泣血 ◇ BMO称房价或连调15年！大温年入26万才配叫中产家庭！

加拿大政府的数据显示，拥有熟练技术的劳动力平均税前年收入为5.41万加元，如果两个人组成家庭，税前平均年收入就是10.8万加元。

按照加拿大的制度设计，社会应该为这种结构的家庭提供非常安逸的生活。但现实情况是，这些人必须内卷到最大角度，甚至动用“父母银行”也未必能找到可负担的住房。

加拿大房地产协会（CREA）也承认，一个年入10.8万的家庭，买不起加拿大69%的住房。

按照国际货币基金组织的标准，这个收入水平及以下的家庭不配称自己为中产阶级。

如果具体到加拿大房价最高的大温哥华地区，这个门槛瞬间升高到26.33万加元，而大多伦多地区，这个门槛是21.66万加元。

黄三水说，年入26.33万意味着时薪126加元的全职工作，相当于1.5个BC省省长的年收入，很多医生、律师、会计师的年收入也不过如此。

看起来，理性在分析大温这类房地产市场的走势上作用已经不大了。但BMO Capital Markets还是提醒自己的客户，这波始于疫情的地产泡沫也许要用15年的时间来消化，也就是2037年加拿大房价才会回到2022年的最高点。

BMO算了一笔账，结论是如果以全款买房，则自1980年以来加拿大房价的复合年涨幅为3%，这个幅度很好的应对了通胀，但绝对不是获利丰厚的投资。

所以炒房赚钱必须做到两点：

1、尽可能频繁买进卖出。

2、用足杠杆。

黄三水解释说，对那些买了房之后住二三十年的家庭来说，所谓增值是个错觉，只是保值而已。

最好的炒房手段就是首付35万买100万的房，然后一个月后房价涨到110万马上卖出。但在房价滞涨甚至回落的时候，这个玩法显然不成立，房屋一买一卖就有6%的交易成本。

BMO还在报告中提到，由于抵押贷款利率从1.5% 上升到 3.75% 到 5.4% 之间，所以投资客为了让现金流为正，必须以每年4%-5%的幅度上调房租，但在BC省或者安省，这显然是做不到的。

如果投资者想在加息之后继续保持健康的现金流，在不能涨租金的情况下就需要房价下降38%。

这也是之前BMO判断房价被高估38%的依据。

加拿大中产阶级或正在走向“覆灭”，有产和无产者之间的过渡地带或正在消失。这或将是加拿大社会稳定的最大隐患，没有之一。

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