最近在网上看到一段经历，感觉有必要和大家分享一下。
大意是有人在深圳贷款买的房子，因为最近评估价下降了，被银行要求提前还款五十万本金。
这个事情不论真假，但都给广大投资房子的朋友，或者有投资意愿的朋友，起了一个很好的提醒的作用，那就是：
银行在某些比较特别的情况下，有权利要求借款方提前偿还房贷。
这一点非常重要，因为它打乱了借款人的现金流安排。
别说提前还款50万，对于有些家庭来说，提前多还10万，都不容易。在一线城市掏空六个钱包好不容易上个车的朋友，都懂。
那么问题来了，银行为什么要求借款人提前还款？什么情况下会触发银行这个权利？
当然是市场情况对银行不利，可能对银行形成坏账的时候。
再说得直白点，就是房价下跌幅度比较明显的时候。
我托一位银行工作的朋友，给我发来一份按揭合同的条款，关于这个权利的条款（第五条）如下（以下甲方是借款人）：第一种情形就说了"抵押财产贬损"，贬值损失等其他情形，只要不利于乙方，银行认为这比贷款有风险，那么它就有权利要求借款人提前归还本金。以上这个合同规定得更狠，约定的是"提前归还全部借款本息"。你花1000万买了一个房子，首付三成，贷款700万。一年之后，你还了50万本金，剩下650万没还。这时房子价格跌到600万（跌幅40%）。此时，银行站在风险控制的角度，有权利让你提前一次性偿还本金50万（甚至超过这个数字），保证你的抵押品价值与债务对等。从信贷经营稳健的角度，在抵押品价值动态变化过程中，出现抵押品价值不足时，要求借款人提前偿还本金，或者增加抵押，是基本的金融风控手段。这种手段，应用在按揭当中，并不特别。一般的房屋抵押贷款和按揭贷款合同里，有这样的条款也不稀奇。只是，在过去很长一段时间里，房价大面积系统性的普涨，让购房者包括投资者，很难认真思考这一条款到底意味着什么。而银行在实务操作过程中，也基本不会动用这一条款。但随着地产大周期的转变，像深圳楼市这种出现局部价格大幅波动的情况，将会越来越普遍。这样的大背景下，按揭买房的人，尤其是按揭投资的人，对这一条款的重新理解，显得必要。提前归还本金或者增加抵押品，这种做法跟期货交易当中的被强制减仓或者追加保证金，本质是一个道理。所谓的Margin Call.需要厘清，并不只是清仓止损才叫爆仓。只要保证金不够，需要追加保证金或者被强制减仓，就可以称之为爆仓。传统炒房客眼里，爆仓这种事情，只会出现在高杠杆的金融衍生品交易或者卖空股票的操作里。而房子这种不动产，怎么可能爆仓呢？在房价的上升周期，这个想法是成立的。但上升周期结束，进入高波动的新周期，一切都悄然生变。还不用考虑投资客会动用各种手段加大杠杆，即便只考虑普通人的三成首付，也就是对应3.33倍杠杆。那么理论上，房价跌幅超过30%，即会收到银行的Margin Call.此时，如果你是投资，选择止损，那么本金（首付）的亏损率将达到100%。这还是在未考虑资金成本的条件下。如果考虑炒房客动用各种拆借，把首付比例降低至10%，那么房价跌10%，即会亏损100%。在当下这个环境，各位觉得房价跌10%很难吗？跌30%不可能吗？如果觉得百分之三四十不可能，去问问深圳的朋友，可能会改变你对房子几十年固执的看法。临近年末，国家从需求到供给侧都给出了全面的支持救助计划，且可能有更多计划还在路上。不排除这种可能：2023，人们或许可以以更低的首付比例，更便宜的利息买到房子。在这样的"诱惑"面前，在中介"最后抄底机会"的狂轰滥炸下，很多人本来已经平静的心又会蠢蠢欲动。毕竟，对于房子，几代人都有过"美好"的回忆。但我要说，即便最终还是要进行投资计划，要去抄底，也请务必重视今天文章里讲的，风险情况下可能面临的Margin Call。回忆虽美，但它究竟会昨日重现还是覆水难收，需要思考再思考，斟酌再斟酌。---分割线---
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