房价见顶了？美连续10月房屋销售下降，11月跌超7%

根据美国全国房地产经纪人协会的数据，11月的成屋销售量，与10月相比下降了7.7%。经季节性调整的年化销售量为409万套。

这个数字要弱于住房分析师此前预测的417万套，而且要比通常的月度跌幅深得多。

销售量同比下降了35.4%，而且是连续第十个月的下降。

这也是自2010年11月以来，除了2020年5月最弱的数据。在Covid疫情爆发早期的2020年5月，房屋销售曾大幅下滑，尽管那次暴跌是短暂的。此外，在2010年11月，全美曾陷入了大衰退，止赎浪潮危机席卷全国。

这些统计比率均是基于完成过户的成交量，所以，购房合同可能是在9月和10月签署的。在当时，抵押贷款利率正好达到最后一波上涨的顶峰。之后，它在上个月略有下降。现在的抵押贷款利率要比10月底时低了约一个百分点，但仍是今年年初时利率的两倍多一点。

全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）对此评论说：“从本质上讲，住宅房地产市场在11月份处于被冻结状态，类似于2020年实施Covid-19疫情封锁措施期间的销售情况。”

他表示：“主要原因是抵押贷款利率的快速上升。它损害了住房的可负担性，减少了房主上市的动力。此外，可用的住房库存仍然接近历史低点。”

在11月底，有114万套房屋待售。该数字比去年11月增加了2.7%，而按照目前的销售速度，这意味3.3个月的供应量仍然很低。

由于供应不足，房价高于去年同期3.5%，中位数售价为37.07万美元。但房价年度涨幅正在迅速缩小，远远低于今年年初的两位数涨幅。虽然如此，目前的房价仍然是房地产经纪人协会有记录以来最高的11月份价格。而且，这是连续129个月的上涨，这也是自房地产经纪人协会从1968年开始跟踪统计数据以来，同比价格上涨的最长连续时间。

由于供应紧张，大约有23%的房屋的最终成交价高于上市价格。

房地产经纪人网站Realtor的高级经济学家乔治·拉蒂乌（George Ratiu）在一份新闻稿中写道：“在过去的五个月里，我们看到房价从夏季的高峰回落。同时，我们也看到租金增长幅度的连续10个月回落。然而，对于许多寻找住所的家庭来说，目前的房地产成本仍然具有挑战性。特别是由于高通胀和仍在不断升高的利率，一直在侵蚀着他们的购买力。”

美国所有地区的房屋销售量都在下降。但其中，房价最高的西部地区下降最严重，比一年前下降了近46%。

在11月份，待售房屋在市场上停留的时间变得更长，平均为24天，高于10月的21天和2021年11月的18天。尽管房地产市场放缓，但仍有61%的房屋，在不到一个月的时间内就找到了买主，并签订了售房合同。

由于房价仍然很高，抵押贷款利率达到了周期性的高峰，很多首次购房者仍然处于观望状态。在11月份的房屋销售中，首次购房者占28%，该数字与10月持平，比2021年11月的26%略有上升。

根据历史数据，首次购房者一般会占市场销售的40%左右。房地产经纪人协会的一项单独调查显示，11月份的首次购房者年化占比为26%，这是该协会开始跟踪统计数据以来的最低值。

所有价格类别房屋的看房和销售量都在下降，而百万美元以上的豪华类别房屋的销售下降幅度最大，同比下降了41%。在疫情的头几年里，这一类别的销售收益最大。

抵押贷款利率已经开始从近期的高点回落，但是否足以抵消抵消更高的房价还有待观察。

对此，云还补充说：“由于抵押贷款利率已经连续五週在下降，市场可能正在解冻。现在平均每月的抵押贷款支付，要比几周前达到的今年利率峰值时，几乎少了200美元。”

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