ICU里蹦大迪！地产股又暴涨，什么信号？

转载自 | 楼市黄大大

作者 | 瓜片

一觉醒来不得了，大A，它又站起来了！

地产板块全线飘红，港股多家民营房企涨幅更是超过10%。

不光今天涨得猛，最近，地产股一直在频频异动。

11月份以来，碧桂园股价累计涨幅超过70%，旭辉一度大涨50%。

因为老板退休一度暴跌40%的龙湖，股价不仅涨回换帅前，现在已经重返千亿市值了。

更夸张的是，蓝光、泰禾这样的爆雷房企也在涨。华夏幸福和阳光城，直接涨停了。

ICU里蹦大迪，谁给的勇气？

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明面上看，房地产正在拖累经济复苏的脚步。

三季度房地产仍旧低迷。开发投资在跌，销售在跌，房价也在跌。真就一点面子都不给。

“金九银十”扑得悄无声息，紧接着又迎来开月暴击：

“民企之光”旭辉，竟然也亮起了红灯！

11月1日，旭辉集团发布公告：已全面暂停公司所有的境外美元债（不包括预计将继续支付的若干有抵押的项目贷款）。

暂停支付的境外债，连本带息总共是4.14亿美元。

投资人和购房者都吓得够呛。毕竟很多房企爆雷，都是从一笔美元债开始的……

旭辉是没钱了吗？并非如此。

一封广为流传的内部信曾经透露，旭辉账上还趴着300多个亿，可是“大部分无法满足企业的合理按需使用”。

换句话说，暂时还有钱，但已经不够用了。

拜托，这可是旭辉啊！

“三道红线”全绿， 今年5月还入选了首批发债示范房企。

业内一向将其和龙湖视为民营房企的“第二道防线”和“最后一道防线”。

在一众规模至上、崇尚高周转的民企中，他们是难得的稳健清流。

以至于有人说，如果它们也爆雷的话，民营房企怕是要全军覆没了。

“第二道防线”摇摇欲坠，所有民营房企，都开始瑟瑟发抖。

十万火急！不能再等下去了！

于是乎，“钱袋子”紧急出手，接连打了三剂强心针：

11月1日，银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会，明确“加大发债支持力度”。

11月8日，银行间市场交易商协会发布消息，支持民营企业发债融资，预计额度2500亿元，民营房企也在范围内。

11月9日，中债信用增进公司向民营房企开放报名，填一份《项目需求意向表》，即可提出增信需求。（过不过审当然另说）

融资，融资，还是他们的融资！

三针打下去，效果可以说是立竿见影。

楼市还没来得及反应，股市先来了个鲤鱼打挺。

地产股，涨起来了！

就在昨天，龙湖的200亿融资需求已经被受理。

终于看到了一线曙光……

民营房企面临的实际困难就是，在公开市场上真的借不到什么钱了。

太平洋证券分析称，今年民营房企发债规模在各个月份较去年同期降幅都在80%以上，多数民营房企实质上已无再融资能力。

以前他们总爱去外面借钱，因为门槛更低。爆雷潮之后，这条路基本走不通了。

今年5月和10月，出现了罕见的境外债“挂零”。

国内倒是肯借钱，可绝大多数只愿意借给“国家队”。

华泰证券数据显示，今年上半年，全部房企境内债总发行规模中，国央企背景房企占到了：

93%。

意味着，水根本流不到民营房企杯子里。

去年年底以来，已有多个部门明确支持民企融资发债。

可即便是旭辉这样的“模范生”，也在为借钱发愁。

爱发朋友圈的旭辉老总林中，前两天又出圈了。

在一篇《典型上市房企上半年偿债能力减弱》的转发文章下，他直白地写道：

融资不畅快、销售疲软，光让还钱哪家房企都吃不消！

这句话，直直刺向民营房企的最痛处：钱难借，房难卖。

可是，旭辉几乎是民营房企的“融资天花板”了。

其他人还在“自力更生”的时候，旭辉在内的5家民营房企，已经入选首批示范性发债试点房企。

就在上个月，旭辉还成功发行12亿元中票，可最终还是没钱还债了。

钱太少了。

债来如山倒，融资如抽丝。一杯水，如何能填满一个池塘？

又有多少房企，连杯水都等不到……

不仅如此，央国企融资利率明显更低，总能借到更便宜的钱。

保利发展、招商蛇口与华润置地等大央企，票面利率在3%以下。新城控股、金科股份上半年融资成本，已经超过了：

6%。

同样借一笔钱，股息与财务费用，却要高出整整一倍。

到这一次定向放水，终于变了。

对民营房企增信服务费率低于0.8%/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右。

不仅如此，那场21家民营房企的融资支持座谈会上，还出现了雅居乐的身影。

这是否意味着，爆雷房企也有机会上岸？

近日地产股的频频异动，多少也与这样的猜测相关，看到了民营房企彻底上岸的希望。

不过说实话，我还是不敢开心得太早。

融资只是辅助性手段，民营房企支棱起来，还得靠自己。

钱是借来的，迟早是要还的。

可是，房子真的好难卖啊。

三季度末，个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，创下了近十年同比增幅最低。

无论是“提前还贷”，还是“打死不买”，都做出了一定贡献。

今年1-10月，百强房企整体销售操盘金额，同比去年暴跌44%。

TOP10跌36.5%，TOP20跌52.4%，TOP30跌54%……

而他们，已经是卖得最好的房企了。

更加不妙的是，市面上本就不多的购买力，还在加速涌向央企和国企。

西南证券分析发现，9月央国企销售已出现结构性回暖。他们正在蚕食其他暴雷房企的市场份额。

克而瑞统计发现，民营房企销售金额占TOP50房企销售金额的53%，较2021年同期下降13个百分点。

但是！民营房企市场占有率在明显下滑，但目前整体销售仍略高于其他房企。

恒大爆雷了，恒大还是卖了400个亿，融创爆雷了，销售额依旧是top10。

这关系着数以万计新房的建设与交付。

基本面无法扭转，销售便难以回暖，房企们即便今天借到了钱，也只是苟延残喘，明天依旧还不上债。

楼市还需要更多大招，接下来，也必定会继续出招。

房贷利率，首付比例，能不能再降一降？

限购门槛，限购套数，会不会再松一松？

毕竟，今年只剩一个多月了。

明年上半年，将会有三个到期高峰，1月、3月及6月，民营房企债务压顶。

别让他们倒在黎明前。

自上世纪90年代，住房商品化以来，民营房企一直是时代的弄潮儿。

他们树立了无数信仰，创造了无数神话，也拥有了无数信徒。

而当“永远上涨”的信仰开始崩塌，LW风波让人们不敢买房，民营房企的诸神黄昏，悄然降临。

今时今日，我们终于可以感慨：时代真的变了。

前几天公布的胡润百富榜里，叱咤风云的地产豪门，已所剩无几。

2017年首富许老板，从地产大佬成功转型“大老赖”，兼造车新势力。

经历过浴火重生的孙大圣，最近的新闻是：融创换保险柜锁芯“抢公章”。

曾经的中国女首富、龙湖话事人吴女士，前阵子突然宣布隐退。

现任中国女首富、碧桂园接班人杨小姐，财富足足缩水了1000多亿。

纵使心有不甘，纵有壮志未酬，他们也只得无奈承认：

那些最风光的日子，再也回不去了。

房地产仍然是支柱产业，未来还拥有10万亿的广阔市场。

但想赚钱，你得先活下来。