理一些了 忽视经济规律必将受到惩罚

这么说吧 问题经济研究 数据控只是经济研究的初级阶段 无论你用多复杂的计量模型 我只看你的核心思想是什么 有没有抓住问题的本质 如果这两个不能说服我 什么数据模型我都不看
很多时候研究者都抓不住问题的核心矛盾 研究方法再漂亮有什么意义呢 我曾经看到过的计量模型有非常精妙的 一个数学院士用蒙特卡洛法构架的高频套利模型 但实际运用的效果并不好 因为他没有讨论内部机理 纯粹用复杂的计算量来对抗指数的随机力量

回复第53楼，@落叶横扫秋雨
PI抓紧放吧，LZ不憋得慌？
--------------------------
一直在放啊 但需要时间
我直接说房价早涨或者要跌 也得你相信啊

回复第50楼，@房奴二十年
回复第46楼， @房奴二十年
回复第44楼， @房奴二十年
在目前一言堂的前提下，战术再精准，战略方向错了，战术局部再精彩，难道能影响全局的成败？
有一万种办法降低房价，可实际上不会采取一种来实施，除了在全国人民群情激愤中顺应民意，加税抽交易对手的血。
谈什么经济规律和曲线，一言蔽之，房价跟人一样，最终都会死，问题是你死在商品房里还是桥洞里，问题是在有生之年过的生活品质高一些还是差一些。
--------------------------
@superyl2007 45楼 2014-01-03 11:08:47
真有那么多方法可以限制房价？说来听听 尤其是一线城市 除非政府直接出台限价限量政策 或者回过头去搞福利分房 再或者规定没有户口的人包括外籍人士终身不能买房 并且不再增加一线城市的动态户籍人口 除此之外我想不到其他办法
经济规律和...
--------------------------
我们看接下来看要出台什么调控政策吧

回复第51楼，@抹杀的使徒
@superyl2007 33楼 2014-01-02 22:46:13
刚才有朋友谈到了心理学问题 我在这里就加上一段从消费心理学的角度分析房价的内容吧 我总觉得心理学有伪科学的意味 心理学在研究群体心理问题的时候才可以精确的计量 个体的心理行为问题很难精确的计量 而如果不能精确的计量它的实践意义就很有限了 所以消费心理学在逻辑上严谨 但是很难实际运用 但作为解释性的理论还是可以一看的
消费心理学有两个重要的概念 偏好和效用 效用指从某种消费中获得的心理满意度 偏好可......
-----------------------------
效用这块分析得有道理。但你对心理学的看法有误，关键在于你始终倾向于把社会科学自然科学化。这是19世纪初出现的现象，到现在还有深远的负面影响。无法精确计量的就有伪科学意味了么？人的心理或行为为何一定需要精确计量呢？你自己也说无...
--------------------------
我是理工科出身的金融从业者 一直认为任何理论如果不能计量那它对实践的指导意义会比较有限
另外不能说是把社会科学自然科学化 应该说是科学化 因为数学就是一个最理性的工具 经济学科学化的最成功 恰恰它成为了社会科学中发展最快的学科
消费心理学研究的仍然是群体心理行为 它是有统计学显著性的 所以有意义 个体行为完全随机 所以不好研究

回复第56楼，@房奴二十年
我老婆就是搞数量经济学的博士 在我家投资来看 她完败于我 每次都是拿出各种公式变量来证明我的投资不合理 认为我过于激进或鲁莽 其实我的思路很简单 商铺两处 每次都是研究完某行开设网点布局的规划 然后去找处合适的商铺交首付后贷款买下 然后签订长期租赁合同并明确约定 即便就市提价 租赁金额也会少于周边5%-10%，某行没有理由会认为我占了公家便宜 对我来说 获得了稳定的还款来源 双赢
我没否定你的观点 只是觉得这种分析实在没太大意义 毕竟是在一个管制国家 只能顺势而为 保值增值或盈利 仅此而已
--------------------------
女人是天生的感性动物 理性领域不适合大部分女人 再说她有长期的实务经验吗 好的经济学者都是男性 你不能拿你老婆来类比所有的财经从业人员 个体不能代表共性
可能你没有见过真正的实践用的计量经济学手段 你见过管理几百亿对冲基金的人员吗 你见过管理几十亿信托投资基金的人员吗 你见过华尔街顶级的交易员吗 我估计你没有 但是我都经常接触 所以我认为数量分析是有意义的 但不能过分夸大它

