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房价见顶了?美连续10月房屋销售下降,11月跌超7%

房价见顶了?美连续10月房屋销售下降,11月跌超7%

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根据美国全国房地产经纪人协会的数据,11月的成屋销售量,与10月相比下降了7.7%。经季节性调整的年化销售量为409万套


这个数字要弱于住房分析师此前预测的417万套,而且要比通常的月度跌幅深得多。


销售量同比下降了35.4%,而且是连续第十个月的下降



这也是自2010年11月以来,除了2020年5月最弱的数据。在Covid疫情爆发早期的2020年5月,房屋销售曾大幅下滑,尽管那次暴跌是短暂的。此外,在2010年11月,全美曾陷入了大衰退,止赎浪潮危机席卷全国。


这些统计比率均是基于完成过户的成交量,所以,购房合同可能是在9月和10月签署的。在当时,抵押贷款利率正好达到最后一波上涨的顶峰。之后,它在上个月略有下降。现在的抵押贷款利率要比10月底时低了约一个百分点,但仍是今年年初时利率的两倍多一点。

全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)对此评论说:“从本质上讲,住宅房地产市场在11月份处于被冻结状态,类似于2020年实施Covid-19疫情封锁措施期间的销售情况。


他表示:“主要原因是抵押贷款利率的快速上升。它损害了住房的可负担性,减少了房主上市的动力。此外,可用的住房库存仍然接近历史低点。”


在11月底,有114万套房屋待售。该数字比去年11月增加了2.7%,而按照目前的销售速度,这意味3.3个月的供应量仍然很低。


由于供应不足,房价高于去年同期3.5%,中位数售价为37.07万美元。但房价年度涨幅正在迅速缩小,远远低于今年年初的两位数涨幅。虽然如此,目前的房价仍然是房地产经纪人协会有记录以来最高的11月份价格。而且,这是连续129个月的上涨,这也是自房地产经纪人协会从1968年开始跟踪统计数据以来,同比价格上涨的最长连续时间。


由于供应紧张,大约有23%的房屋的最终成交价高于上市价格


房地产经纪人网站Realtor的高级经济学家乔治·拉蒂乌(George Ratiu)在一份新闻稿中写道:“在过去的五个月里,我们看到房价从夏季的高峰回落。同时,我们也看到租金增长幅度的连续10个月回落。然而,对于许多寻找住所的家庭来说,目前的房地产成本仍然具有挑战性。特别是由于高通胀和仍在不断升高的利率,一直在侵蚀着他们的购买力。”


美国所有地区的房屋销售量都在下降。但其中,房价最高的西部地区下降最严重,比一年前下降了近46%。


在11月份,待售房屋在市场上停留的时间变得更长,平均为24天,高于10月的21天和2021年11月的18天。尽管房地产市场放缓,但仍有61%的房屋,在不到一个月的时间内就找到了买主,并签订了售房合同。


由于房价仍然很高,抵押贷款利率达到了周期性的高峰,很多首次购房者仍然处于观望状态。在11月份的房屋销售中,首次购房者占28%,该数字与10月持平,比2021年11月的26%略有上升。


根据历史数据,首次购房者一般会占市场销售的40%左右。房地产经纪人协会的一项单独调查显示,11月份的首次购房者年化占比为26%,这是该协会开始跟踪统计数据以来的最低值。


所有价格类别房屋的看房和销售量都在下降,而百万美元以上的豪华类别房屋的销售下降幅度最大,同比下降了41%。在疫情的头几年里,这一类别的销售收益最大。


抵押贷款利率已经开始从近期的高点回落,但是否足以抵消抵消更高的房价还有待观察。


对此,云还补充说:“由于抵押贷款利率已经连续五週在下降,市场可能正在解冻。现在平均每月的抵押贷款支付,要比几周前达到的今年利率峰值时,几乎少了200美元。”



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