来源：城市财经 ID:City-Finance

作者：子非鱼

01

降价也卖不动

近日，澎湃新闻、每日经济新闻与财联社等多家权威媒体披露，青岛市住建局发布了《关于开展“手拉手”特价房活动的函》，表示：

针对医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体，开展特价房活动。

该消息经记者求证，已经获得了青岛市官方的确认。

根据澎湃新闻披露，这份文件并不是近日才发布，落款时间是9月27日。

特价房针对的人群是医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体。

这类人群有一个共同特征，那就是购买力相对来说会比普通民众要强一些。从这个角度来看，可以推断出一个比较有趣的结论：

当下地方城市对于市场的购买力已经心知肚明，所以都尽可能去挖掘仍有一些购买力的家庭来购房。青岛特价房针对的人群，其意自明。

比如无锡、南京、扬州等40多个城市推出的多孩家庭可以多一张房票，二孩以上有房家庭，能生两个娃和三个娃还有房的，必然是有一定购买力的家庭，给这些家庭多一张房票在地方城市看来，或许更有助于去库存，比调动农民买房效果会更好。

比如长沙、成都等城市推出的以租房换房，也即有多套房的家庭，可以把多余的房子交给市政府代理出租，并以此可以获得一张房票。意图也在于调动购买力强的家庭帮助去库存。

然而，事实却是，效果远不如预期。

比如青岛这次的活动，根据青岛房协公布的数据显示，不到一周的时间，卖出了10套。显然，降价的特价房也卖不动。

02

库存第一城，躺平了

其实这个结果，完全可以预料。毕竟青岛的房价已经阴跌好久了，但成交量始终没有什么大起色。

早在2021年年初，中新经纬就披露过一组2020年全国房价跌幅比较大的城市排名，青岛跌幅位居第二。

2020年年末，青岛房价相较于2018年7月高点，就已经跌去了22.8%，跌幅仅次于廊坊。

此外，根据国家统计局披露的8月份数据显示，被纳入统计的70个大中城市中，有37个房价较2020年下跌，也即有37个城市二手房价格至少回到了三四年前。

其中山东两大主要城市济南、青岛均在其中。

制图：城市财经；数据：国家统计局

在房价持续调整的背景下，青岛9月份新房成交面积环比下跌16%，同比下跌26%，前三季度累计成交面积较去年同期下跌了四分之一。

青岛房价持续阴跌，房子卖不动，有当下宏观环境的整体因素，也有青岛自己的独特因素。

共同因素方面，购买力迟迟无法恢复。购买力下降，是当下所有城市频繁托底，却无济于事的一致原因。

本号多次强调过，想要扭转当下的楼市局面，恢复购买力是当务之急。然而，购买力恢复的前提是经济增速恢复、就业率恢复，从目前的大环境来看，这并非能够一蹴而就。

在不确定性的当下，有不少人面临着收入缩水、工作摇摆等局面，买不起房的人越来越多，承担得起首付的人，也不敢贷款买房。

这一趋势，可以从央行披露的数据中得到佐证：

前三季度与房贷直接相关的住户贷款增加3.41万亿元，其中，短期贷款增加1.09万亿元，中长期贷款增加2.32万亿元。同去年前三季度相比，无论是总量，还是短期、长期贷款均走低，分别减少2.94万亿、0.54万亿、2.4万亿，降幅达到46%、33、51%。

此外，央行披露的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示：居民购房意愿二季度为16.9%，三季度些许上涨，为17.1%，但依旧处在历史低位。

说完了共同因素，再说青岛自身的独特因素，超大规模的房屋库存。

根据克而瑞披露的数据显示，青岛的狭义商品房库存（已建好尚未卖出）已经连续十几个月位居全国第一。最新的10月份数据是，青岛商品房狭义库存逼近2500万平方米，依旧位列第一。

武汉第二，沈阳10月份的商品房狭义库存量也冲破了2000万平方米，位居第三。

03

现在该如何买房

写在最后：各位朋友，因本号推送的文章过于犀利，经常面临一些不可控因素，为了防止失联，主编启用了一个有特色的备用号，点击下方公众号即可关注，深度、精彩内容在等你。