08.12.2022

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导读：乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长。

作者 | 第一财经 孙梦凡

2022年以来，受多地疫情反复、期房项目停工、住房需求动能减弱等因素影响，我国房地产行业正面临前所未有的挑战，不断出台的调控政策何时明显生效？明年房地产市场是否有望复苏，业内议论纷纷。

12月7日，行业第三方机构中指研究院发布《中国房地产市场2022总结&2023展望》，对今年的房地产市场做出总结、对未来行业走势进行展望。

报告显示，2022年我国房地产政策进入全面宽松周期，监管部门、地方政府多次出台利好政策，全年已有超300市（县）出台政策近千条，发布数量达到近年峰值，对需求端政策的优化频发，多地房贷利率达历史低位。

尤其是进入11月以来，多个监管部门接连释放重磅利好，“金融16条”允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度，“第二支箭”、“第三支箭”接连落地，政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。

不过，因居民购房观望情绪仍较重，政策传导尚需时间，房地产市场调整压力仍在。今年前11月，中指监控的百城新建住宅价格累计上涨0.06%，为2015年以来同期最低水平，百城二手住宅价格累计下跌0.55%。

从房价环比变动来看，截至今年11月，百城新建住宅价格已连续5个月环比下跌，超半数城市房价环比下跌；百城二手住宅价格已连续7个月环比下跌，四分之三城市价格环比下跌，市场下行压力加大。

房价不断上涨的预期不再，居民的购房动能也有所减弱。根据统计局数据，1～10月，全国商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3%，商品房销售额10.9万亿元，同比下降26.1%。

中指研究院表示，截至10月末，50个代表城市可售面积处在相对高位，出清周期为16.9个月，较2021年末延长3.1个月，其中三四线代表城市出清周期为20.9个月，市场库存去化压力较大。

展望2023年，因宏观环境充满挑战，房地产的稳定性愈加重要。该机构预计，未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调，助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力，经济运行有望逐步恢复。

地产调控将坚持“房住不炒”基调不变，但供需两端政策力度有望加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，限购等政策优化空间较大；企业合理融资需求将继续得到支持，房企融资链条有望进一步畅通；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，促进购房者预期好转。

在此背景下，中指研究院预计，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。

报告称，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。

房价方面，受企业降价促销、二手房挂牌量增加等因素制约，短期房价下跌态势难改。不过，核心一二线城市市场有望恢复预期、优质项目逐渐入市，将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳；多数三四线城市房价或延续下行态势。

中指研究院认为，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，房企短期应抓住融资通道，最大限度补充流动性；随着核心二线城市优化调控政策、防疫形势好转，核心城市市场或率先企稳，房企应积极营销加速回款，恢复“造血”功能，优选城市、优选项目、实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。

▲资料来源：中指研究院《中国房地产市场2022总结&2023展望》

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