回复第59楼，@抹杀的使徒
回复第51楼， @抹杀的使徒
@superyl2007 33楼 2014-01-02 22:46:13
刚才有朋友谈到了心理学问题 我在这里就加上一段从消费心理学的角度分析房价的内容吧 我总觉得心理学有伪科学的意味 心理学在研究群体心理问题的时候才可以精确的计量 个体的心理行为问题很难精确的计量 而如果不能精确的计量它的实践意义就很有限了 所以消费心理学在逻辑上严谨 但是很难实际运用 但作为解释性的理论还是可以一看的
消费心理学有两个重要的概念 偏好和效用 效用指从某种消费中获得的心理满意度 偏好可......
-----------------------------
效用这块分析得有道理。但你对心理学的看法有误，关键在于你始终倾向于把社会科学自然科学化。这是19世纪初出现的现象，到现在还有深远的负面影响。无法精确计量的就有伪科学意味了么？人的心理或行为...
--------------------------
你说的有道理 理性人的假设是整个经济学的根基 就像是我在这个帖子里面反复说的经济数学的基础概率论的根本假设是历史会重演一样 其实所有学科都是有基本前提的 这也是这些学科的先天性缺陷 但你不能否认这些假设有很大的合理性
为什么要设定这些假设前提 因为只有这样才会使得研究规范化和系统化 而不是发散的 个体心理学的研究困难就在于个体的行为是发散的 所以很难产生实质性的突破 也很难对实践产生指导
由心理学出发产生的经济学门类有消费心理学 组织行为学 金融心理学等等 但因为心理学的先天性缺陷 使得这些学科的实践价值有限

回复第60楼，@房奴二十年
模型是基于对通过历史数据的分析，做些基本的条件假设，加入一些变量，然后对未来得出结论。很遗憾，我个人在实际工作中感觉大不同。同意楼上关于“理性经济人”的见解。最基本的真理就是不会踏进同一条河里，任何对未来的揣测都是徒劳的，实际不会按照线性或非线性的步伐来走。
同意模型有指导意义，但是由于不能加入行为科学的变量（也不可能被量化），失真是难免的，尤其是在管制国家，一个红头文件的短短几个字，就能覆盖掉你所有的结论。
让你那些华尔街的朋友来中国试试，可能满载而归，可能死无葬身之地，仅此而已。
--------------------------
我前面都说了 经济数学的大部分内容是建立在概率统计学中的频率学派基础上的 而频率学派的假设是历史会重演 是一种机械决定论的哲学观 这个问题也是我写这个帖子的原因 要介绍真正有效的经济预测如何避免这些方法论的缺陷 可能你没注意看这些内容
中国现在不能说是完全的管制国家 这个老思维要改改了 朝鲜才是 如果红头文件真的有效 那么很多社会问题就不会出现了 不要给我提权贵绑架政府那一套阴谋论
本人一直在国内工作 接触的华尔街人员基本都是华人 他们头脑灵活得很 当然白人鬼畜也交流过 但是你千万不要小看他们 他们看起来单纯 但就是这样一帮单纯的人在国际各个领域把中国人玩的团团转 而且华尔街从业者有大量的犹太人 高盛就是犹太企业 犹太人做生意的能力咱们不敢小看吧

继续说一点学习和工作心得 与大家分享
任何正确的观点或者理论一定有以下几个特征
第一 大道致简 所有的真理性命题都是简洁的和高度概括性的 比如说牛顿定律和爱因斯坦的智能方程 包括麦克斯韦方程组 如果你看到了很复杂的东西 那么你一定不要当真 比如说某些人编造了一大推数学公式预测过多少天房价崩盘 你可千万不要相信
第二 任何合理的命题都是容易理解的 当然容易理解是相对而言 比如一些玄学的东西玄之又玄 让人云里雾里 那十有八九就是忽悠人的
第三 任何合理的命题都是理性的 往往都是理性的人都认为它是最可能的一个结果 反面例子就是牛刀之流天天扯淡阴谋论 天天喊崩溃 不惜编造数据 如果你看到这些无法证伪的吸引眼球的东西 你可千万不要相信

回复第64楼，@易个木
回复第12楼(作者:@superyl2007 于 2014-01-02 09:57)
概率论中的频率学派脱胎于赌博 目的是指导如何压注才能使得赢面最大 比如说六面骰子 如果不做手脚的……
==========这是纳什的博弈论
--------------------------
说的不对 这个是概率论的范畴
博弈论在经济学领域的广泛运用是近20年的事情 纳什本人是个数学家 他于90年代初获得了诺贝尔经济学奖 主要贡献是证明了囚徒困境博弈中纳什均衡的存在
纳什均衡的实践意义在于 博弈的多方进行利益角逐 那么最终均衡的结果一定是整个系统的次优选择 而非最优选择

