最新数据！新西兰房价又跌了，这个地方最惨！利率或将破10%？！专家：政府应出面干预！

本期，财哥就和大家聊聊房价。

自去年12月底至今年10月底的10个月中，奥克兰地区的房价下跌了11.7%，跌幅已达两位数。

其中，只有罗德尼（Rodney）和富兰克林（Franklin）仍保持个位数跌幅，分别为7.2%和8.9%。

而奥克兰市中郊区（Auckland's central suburbs）的房价跌幅为12.4%，北岸（North Shore）为12.1%，怀塔克雷（Waitakere）为11.9%。

尽管如此，本季度奥克兰房价的跌幅实际有所放缓。7月底到10月底的三个月的跌幅为4.4%。而6月底至9月底三个月的跌幅为5.8%。相比之下，跌幅放缓了1.4%。

房价在下跌的同时，房贷利率反而在不断升高，甚至坊间称即将到达10%之高。

在这样的大背景下，银行却赚的“盆满钵满”。

是否许多人目前承受的高利率与银行有关？

房价接下来的走势会是如何？

近日，新西兰估价局（QV）给出了其统计数据。

如上图所示，最新的QV房价指数显示，截至十月份的三个月里，房价平均下跌3.9%。

而全国平均房价下跌了5.1%，到951,040纽币。

除此之外，指数还显示，今年前十个月，房产均价下跌9.7%；去年同期涨幅22%。

其中，惠灵顿（Wellington）房价跌幅最高，达到17.6%。奥克兰（Auckland）为11.7%、汉密尔顿（Hamilton）为10.5%、内皮尔（Napier）为11.6%、黑斯廷斯（Hastings）为11.5%、北帕默斯顿（Palmerston North）为13.7%、但尼丁（Dunedin）为10.4%。

唯一一个房价上涨的地区是皇后镇，本季度其房价上涨了2.9%。

如上图所示，截至目前，奥克兰的平均房价为1348213纽币，在过去12个月下跌了5.6%，在本季度下降了4.4%。

QV数据还显示，2022年，新西兰七分之五的房产价格出现两位数跌幅。

QV首席运营官David Nagel说：“对于新西兰大部分地区来说，今年房价的涨跌情况与去年截然不同。根据QV房价指数显示，2021年的前10个月里平均房价上涨了22.2%。”

奥克兰当地QV估价师Hugh Robson表示，除了房价不断下跌外，房贷利率也在不断地飙升。这就使大量潜在购房者望而却步。

他继续说道：“最近几个月房价的平均跌幅有所放缓，越来越多的挂牌房源出现在中介那里，购房者的选择非常充足。”

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他还称，同时，越来越多的新房源也在不断出现。

他预测称，结合上述因素，到今年夏天，可能新西兰房市将出现大量未出售的房产。

他最后说道：“一些房产中介难以使房产卖家相信，如今的房市情况与去年截然不同。这就表明，许多房产卖家的预期远高于当前房市的现实情况。”

最近坊间流传，2023年年中贷款利率要到10%。

Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr表示，虽然他认为贷款利率在当前经济周期内不会到10%，“但绝对不是没可能”。  他指出，2008年全球金融危机来袭之前，官方现金利率为8.25%，浮动利率远高于10%。“这也就是十多年前，不需要倒回去太久就能看到这种情景。”

Infometrics的首席经济学家Brad Olsen表示，社交媒体上对利率的评论并不让人意外。本月预计官方现金利率会到4%，固定贷款利率已经破7%，这对很多业主来说，是很惊人的。

Olsen认为官方现金利率会在5%的时候到顶，但这不足以将贷款利率推到10%。“贷款利率要到10%的话，官方现金利率要到7.5%。这个可行性很低，但永远别说不可能。”他说。

CoreLogic研究主管Nick Goodall表示，10%的利率“感觉不太可能”。利率真要这么高的话，通胀得继续涨，或者至少维持在当下水平很长一段时间。

“上调官方现金利率是有后果的，其中包括经济放缓、进入衰退，同时也可能会提高失业率、让房市财富缩水。”

