崩溃！加息后月供猛增$1000，加拿大房主熬不住了：能放弃房贷吗？

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2023-01-01 00:01

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北美观察家(微信ID:FocusHairun)编辑

本文授权转载自：凤凰加拿大

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根据多伦多星报报道，在疫情期间，多伦多居民Briand Melanson购入了自己的第二套房产，当时正值房地产狂潮的高峰期，Melanson当时非常开心，他感觉自己像个超人。

Melanson先是在多伦多滨湖地区SOHO公寓买了第一套住房，他选择了浮动利率抵押贷款，即利率与银行的最优惠利率挂钩，当时的利率为2.45%。不久后，由于利率仍然很低，他购买了第二套公寓出租，也选择了浮动利率。

那时，房屋抵押贷款浮动利率达到1.5%的历史低点。Melanson自住房的房贷月供约为730元（于2010年购买），他的出租物业月供为1,100元（于2021年购买）。

但是，现在利率飙升，他的两套房都面临着大约6%的抵押贷款利率，导致每月的还款数额激增，陷入财务困境。

如今，他的主要住所每月还款额飙升至1,165元，而他的出租公寓则涨到1,775元。这意味着，Melanson现在每月要为这两处房产多付1,110元。

Melanson的月供压力突然增大。“如果利率上升那么多，我只能勒紧裤腰带还款了。”他考虑改成固定利率，以防利率突然变化。

如今他已经完全没有在疫情期间买房的喜悦，他抱怨说：“这让我窒息，它比我想象的更令人窒息。”

为了应对每月多出来的1000多加元月供，他不得不暂停了所有的社交生活，包括音乐会、曲棍球比赛、餐厅、外出喝酒或电影院，统统停掉。而对于Melanson这样一个喜欢和朋友在一起的音乐人，这无疑是一个沉重的打击。

他说，“我基本上没有生活了。幸运的是，我的收入仍然很高，但在保持财务稳定方面我非常保守。如果利率急剧上升，我会放弃一切以避免破产。”

但用于购房的抵押贷款，真的是想放弃就能放弃的吗？

在美国，许多美国房主在2008年房地产崩溃后就是这样做的。

那么加拿大呢？如果房主的贷款余额高于其房屋的实际价值，他们可以简单地离开他们的抵押贷款吗？

当你的贷款余额超过了你的房屋估价，意味着您房屋的股权或其市场价值低于您的贷款。换句话说，你欠的贷款多于房屋的实际价值，就可能会有按揭亏空（mortgage shortfall）。

比方说，你的房子目前价值40万元，但你的贷款欠45万元。在这种情况下，由于你的房屋价值低于你所欠的金额，你被认为是处于“水下”（underwater mortgages）状态。

有几件事情可能会导致这种情况发生。例如，自从你第一次买房后，房产价值就急剧下降了。也许房子曾经价值50万元，现在价值减少了10万元。

或者，你拿自己的房屋作为抵押去申请贷款了，结果现在欠的钱比刚申请贷款时还要多。

如果你的房屋价值低于你的未付贷款，不少人可能会考虑出售，以减少损失，避免陷入更深的麻烦。但其实不一定要卖房。
如果你有能力继续偿还按揭，可以等到市场回暖，期待你的房屋价值会回升。随着房产价值的提升，即使未还贷款金额保持不变，可能最终会收支相抵。

如果你无法继续支付贷款，并最终违约，那么放贷方可以开始采取措施，强制执行出售权。
如果你在按揭亏空的情况下出售房屋，或者你最终被取消抵押品赎回权，你仍将欠未付贷款和出售所得之间的差额。如果你的出售价格低于你的未付贷款，放贷方可能有资格向你索要差额。

这被称为“完全追索权（Full Recourse）”。

另外，放贷方卖房时的全部成本，都是要由你来负担的，银行为了让你的房屋卖上一个好价钱，会在你搬走之后对房屋进行清洁和装修，这笔钱也是记在你头上的。房屋成交后的各种交割费用，比如律师费等等，也是你承担。

在加拿大的大部分省份，没有“无追索权”的抵押贷款。相反，“完全追索”立法允许放贷方要求借款人处理他们的贷款，而不是让他们放弃。

而且，放弃贷款卖房还贷还会严重影响信用分数。在这种情况下，抵押贷款违约将保留在您的信用报告中长达7年。这不仅会影响你的信用记录，还可能让放贷方将你告上法庭。

各位房主还是要三思而后行啊。

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