回复第66楼，@房奴二十年
回复第60楼， @房奴二十年
模型是基于对通过 历史 数据的分析，做些基本的条件假设，加入一些变量，然后对未来得出结论。很遗憾，我个人在实际工作中感觉大不同。同意楼上关于“理性经济人”的见解。最基本的真理就是不会踏进同一条河里，任何对未来的揣测都是徒劳的，实际不会按照线性或非线性的步伐来走。
同意模型有指导意义，但是由于不能加入行为科学的变量（也不可能被量化），失真是难免的，尤其是在管制国家，一个红头文件的短短几个字，就能覆盖掉你所有的结论。
让你那些华尔街的朋友来中国试试，可能满载而归，可能死无葬身之地，仅此而已。
--------------------------
@superyl2007 62楼 2014-01-03 13:05:57
我前面都说了 经济数学的大部分内容是建立在概率统计学中的频率学派基础上的 而频率学派的假设是 历史 会重演 ...
--------------------------
这位朋友 我说话有偏激之处还望见谅 我估计你和你太太都是高级知识分子 一定是理性的
第一 我绝对没有拿洋人来抬高自己 也绝对没有这个想法 我整天想着如何从他们那里多忽悠一点钱 而且我认为西方经济学的说法不对 因为它包含了意识形态的因素 它就应该叫经济学原理 近代科学全部产生于西方 但我们没有西方物理学 西方化学的提法吧 进一步说 我们所谓的现代化就是西化 这一点你是承认的吧？
第二 这个问题不讨论了 谁也说服不了谁
第三 任何政策都是有局限性的 因为政策最终针对的对象是人 而不是物 人具有主观能动性 这个是政策预知不了的

回复第69楼，@房奴二十年
回复第66楼， @房奴二十年
回复第60楼， @房奴二十年
模型是基于对通过 历史 数据的分析，做些基本的条件假设，加入一些变量，然后对未来得出结论。很遗憾，我个人在实际工作中感觉大不同。同意楼上关于“理性经济人”的见解。最基本的真理就是不会踏进同一条河里，任何对未来的揣测都是徒劳的，实际不会按照线性或非线性的步伐来走。
同意模型有指导意义，但是由于不能加入行为科学的变量（也不可能被量化），失真是难免的，尤其是在管制国家，一个红头文件的短短几个字，就能覆盖掉你所有的结论。
让你那些华尔街的朋友来中国试试，可能满载而归，可能死无葬身之地，仅此而已。
--------------------------
@superyl2007 62楼 2014-01-03 13:05:57
我前面都说了 经济数学的大部分内容是建立在概率统计学中的频率学派基础上的...
--------------------------
话也不用说的那么绝对嘛 有不同的观点欢迎交流 我从事投资性质的工作 工作的自由度很大 投资等同于什么呢 我认为等同于肉搏 不是有谋财害命的说法吗 这样的工作不适合女人干 就如同打仗不让女人上战场一样
投资当然需要技术 但更多的需要了解人性 绝对不能把自己限制到理论的框框里面 但是经过反复的实践与认识 我还是认为理论能够指导实践 但一定要注意具体情况 个人认为管理学的理论也是能够指导管理者的行为的 就看你能否真正的领悟
投资商铺的难度要远比投资住宅的风险大 它的投资价值在于能否聚集持续的吸引人气

回复第72楼，@房奴二十年
@房奴二十年 55楼 2014-01-03 11:54:30
我老婆就是搞数量经济学的博士 在我家投资来看 她完败于我 每次都是拿出各种公式变量来证明我的投资不合理 认为我过于激进或鲁莽 其实我的思路很简单 商铺两处 每次都是研究完某行开设网点布局的规划 然后去找处合适的商铺交首付后贷款买下 然后签订长期租赁合同并明确约定 即便就市提价 租赁金额也会少于周边5%-10%，某行没有理由会认为我占了公家便宜 对我来说 获得了稳定的还款来源 双赢
我没否定你的观点 只是觉得这......
-----------------------------
@KevinE4 71楼 2014-01-03 16:30:28
朋友，我对你的投资思路颇感兴趣，觉得实际可操作，只是本人愚钝没具体弄明白你的操作手法，可否再来解释一下你的商铺投资，谢谢。
-----------...
--------------------------
还是在银行系统工作爽啊 羡慕ing

现在继续回归这个帖子的主题 基于经济数学的角度如何预测房价
前面反复说明了 经济数学要基于历史会重演这个假设 这就是它的主要缺陷 计量经济学中有一个重要的分析方法 时间序列分析法 它的核心思想就是用历史趋势预测未来 经过过去数年的学习和工作实践 我得出了以下结论
任何基于时间序列分析的经济预测都是无效的(尤其对中国这样的经济体) 它可以解释过去 并给我们提供一些判断事物发展的有用信息 但是它不能用于预测未来 这种方法仅有学术价值 没有商业应用价值
是否觉得很奇怪 我自称精算师却把自己谋生的手段给否定了 后面我想想应该如何准确的解释出来