上海是一个老房子比例很高的城市
有差不多半数以上的小区，房龄都在20年以上，这还是全上海的平均值
如果单论上海的市区，老房子的比例目测可以达到八成以上
这次疫情我们也看到了，很多老小区的诸多弊端，物业服务、公共环境、人口年龄都被暴露出来
很多人就陷入了纠结，除了市中心的老破小，有没有可能还有比较便宜的次新房
我最近把链家网翻了个遍，看看在上海目前次新房的分布格局是怎样的，还有哪里可以选择
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在上海二手市场，次新房是真稀缺
统计完链家上所有房龄5年以内的次新房数据后，我吓一跳
最大的感受是，上海的次新房房源也太少了，简直少的可怜
这么说吧
先给大家展示一个动图
这是链家二手房所有房源的分布，然后当你把筛选的条件勾选到：房龄五年以内
有几个区就完全消失在地图上了
它们分别是：虹口、黄浦、长宁
说明这三个区目前外网挂牌的房源里，没有任何一套房子房龄是5年以内的，或者仅有零星个位数，所以系统自动剔除了
再具体来看筛选次新小区数量的比例，收录在上海链家网上的21952个小区里房龄在10年之内的小区有1457个，占比也仅仅只有6.6%而房龄20年以上的小区就达到了14050个，大概占比高达64%上海年纪20岁以上的小区，足足占二手市场的6.5成，我们绝大部分人都居住在老房子里而接下来我把数据又继续做了细分，统计到各个区，就发现各个区之间老房子的分布情况概率上看，在1000个二手小区里，楼龄在5年以内的小区，长宁只有1个、徐汇和黄浦分别是2个和3个在这三个区里面的100个二手小区，楼龄在5年以内的分别各有3.1个、1.9个、和1.6个这就是上海目前二手房市场的格局，老小区远比你想象的多，次新房就像熊猫一样的稀缺这就是上海如今的二手房市场和客户，老房子太多太多了，当绝大部分人都住在老小区里要不就是卖房打新，要不就等着某个机会置换到次新房子里去尤其是这次疫情过后，上海的二手房市场一定会掀起一股置换狂潮而很多人会抛弃老破小，置换到那些房龄更新、服务更好的次新小区里去房龄五年的小区，样本实在太少，很难说明问题，所以选择把房龄放大到十年房龄之内，建于2015年前后的二手商品房目前上海市区里的次新房挂牌房源是最少的，加起来都没有松江一个区多在供应少、房龄和地段的三重优势下，在市中心想买到次新房本来就难度很大，目前价格也已经来到的一个很高的位置在这为数不多的几个板块里，所有的房源价格都过了10万/平，几乎都比整个板块的均价要贵上30-40%但也有例外，那就是上海目前外环附近最贵的板块之一，新江湾城整个板块早期主要就是品牌房企仁恒合生华润等联手开发，没有什么老公房，因此在售的次新房和整个板块价格相近从链家的挂牌情况来看，徐汇田林是目前市区内价格比较低的地方，次新房小区房价接近于板块均价浦东新区算是上海次新房里的供应大区，作为一个年轻的新城，浦东老房子相对比较少、商品房数量比较多
但贵的话也是真的贵，比如在陆家嘴这样的黄金地段，房龄小一点的小区往往就要20万/平的价格从数据上看，惠南可以排除考虑，地段过于偏远，接下来的新房供应也很足，所以拉不开价差是理所当然最具性价比的板块是御桥，目前挂牌的次新小区有两个，分别是万科海上传奇和仁恒都市花园，分别建于2013年和2016年，均价10万/平和御桥整个板块近8万/平的价格，有23% 的价差，是中环附近性价比最高的还有一个和浦东旗鼓相当的次新房供应大区，来自于闵行在闵行这个大区里，主要的次新房来源于老闵行这个板块，有万科城、万科公园大道等这样2014年建成的品质小区和整个板块的均价相比，也显得性价比很高，而在整个闵行古美和吴泾的次新小区价格是最贵的了从这里也可以看到，次新房如果叠加了其他强势配套，带来的溢价能力是多强大比如吴泾的紫竹半岛，次新房的品质，叠加了学区的强势和产业人口，让一个外环外的郊区板块的房价可以达到其他周边老小区的二倍当然有，但大部分都聚集在了松江、嘉定、青浦、奉贤，其中不乏品牌房企在2015年前后开发的商品房
所以，如果你想要在上海买到比较便宜的次新房，就必须牺牲地段在上海市中心一套老破小的总价，基本只能够买到五大新城郊区的次新商品房比如我们之前有回顾过今年开年上海豪宅产品的爆发，就是地段稀缺供应少+需求量大带来的溢价而对于次新房此类产品来说，和豪宅有着差不多相同的逻辑，主要是产品稀缺还有现在的时间节点，伴随着后疫情时代人们买房观微妙的变化，产品、社区、服务都成为主要考量因素而在这几个纬度，绝大部分次新房，都是完全碾压老破小的我们先来对比一下同样是400万的两套房子，次新房的和房龄20年以上老小区的户型设计户型设计上比老破小紧凑不浪费面积，让每一分买房钱都用在刀刃上，客厅有阳台、厨房够用、没有过道浪费面积等等次新房的物业水平远远高于老破小，在上海如今的老小区里大部分的物业公司还保留着几毛钱甚至1-2块钱的收费标准二十多年来物业费涨不上去，服务品质也就提不上去，而次新房的物业费平均几倍高于老破小为社区物业服务付费就是撬动未来二手房高保值率的杠杆，这已经是置换客户里的主流意识
我相信，疫情之后当绝大多数人换房的时候，更愿意置换到物业服务水平更高的社区里在上海很多板块已经突破环线定价论，中环附近甚至外环附近的地段价值提升，上海城市资源正在慢慢拉平，郊区的配套正在赶上来城市中心绝对地段价值不再，房子也不再是唯地段论，这就给如今外环附近次新小区带来了很大的上涨空间，比如莘庄、御桥、唐镇、华漕等等
而是伴随着时间的推移，老小区和次新房的价格差会越来越大客户好产品好服务的认可度越来越高，这些次新房能够突破地段界限的能力也会越来越强如果你恰好考虑在疫情结束后置换房子，想要看看上海有什么不错的次新房可以联系真叫卢俊二手咨询团队为你提供一对一购房服务这次疫情也让我感触良多，我们还是要更努力换到更好的社区，更好的房子里去啊
