从负债买房到提前还贷，“不给银行搬砖了”

文｜南方周末记者 徐庭芳

责任编辑｜冯叶

豆瓣小组“社畜买房共进会”有二十多万成员，最近讨论最多的不是该不该买房，而是要不要提前还房贷。

“无债一身轻啊。”方成把这句话对南方周末记者说了三次。他家住浙江宁波，2016年贷款买房。上个月，他忍痛将股票“割肉”，又找父母凑了三十多万，把剩下的73万房贷还清了大半。

李琼斯行动更早，2022年1月，她拿出10万元积蓄向贷款行申请提前还贷，“感觉自己挣了一辆车”。

2021年11月，孙琳已买房一年多，提前还款15万后，近两百万元的房贷一次性减少了四十多万元。2022年1月，她又一次提前还贷，房贷又减少二十多万元。“看着银行欠款数字一直在减少，有种莫名的心安”。

除了选择提前还房贷，方成、李琼斯、孙琳身上还有不少共同点——九零后，都在股票、基金或银行理财里亏了钱，但不会因为提前还贷影响正常生活。还有一致的还贷理由：投资不挣钱了，不如减少负债。

央行2022年2月份金融数据显示，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。

中长期贷款以按揭房贷为主，减少意味着当月新增贷款金额低于当月还款金额。这项数据自2007年开始统计以来首次出现负增长。

5月13日，央行公布了4月金融数据，没有公布中长期贷款，而是将住房贷款从住户贷款中单列出来，这项口径更直接的数字减少605亿元，同比少增4022亿元。住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款。

家住成都的王萍也是提前还贷支持者。

2018年底，王萍买了第三套房，只能走商业贷款，贷款利息超过4.9%，远高于当时房贷平均利率。“为了刚上学的孩子，一咬牙还是买了。”王萍对南方周末记者说。

合同显示，200万元的贷款本金，还款期限30年，加上利息后房贷总额近350万元，每月还款金额高达1.38万元。王萍并非没有还款能力，但她选择将还款期限拉到最长30年。合同规定，如果3年内提前还款，要罚息6个月，近5万元。

银行工作人员告诫她，这是她一生中可借到的利息最低、金额最大的一笔钱，可以考虑用钱生钱，不建议着急还贷。

2018下半年是一轮“牛市”的起点，虽然传统银行理财受资管新规影响，收益不如往年，但市场仍不乏收益超过8%的产品。更何况公募基金“异军突起”，让王萍有了慢慢还贷的底气。

可惜王萍只抓住了牛市的尾巴，到了2021年底，她买的基金定投收益率只有5%左右，银行理财预期收益从8%左右一路跌到3%出头。

她算了笔账，两年多的投资几乎不挣钱，算上通货膨胀甚至还亏了，还不如提前还贷，能省下十几万元的贷款利息。于是在缴纳了一笔罚金后，王萍一次性偿还了120万元，“剩下的几十万元慢慢还，至少每个月的压力小了很多”。

方成提前还贷的理由更直接，生意出了问题。他在宁波经营一家海鲜食品出口企业，因疫情影响，已经两个月没发货了。过去，流动资金对他这样的小微企业经营极其关键，但现在，生意不知何时才能恢复。

他告诉南方周末记者，因为自己的贷款时间早、利息低（4.07%），剩下的房贷只有不到八十万，他一口气还了六十多万，“要不是银行合同不允许一次性全部还清，我就全部结清了，心里也少了一桩事”。

李琼斯工作不到5年，在上海买了一套小户型，首付和大部分贷款都是父母承担，她自己向银行贷款近63万，产生利息57万元。贷款全部是商业贷款，利率为5.15%，每月还款金额为3500元。

“利率这么高，不就是在给银行搬砖吗？”尽管积蓄不多，她还是拿出一年攒下的10万元提前还款。

“与其花心思靠投资挣钱，我更希望在退休前还完房贷。”孙琳在一家互联网企业工作，即将步入而立之年。她担忧，如果35岁前没有进入管理层，有可能被裁员，于是提前还了款。

一次性大笔还款后，贷款人可以选择更改还款方式，一是加大月供、缩短还贷期限，二是维持还款年限、减少月供压力。

自2021年下半年开始，陆续有客户向吴昊咨询提前还贷事宜，尤其新冠肺炎疫情反复后突然增多。他就职于上海一家大型股份制银行。

在上海一家城商行担任信贷员的王俊杰也遇到了类似情况，年后陆续有客户向他询问提前还贷是否违约，“以前提早还贷都是为了二套置换，现在说的都是要减轻债务压力”。

王俊杰解释，以往客户有改善居住的要求，比如要换房，不得不提前把前一套贷款还清， “单纯因为减轻房贷压力提前还贷的情况此前并不多见”。

如果是两年前，吴昊会坚决劝阻客户提前还房贷，最近他不那么确信了，自家银行的理财明星产品收益刚刚跌破3.2%。

以往，客户在吴昊手里完成贷款业务，他还会顺势做一波“推销”，先让客户办张银行信用卡，可以长期免年费，再劝客户买一些银行理财产品，不仅能对冲贷款利率，甚至可以让客户小赚一笔。