Goodall表示，如果经济衰退，失业率上涨，央行可能就会叫停官方现金利率的上涨。

新西兰央行的数据记录显示，2008年8月，新西兰贷款浮动利率曾高达10.72%。

如果在不久的未来，贷款浮动利率重新达到10%，是个什么概念？

以一栋100万纽币购买价的房子为例，假设购房者选择支付20万纽币首付，其需贷款的额度为80万纽币。 

如果按照30年还款期限、5%的房贷利率，那么其每个月需要还4295纽币。 

而如果其他条件不变，按照10%的浮动房贷利率来算，那么上述购房者每个月需要还7021纽币。

这相当于每个月多还3000纽币，可能比部分新西兰人月税后收入还要多！

截至目前，房贷利率已经达到6%以上，那么如此之高的房贷利率，和银行是否有关？

银行因赚取过多利润而曾受到总理抨击，与之相反的则是许多新西兰人正面临生活成本危机问题。专家表示，政府迟缓引进资金方面的行为，使银行之间缺乏竞争是导致该问题的罪魁祸首。

昨日，新西兰总理Jacinda Ardern呼吁各大银行评估他们的“社会经营许可”。

据可靠数据显示，2022财年，商业银行ANZ的利润为23亿纽币。这一数字相比上一财年增加了20%。

另一商业银行Westpac New Zealand也于本周一宣布，其利润相比上一财年增加了12%，达到1.047纽币。

ANZ首席执行官Antonia Watson表示，尽管数字看起来很大，但ANZ是一家非常大的公司，其盈利水平只有13%，所以其实23亿纽币的利润并不是很高。

新西兰央行发布的6月季度数据显示，ANZ和ASB的股本回报率为14.1%，BNZ为14.2%，Westpac为12.1%。而Kiwibank仅有5.9%。

除此之外，商业银行Heartland的股本回报率为17.3%。

同时，NZX50指数显示，新西兰股票的平均股本回报率为12.14%。

梅西大学银行专家Claire Matthews表示，她认为银行并没有赚取“过多”利润。

她说：“他们的资本回报率只有大约14%，而很多其他行业的公司的资本回报率都比银行高。因此银行赚的利润是合理的。”

但是，来自米尔福德资产管理公司的投资组合经理William Curtayne并不这么认为。

他表示，一直以来，澳大利亚银行的新西兰分行的利润都比澳大利亚本国的分行更多。

William Curtayne说：“这是因为，在新西兰，银行之间没有过多的竞争。整个国家只有四大银行，Kiwibank和Heartland，且没有许多二线银行或非银行贷款机构。”

他表示，相比之下，澳大利亚有四大行、昆士兰银行、麦格理银行等大银行互相竞争。同时也有许多不同的借贷结构互相竞争。

他继续说道：“如果你去澳大利亚买房，找到贷款经纪人时，他或许有16到18种不同借贷方案推荐给你。”

他说：“正因如此，在过去十年里，银行间互相竞争削弱了澳大利亚银行的盈利能力。而新西兰目前还没有这样的竞争水平。且这一状况并不仅仅局限于银行业，许多行业都因为缺乏竞争深受其害。新西兰整个国家不够大，无法吸引国际竞争者前来竞争，同时也没有足够大的经济体量支撑各大公司前来竞争。”

KiwiSaver供应商Simplicity的首席执行官Sam Stubbs表示，银行赚了太多钱，如果政府真的关心的话，那么就应该采取行动制止这种情况。

他说，政府可以对Kiwibank进行资本重组，以使其可以与其他银行竞争。

Stubbs继续说到：“银行赚这么多钱，其中绝对有政府的原因。在疫情期间，政府为银行提供了大量免费资金使用，但却没有采取任何措施或制定任何政策来限制银行赚钱。”

Matthews说：“最大的问题是，我们并不了解银行到底做什么业务产生如此之多的利润。很多人怀疑银行是否在‘敲诈‘客户，但实际情况可能并不是这样。也许利润来自国际贸易？亦或是与企业的业务往来？这不得而知。”

最后，Curtayne说：“如果新西兰人想使银行面临更多竞争使银行盈利能力降低，那就要让政府进行干预。但问题是，降低银行盈利能力的正确方法到底是什么？这非常难以解答。因为每一次政府的干预政策都可能对社会产生意想不到的坏结果。”

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