地产股、银行股因何强势上涨？
《通知》被行业人士视为对房地产金融工作的总结和定调，也是房地产金融托市策略实施的路线。此次16项政策系统，较以往口径拓宽，整体表述更加积极，全方位覆盖参与房地产市场的各类主体
编辑｜袁满 王博
《通知》称，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持。鼓励资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，推动加快资产处置等。
这被行业人士视为对房地产金融工作的总结和定调，也是房地产金融制度实施的路线。“此次政策比较系统，相较以往口径拓宽，整体表述更加积极，全方位覆盖参与房地产市场的各类主体。尤其在对房地产企业的合理融资需求的支持上，与以往相比范围要更广。”上海金融与发展实验室主任曾刚对《财经》记者表示。
11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》称，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。
除了融资渠道，房企走出谷底的重要出路是销售回款。不过，当下居民购房需求仍未完全修复。“下一步更重要的措施是要促进市场销售企稳，只有房企销售回款得到较大的改善，房企才算是走向了平稳发展之路。”多位行业人士表示。
地产股、银行股反弹
据WIND（万得）数据显示，A股地产125只个股中，有84只收涨，其中粤泰股份、新城控股、金地集团等多只股票开盘涨停。港股房地产中，碧桂园(02007.HK)、雅居乐(03383.HK)大涨30%以上。债券中，龙湖、旭辉等多只债券亦涨幅较大，不少超过了15%。
2021年12月之后，房地产的紧缩政策出现了多项调整，例如降低了首套房贷款利率，因城施策密集出台了放松限购、限售要求等一系类措施。但市场预期较弱，房地产市场持续恶化。
相较于以前出台的措施，上述16条政策力度最大、措施最为具体。“首先，金融政策支持对象范围广，涵盖需求端（居民）和供给端（房地产企业和建筑企业）融资需求。其次，金融政策支持的融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资。”中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成于11月14日发文称。
“从近几个月数据看，楼市供需两端表现偏弱，市场信心处于恢复阶段，而楼市连接消费和投资，对促进内需复苏，激发微观主体活力，稳定经济大盘有较为重要意义。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华称。
一位银行业人士对《财经》记者表示，不少银行对房地产开发贷和个人房贷的业务比较多，占比较大。上述政策的出台，有利于这类银行估值的修复。
政策要求国有、民营房企融资一视同仁
融资环境正逐步放开。11月8日，中国银行间市场交易商协会释放了“第二支箭”的利好消息：由人民银行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资。
需要注意的是，上述《通知》支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
“实际上，对于房企来说，过去银行之外的融资渠道非常多。不过因非标、信托等渠道的限制，对其整体融资环境造成较大影响。此次政策既保持原有的融资渠道的稳定，亦提及合理安排银行以外融资渠道的健康发展。对缓解房地产企业流动性风险及压力，将起到很大的作用。”曾刚表示。
保持房企平稳融资的另外一条措施为，保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求。
“政策要求信托公司等资管机构依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持，这和当前的大政方针是契合的，也是信托业转型的方向。”一位信托公司高管表示。
在做好“保交楼”金融服务上，《通知》显示，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
在金融机构中，资产管理公司通过从事批量收购、管理、处置不良资产业务，已是纾困房企的一个重要抓手。
除了支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，《通知》称，鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置等。
房地产市场何时走出谷底？
房地产市场的恢复，要靠融资、销售、拿地等多方面的回暖。人民银行对房企融资的支持一直都有，包括CDS发债、中债增信担保发债、鼓励并购融资等，但很多时候效果未必好，原因在于政策的传导机制。金融端的政策传导机制不顺畅，更多的时候需要商业银行的配合。
从销售端来看，当下疫情形势较为严峻，居民失业率较高、收入预期偏弱，房地产销售未有起色。数据显示，10月居民中长期贷款同比少增3889亿元，连续11个月同比少增，显示居民购房需求仍未完全修复。2022年三季度，按揭余额同比增长4.1%，已至2005年有数据以来的最低水平，按揭贷款净增约730亿元，仅为2021年同期的十分之一。
“需要让市场发挥作用。现在不少城市颁布‘止跌令’，市场无法自动出清，光靠政府使劲，难度非常大。再比如‘保交房’问题，各个城市都在解决，但效果不明显，说明力度不够，筹得的资金对于中国这么大的房地产市场远远不够。另外，需要一些非常显著的指标，大家的信心才会回来。”北京大学国家发展研究院院长姚洋称。
中银国际证券全球首席经济学家管涛则认为，稳住房地产市场，才能止住经济下滑的势头。近期的政策回应了市场的关切，有助于改善市场预期，估计在明年房地产投资和销售下滑的势头可能会得到扭转。
“作为我国重要产业，房地产行业关乎经济发展，也关乎金融稳定，更关乎民生需求，因此既要防范房地产金融泡沫的风险，还要防范发展失速的风险。鉴于目前房地产行业发展降速引发的一系列问题，此次金融举措有望推动房地产行业‘软着陆’，有利于我国经济金融的稳定，着力解决民生关切问题。”盛松成称。
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来源: qq
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