这本是银行与客户间的“双赢”——客户拿到低息贷款、高额的投资回报，银行拿到优质客户以及大笔沉淀资金。

“按揭业务并没有大家想象中那么挣钱，更关键的是背后的沉淀资金。”吴昊告诉南方周末记者，客户选择贷款银行后，会将大笔流水顺势带入这家银行。

按揭贷款之所以被银行业视作优质业务，不仅因为相对企业贷款、经营贷款等业务，坏账风险低了不少，而且抵押物房产的保值功能足以对冲客户因断供、违约造成的损失。更关键的是，由房贷衍生的其他经营项目，如存款上升，满足了银行工作人员的考核需求。

客户提前还贷是银行不愿看到的现象，在行业里被称作“存贷双降”，个人贷款数额下降了，存款增量也会随之下降。

“银行的心理比较复杂。”易居研究院研究总监严跃进对南方周末记者说，银行大部分时间不希望客户提前还贷，会直接减少业务量。不过，2021年下半年银行贷款额度被卡，可贷出资金骤降，利息大幅攀升。“这时候银行就会希望大家提前还贷，好解决一部分银行的资金流问题。”

提前还房贷划不划算因人而异。

其本质是一个息差问题，即现金留在手上用于投资，产生的收益率能否覆盖房贷利息。

过去常见的说法是，长达数十年的房贷，是个人一生中极少有的、以低息向银行借钱的机会，相当于借银行的钱来投资。其次考虑到通胀，一百万的房贷在几十年后有可能大幅贬值，房贷压力只会越来越小。

但只有投资收益率高于借贷利率时，上述策略才行得通。如果投资收益低于借款利率，房贷则是实打实的负债，提前还贷可以降低债务总量和未来的利息支出。

利率的高低，也会给居民带来截然不同的隐性成本。如果拥有首套利率优惠又或是公积金贷款的比例较高，提前还贷就显得不那么划算。

另外，每个家庭的财务状况也不一样。王俊杰见过不少原本现金流充裕但遇到突发情况无法周转的客户，做生意难回款、上班收入降低、疫情等等不确定因素，都让一些人的现金流难以为继。

“还钱是方便的，但如果手头没有备用资金或是家里急需用钱，再向银行借钱就没那么简单了。”王俊杰说。

他还介绍，针对提前还贷的客户，银行一般有相应的违约罚款措施。每家银行的违约条款各不相同，他所在的城商行需要至少还款一年。

南方周末记者致电多家大型银行的上海分行，答复大部分是“连续还贷满一年就可申请提前还款”，如果未满一年，违约金为“月份*每月利息”，月份一般在3—6个月之间。

“有闲钱，收入比较稳定，保障比较齐全的，把手上的余钱拿来提前还贷，不是坏选择。但市场不稳定的时候，现金为王也很重要。”吴昊表示。

从加杠杆买房到提前还贷降杠杆，背后是房地产投资预期发生变化。

过去，买房无疑是最佳投资途径之一。按揭可以让买房者将现金留在手里，拿去做投资，用投资获利覆盖贷款利息甚至购买更多房产。

但伴随“房住不炒”的概念深入人心，房产的投资属性被极大压缩。在一些地区，房贷利率上调、市场投资收益率下降、房价上涨空间压缩等环境变化，令举债买房变成了切切实实的风险，而非投资。

严跃进说，提前还贷，与其说是房地产的问题，不如说是个理财问题，“钱放在股市不如拿去还贷款，这也是一种投资方式”。

根据普益标准的监测数据，上周市场共新发了363款银行理财产品，其平均业绩基准在4.06%—5.05%之间。

“普通人每年如果没有5%以上的稳定投资收益，可以考虑提前还贷。”中原地产首席分析师张大伟对南方周末记者说，他身边不乏提前还贷的朋友。

“去年下半年基本到了政策临界点（去杠杆最严厉的时候）。”张大伟说，国家针对房地产行业的去杠杆政策不仅影响房企，也作用于投资者。

以上海为例，2021年7月，个人房贷利率由4.54%上调至5%，二套房则从5.25%上调至5.7%。而且审批、放款时长也由3个月延长至半年左右。

“投资者算的是利率差，如果现在的房贷利率还在4%左右，很多人也会愿意贷款。”张大伟说，现在要找到稳定的长期收益太难了，再加上受疫情影响，对收入预期的不确定性更增加了投资者的风险厌恶偏好，更不用提以往的高杠杆举债买房了。

2022年2月，以按揭房贷为主的居民中长期贷款15年来首次出现负增长，中信证券首席经济学家明明对媒体表示，当前房地产的形势较为严峻。银行放贷一般滞后于地产销售，地产单月销售面积增速从2021年三季度开始进入负增长，因此2021年12月居民中长贷同比少增的问题延续至今。

（应受访者要求，方成、李琼斯、孙琳、王萍、吴昊、王俊杰为化名）