地产商手里还剩一张王牌？

封面图 |《赌神》剧照

前几天，上海的山姆超市门口出现了神奇一幕。

据一位网友记录：因为有些区域短暂解封，但机动车不能通行，先是万科一早去山姆门口举牌，用三轮车接业主回小区。紧接着附近各个小区闻风而动，龙湖、绿城、保利都去了，现在山姆门口就像八十年代客运站的月台。各家物业和业主互相轧苗头，卷到天边。

今年，龙湖物业和万科物业先后向港交所递交了上市申请。这两家「物业天花板」不约而同选择了「错峰上市」，在「物业热」降温之后。2020年到2021年上半年，地产商拆分物业板块赴港上市蔚然成风。地产股行情低迷，现金流稳定的物业板块却一路高歌，有些物业公司市值甚至超过了母公司。谁能不动心？

那段时期，各大地产商旗下物业公司纷纷完成了「上市」KPI，而万科物业和龙湖物业始终按兵不动。「何时上市」，几乎成了它们业绩发布会的固定提问。

这两家公司一直颇为沉得住气。双方早年都有过「决不上市」的阶段，后来逐渐松口，称「时间不确定」。

郁亮给出的理由是：第一，不差钱，所以不着急；第二，以本公司物业现有的好口碑，上市并不会起到锦上添花的作用。吴亚军更实在，称目前还在探索物业公司的盈利模式。归根到底，还是不差钱。

有底气说这种话的地产商不多了，尤其是「三道红线」之后。龙湖地产一直是业界公认的「三好生」，吴亚军有名言「晴天补屋顶」「用自律换自由」，是谨慎扩张的坚定践行者。「三道红线」划出后，连万科都踩了一道（很快回到绿档），龙湖全部达标，更坐实了「三好」之名。

虽然未给出明确的上市时间表，但两家公司都已释放出信号。

如果你从未看过相关新闻，只看到两个名字：万物云和龙湖智创，你能猜到它们属于物业板块吗？上市前，龙湖物业和万科物业先后完成了更名——这几乎是业内心照不宣的程序。

2020年10月，万科物业宣布更名。新闻发布会上，万物云CEO朱保全说，万科物业到万物云，这就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。朱保全穿着互联网人标配的牛仔裤和黑T恤，半条腿已经迈进了科技圈。

万物云更名两个月前，打着科技概念的贝壳上市，仅9天市值就超过万科。万物云此番更名的灵感，不知道是不是来自贝壳。

万物云上市的消息，是在今年3月底万科的业绩发布会上宣布的。对于万科不尽如人意的业绩，郁亮向公众做了一番检讨，接着万物云CEO朱保全递上佳音：证监会已给出「小路条」。一个坏消息+一个好消息，抚慰了外界的悲观情绪。

龙湖物业则进行了两次更名。2018年8月，龙湖物业宣布启用新名称，龙湖智慧服务；今年1月上市之前，进一步改为「龙湖智创」，连服务两个字也抹掉了，不知道是不是又受到万物云的启发。

龙湖和万科，都把转型概念标记在名字里，为未来博得一个高估值。

最近几年，物业公司上市前流行「换马甲」。过去它们名称里「物业管理」的字眼都消失了，代之以「科技服务」「智慧服务」，再例如「佳兆业美好」「时代邻里」「合景悠活」。名字代表公司的门面，更名后的物业公司给人留足了想象空间，给资本市场带来新鲜感。

两家公司也在招兵买马，从互联网大厂挖来高管，挑起公司转型的大梁。

去年，阿里副总裁、阿里云首席智联网科学家丁险峰，加入万物云担任首席科学家、万物云合伙人；字节跳动视觉技术负责人王长虎入职龙湖，任龙湖新成立的AIoT人工智能引擎团队总经理。此外，金地物业的联席CEO一职也为阿里副总裁范驰敞开了大门。

万物云和龙湖智创上市后，上市物业公司「百亿营收俱乐部」成员将由5个增加到7个。从在管面积这个指标来看，万科甚至有可能撼动碧桂园「宇宙第一物业」的地位，但净利润尚有较大差距。龙湖智创营收虽然只有万物云一半，但利润率高于万物云。

如今万科官网多元业务一栏下，房地产之外列有八个类别。八个类别中，只有物业板块营收超过百亿——2021年营收240亿，被郁亮给予厚望，是万科手里最有潜力发展为地产主业之后规模超千亿的第二增长曲线。

江湖上流传着不少关于龙湖和万科物业的传说。

万科所在的深圳是内地物业的摇篮，深圳也是业内许多「第一」的诞生地。跟万科相关最有名的一件，是1991年其开发的天景花园诞生了国内第一个业主委员会，王石等万科高管作为开发商代表，见证了这个委员会的诞生。后在万科内部称为「共管模式」。

