“再不买就晚了”！焦虑的美国房奴，正在选用短期低利息贷款！专家：这是一场豪赌！

由于利率上升而感到财务压力的购房者，越来越多地被房地产经纪人和抵押贷款经纪人引向潜在风险更高的房贷计划，这类似于 2008 年金融危机之前那些高风险的抵押贷款计划，从而引发了金融行业的普遍担忧。 

在向购房者推广的贷款中，就包括可调整利率的抵押贷款，即所谓的2-1 Buydowns，享受贷款期头两年的低利率，以及只付利息的贷款类型。购房人在几年内只需支付较低的月供。

之后，购房者会发现自己的月供在两年后每月都会增加数百美元，这与2008年金融次债危机引发房地产市场崩盘前夕看到的场景完全一样，当时此类贷款计划导致数百万购房者失去房产，并迫使一些主要金融机构倒闭。

业内专家表示，预计美国不会重演上一次的资债危机，因为自2008年危机之后实施的金融贷款法规以及提高了发放房屋贷款的资格标准。他们还指出，与 2008 年美国房地产崩盘期间相比，可调整利率抵押贷款和其他非典型住房贷款占抵押贷款总额的比例要小得多。

但消费者权益倡导者和其他与房地产行业关系密切的人士则警告说，当抵押贷款利率重置并且每月还款额上升时，购房者仍可能会发现自己处于不稳定的财务状况。

“我们正在焦急地观察，因为我们看到购房者对这些替代抵押贷款计划的兴趣在增加，这些贷款计划通常涉及某种初始利率，而且利率将会不断上升，”全美消费者法专职律师莎拉·曼奇尼 (Sarah Mancini) 说。“这个房贷市场的可怕之处在于，人们正试图选用此类贷款计划，这会使个人陷入非常困难的境地。”

曼奇尼和其他消费者权益倡导者表示，鉴于美国经济的整体不确定性，经济学家和商界CEO普遍预计失业率将上升、利率将继续上升、房屋销售将下降，因此抵押贷款风险更高的趋势尤其令人担忧。不好的预期可能意味着更多的人失业，无法以较低的利率为房屋再融资或在需要时出售。 

“如果利率开始上涨而你的工资没有上涨，那么你的收入就难以偿还之后的月供。”美国消费者联合会高级研究员、社区贷款高级副总裁巴里·辛加斯 (Barry Zingas) 说。1

自今年年初以来，标准 30 年期固定利率抵押贷款的利率已经翻了一番，这意味着 400,000 美元的房屋贷款需要每月支付的费用，现在比 1 月份增加了 865 美元。

根据投资银行高盛和评级机构惠誉的估计，目前全美房价已经开始下跌，而且预计这一趋势将继续下去，不过到 2023 年，房价应该仍远高于大流行前的水平。

Betterment 的财务规划主管尼克·霍尔曼 (Nick Holeman) 表示，他感觉到客户那里越来越多的紧迫感，即迅速采取行动买房。当他们看到利率上升时，客户中的更多人就不断询问 30 年期固定利率抵押贷款的替代方案。

“现在，他们感觉，‘哦，天哪，更高的利率即将到来，我们想抓住它，我们不想再次错过了，’”霍尔曼说。“我越来越感到购房者看到利率上涨时表现出的那种紧迫性。”

随着利率上升，可调整利率抵押贷款的申请数量也在增加，这可以将利率降低 1 到 2 个百分点，每月仅支付数百美元，然后在 3 到 10 年后就要面对正常的市场利率。根据抵押银行家协会的数据，这种可调节利率的房屋贷款现在占所有房屋贷款的近 12%，高于一年前的 3%。 

尽管如此，这比金融危机前的份额要小得多，当时它们占所有房屋贷款的近三分之一。金融危机后颁布的法规要求贷款妊做出合理、善意的努力，以确定借款人在前五年以每月最高还款额偿还此类贷款的能力，并提供之后月供还款增加的明确通知。

德克萨斯 A&M 大学房地产研究中心的研究经济学家詹姆斯盖恩斯说：“我们不应该向会违约的人提供同样水平的高额、高风险贷款。” “贷款银行、监管机构和律师三方合力，阻止这种情况出现。”

阿拉巴马州的房地产贷款经纪人兼全国抵押贷款经纪人协会主席琳达·麦考伊（Linda McCoy）表示，随着她与努力应对更高利率的客户合作，她看到了一些客户正在采用这种非传统的贷款计划。

她见过的一些更常见的非典型贷款计划是那些只需要很少或不需要首付的贷款计划，这将允许买家使用他们的首付现金来偿还债务并有资格获得更大的抵押贷款。她还看到了 2-1 Buydowns 贷款计划正在被购房者选用，在这种情况下，第一年将利率降低 2 个百分点，在第二年会降低 1 个百分点。

这是一些房地产经纪人在 Facebook、YouTube和TikTok等社交媒体中宣传的一种激励措施，特别是针对那些拒绝降价的卖家。房屋贷款经纪人经常建议买家可以在两年后进行重新贷款，这暗示利率在不久的将会下跌。

但对于一些被较低付款吸引并乐观预计收入会增加或者他们将能够在两年期结束之前进行重新贷款的买家来说，这可能是一个财务陷阱。 

但美国监管机构表示，鉴于2008年后执行的抵押贷款新法，他们相信不会重演 2008 年的房地产崩盘，而且到目前为止，他们还没有看到贷款银行放宽对借款人的标准。

贷款银行也表示，这一次他们更加谨慎，尽管他们在房屋销售放缓的情况下要努力维持业绩。

但行业专家表示，即使建立了房贷安全网，消费者仍然需要意识到他们所承担的风险以及他们对未来的假设。 

德州农工大学经济学家盖恩斯说：“你必须坐下来，对你的情况做出认真、理性、冷静的评估，然后采取相应的行动。” “或者你要知道你正在进行一场豪赌。”

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