当年深圳有「物管三巨头」，分别是万科、中海和金地。深圳靠近香港，方便向香港地产商取经。万科对物业的重视，最早却是受索尼的启发。80年代的万科有一项业务是销售索尼录像机，跟索尼打交道时，索尼的售后服务给王石留下了深刻印象，于是把这一经验复制到物业上。

关于龙湖物业的故事就更多了，有一个甚至与王石相关。据说当年王石带领万科高层造访龙湖某个项目的样板间，一行人脱下皮鞋入室参观，参观完回到门口，发现众人的皮鞋已经整齐码好，甚至调整到方便穿着的方向。「可怕的龙湖物业」就此流传开。

龙湖物业发展过程中的「关键先生」是周洪斌，他在物业圈很有名气，是龙湖物业众多标准的制定者。有人形容周洪斌的领导风格，开员工会时从不板起脸谈一二三，就讲故事，让员工讲他们在服务中的故事，龙湖物业每年上千个业主惊喜服务案例，就是以这种方式讲出来的。

人们总是容易被故事打动，故事说得好——当然也不能只会讲故事——龙湖物业服务水平高的印象也就在人们心里扎了根，比什么宣传都有效。2017年底，这位老将离开龙湖，加盟旭辉旗下永升物业任总裁。

后来，物业圈又开始集体学习海底捞。所有物业大佬们应该都认真研究过海底捞的成功之道，看过那本《海底捞你学不会》。王石还为这本书写了推荐序，第一句就提到「万科集团有个物业事业部」。看来海底捞的参考价值放之所有服务行业而皆准。

但对于多数地产商来说，物业依旧是「附属品」，寄生于地产主业之上，干的是脏活累活，挣的是辛苦钱，一年的利润可能还赶不上卖一套房子来钱快。即便重视物业如王石，也称其为「地产商的最后防线」，不至于靠它「冲锋陷阵」。

彻底改变行业命运的，是位于深圳的一家叫花样年的小地产公司。

2014年6月，花样年打出社区O2O的旗号，将分拆的物业公司彩生活推向港交所，成为国内「物管第一股」。

上市仅3天，彩生活市值就超过母公司花样年。显然，资本市场喜欢这个「互联网+地产」的新鲜故事。故事的操盘手是花样年总裁潘军，这位地产老炮曾被评为「深圳房地产十大风云人物」，因2002年策划了克林顿的「碧海云天中国行」在业内小有名气。

「互联网+」席卷各个行业，是花样年上市的大背景，房地产行业也成为改造对象。那个时期，地产公司争相造访互联网大厂取经，生怕被时代的巨轮抛下。

潘军的名言是，房地产只能卖一次，社区可以服务70年。「房地产真正的未来在社区，社区消费才是真正的刚性消费。」 他的算盘是：「假使每人每月社区消费2000元，4000万人一年消费近万亿。如果能拿到1%的佣金，就是100亿，拿到2%，就是200亿。这是一个多么大的金矿？」

他的理想，是做物业领域的「菜鸟网络」。

彩生活上市时，潘军找来了好友周鸿祎，作为基石投资者为公司站台。当时有媒体撰文，《周鸿祎也干地产了》。

潘军的思路完全没问题，而且很超前，但是他忘了一件事：物业公司怎么跟互联网公司竞争呢？

2010年前后，经过以美团为代表的「千团大战」洗礼，智慧社区概念风行一时，稍有规模的物业公司都上线了自己的社区App，承载着服务升级的野心，作为一支尚无经验的力量，加入互联网公司发动的O2O大战。

这类App几乎都是集「外卖+智慧家居+支付+社区金融」等业务于一身的综合体，在聚焦单个领域、将用户体验做到极致的互联网巨头面前自然毫无竞争力。

但这并不影响「智慧服务」 标签加身的物业公司前赴后继地奔向港交所。如果说2015年-2019年各大地产商还在观望，每年数量仅为个位数，从2020年开始就变得热闹非凡，上市+已递表数量达到20家。

彩生活上市初期的好光景也没能维持多久。随着其他物业公司上市，彩生活对资本市场的吸引力不再。资本市场就是「势利」，不仅看你的管理面积，还要求你的母公司实力过硬。彩生活就吃了没有「好爸爸」的亏，第一个上市，如今市值却垫底。

潘军这几年一直对公司市值耿耿于怀，隔三差五就要在公开场合为彩生活鸣不平，指其被严重低估。他不断强调物业公司的 「独立尊严」：「他爹有钱，他是富二代，他可以通过他爹卖房子挣钱来补贴物业费，这个逻辑是不对的，我们反对这种观点。」可资本市场才不相信「尊严」。

当年扬言物业不上市的地产商，也不得不在形势面前低头。过去几年狂飙突进的弊端显现后，孙宏斌在2020年为融创定调：2020年融创的三个任务是，调融资结构、降融资成本和负债率、谨慎拿地。

2020年下半年，孙宏斌和许家印，这对踩足「三道红线」的问题学生几乎同时启动了物业上市计划，为母公司分忧。

从上市申请到成功过会，恒大物业只花了47天时间。2020年12月，股价开盘报8.84港元，总市值约955.7亿港元。最高点时，恒大物业市值超1800亿港元，中间几度超越碧桂园。这是恒大暴雷前夜最后的焰火。

养兵千日用兵一时，终于到了物业板块反哺房地产主业的时候了。

过去的「附属品」摇身一变，成为资本市场的明星，地产商捧在手里的宝贝，进可上市融资，退可转卖纾困。

恒大暴雷之后，恒大物业成为许家印手里屈指可数的优质资产和筹码。去年10月，许家印计划将这个宝贝的50%股权以200亿转让给合生创展，以缓解流动性危机，但最后关头没有谈拢，以合生创展指恒大违约而流产。

今年3月，恒大物业停牌，市值停留在248亿，同时被剔除出恒生中国企业指数成分股。

王健林的物业生意，也经过了一场「奇幻漂流」。

2016年9月，被称为万达「断臂求生」那场交易之前一年，王健林已经先把旗下的万达物业卖给了彩生活，更名为万象美。

据说当时竞争者众，实力雄厚的中海物业和万科物业都在其列。最后彩生活以20亿拿下。人们期待中的「万万合璧」最终未能成行。

王健林和潘军两人都爱唱歌，王健林以崔健的《一无所有》为代表作，潘军独爱李宗盛的《寂寞难耐》。更重要的是，二人都是地产商转型轻资产模式的拥护者，算是志同道合。买下万达物业后，潘军在一次采访中还提到，跟万达物业融合得很好。

遗憾的是，去年彩生活的母公司花样年陷入危机，无奈将彩生活旗下包括万象美在内的几个核心资产打包卖给了碧桂园服务，作价33亿。万达物业兜兜转转，落到了碧桂园手里。

最近几年，碧桂园服务并购势头凶猛。除了彩生活，去年还吞下了一头「大象」——富力地产旗下物业。

2021年10月，碧桂园服务与富力物业签订股权转让协议，以不超过约100亿全额收购富力物业股权。富力物业是富力地产两位老板李思廉、张力名下的个人资产。一个月前，据富力地产公告称，公司大股东李思廉、张力将为公司提供约80亿港元的股东资金。这笔钱大概率来自二人出售富力物业所得。紧急关头，老板只能自掏腰包为公司输血。

富力地产，正是2017年从万达手中买下价值近200亿酒店项目的接盘者，如今也陷入资金链紧张的境地，靠出售资产纾困。

这几次交易中的各方——恒大、合生创展、碧桂园、富力——再加一个雅居乐，当年并称「华南五虎」，这些年浮浮沉沉，可谓几家欢喜几家愁。

如今地产行业时代红利已尽，用郁亮的话说，「地产行业已经进入管理红利时代」。万物云、龙湖智创和碧桂园服务三家，手中尚有余粮，成为物业并购市场的主力，不断扩大自己的物业管理面积，追求规模效应。数据显示，目前在管面积前5的公司总值达23.05亿平方米，达到行业总规模的四成以上，头部效应显著。

王健林也开始重振旗鼓，将万达商管推向资本市场。王健林说过，租金和万达商管是万达的核心产业和现金流。

4月，万达商管再度在港交所递交上市申请材料，此前于2021年10月21日的招股书已失效。推进万达商管上市，「是万达集团现阶段最重要的事」。前不久，王健林还当了一把「白衣骑士」，接管了困境中的建业集团的商业管理项目。

尽管屡受打击，潘军也始终怀着对物业行业不灭的热情，坚信这是一个有可能诞生万亿市值公司的赛道。

现在再来看潘军当年的设想：「房地产真正的未来在社区，社区消费才是真正的刚性消费。」依旧不过时。各大物业公司也在一边努力开拓各种增值服务，一边试图以科技手段降低管理成本，摆脱传统靠物业费维生的模式。

但当年的问题也依旧没有解决：如何引导居民的消费习惯从互联网平台转向物业公司提供的服务？

社会学家项飙提到过一个很有意思的概念：「附近」的消失。他认为，互联网把人们肉体直接感知的、物理空间的「附近」，转变为数据化的「附近」，全部压缩进手机页面之中，其结果就是都市人对自己周边生活圈子的陌生。

从物理空间上跟居民更接近的物业公司，大概就属于此类「消失的附近」。

当年彩生活上市那个阶段，互联网基因不足的物业公司无力与O2O公司竞争；2020年疫情后的社区团购大战，各大团购平台的崛起又给物业公司上了一课。它们已经两次错过机会。

下一个机会什么时候出现呢？