罗湖将开发深港“过境土地”，何谓“境内关外、视同境外”？

文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

一块面积为9.6万平方米的“过境土地”，有望成为深圳对接中国香港正积极推动的“北部都会区”新概念的重要平台。

按照深圳罗湖区近日在“深港现代商贸业升级发展交流会”上透露的消息：这块被命名为“过境B1”的地块紧邻罗湖口岸，预计可释放超过30万平方米的产业空间，将被打造成“国内国际双循环的链接地”。

概括这一地块的“核心卖点”，即探索“境内关外、视同境外”的特殊监管政策，实行与中国香港趋同的税收政策，规划深港共建共管产业园。

所谓“过境”，与深港两地之间紧密的地理关系有关：作为边界河，深圳河在香港元朗及北区一带曾存在水浸及河水泛滥问题。1982年，深港两地成立联合治理工作小组推进相关治理工程。2017年，共四期的工程完成。

两地政府于当年签署的《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》显示：深圳河治理后，以新河中心线作为港深两地区域界限。因治理裁弯拉直后产生的“过境”土地，原位于深圳市行政区域的4幅地块（面积共约91公顷）纳入香港特别行政区。原位于香港行政区域的5幅地块（面积共约12公顷）则纳入深圳市行政区域范围，相关土地的业权归深圳市政府所有。

此为近年来深圳曾多次提出的过境土地开发的基础，深港两地此前亦曾有过解决类似问题的经验。

以位于落马洲河套地区的过境土地为例：2008年左右，河套开发已被认为将是深港共建世界级大都会的重要突破口。香港科技大学前校长吴家玮亦提出：可将河套建设成为“特区中的特区、特区间的特区”，以体现其制度价值。简言之：河套地区必须做那些在香港本土做不了、在深圳本土也做不了、只有在河套才好做的、充分利用深港两地优势的事情。

根据2017年深港两地签署的相关合作备忘录，港深携手在河套地区打造“港深创新及科技园”。按照计划，该园区第一期主体工程，将于2024年至2027年分阶段落成。其不单可提供扩展香港创科生态圈的更多空间，更可吸引全球科研企业加速进入中国内地市场。

作为深圳最早的建成区，罗湖新发展地块的来源稀缺。过境土地临近口岸、人流量很大等优势，使其有积极性对其进行开发。例如，生活气氛浓厚的商贸区罗湖曾在2018年及2020年针对“小河套（罗湖渔民村内一块土地）”提出构建国际商圈、探索“飞地”经济合作新模式的想法，规划建设深港边境购物中心。

相关设想推进存在一个核心障碍，即“‘过境土地’的业权虽然明确，但在土地利用总体规划和城市总体规划中还未全部调整为建设用地，开发需先改变土地性质。此外，这些土地周边有海关、边检、边防、口岸等部门所属特殊用地，进行处理需要争取更高层级来解决。”中国（深圳）综合开发研究院港澳及区域发展研究所副所长谢来风对《财经》记者解析指出。

2022年11月下旬，相关问题的解决迎来新希望。罗湖区在召开相关招商大会时指出：为加快对接中国香港“北部都会区”建设，将通过开发过境土地争取免税、跨境商贸等特色政策，推动家居、建材等企业跨境经营，抢占“北部都会区”建设的巨大增量。将庞大的深港人流转变为消费流、资金流。

时至12月底，除前述宣布相关土地将探索特殊监管政策，罗湖区委常委、副区长夏东亦公开指出：目前“过境B1”地块已经完成土地纳储，正在开展法定图则调整。

所谓土地纳储，即由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收购、置换和征用等方式取得土地。谢来风认为：是次罗湖推出的B1地块已纳入土地储备，并进入法定图则调整阶段，意味着许多问题已经解决，可以很快进入开发阶段。

“共建共管的优点是能够进一步推进深港融合发展，尤其是吸引香港投资者方面，有更大的便利。”谢来风指出：如果真的采用深港共建共管，则可以从罗湖辐射内地，同时通过香港连接国际市场，“特别是如果能实行‘境内关外’的监管制度，那么跟国际的衔接就能比较顺畅，这样它也能成为双循环的重要节点。”

在北部都会区的“双城三圈”规划中，罗湖正位于深港紧密互动圈核心地带，拥有罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸。在产业发展的具体门类方面，罗湖提出的通过争取免税、跨境商贸等政策推动家居、建材等企业跨境经营亦有其背景：在此之前，因两地商品价差较大，罗湖的建材市场相当一部分客户来自中国香港。

在此基础上，罗湖亦在近期发布的《深港深度融合发展白皮书》等文件中，展现了其通过全域空间对接、产业深度合作、社会融合发展、规则要素衔接等维度的新想法。例如，其明确规划了全域78.8平方公里对接北部都会区，建设以口岸及周边区域（约 9.5平方公里）为核心的罗湖深港现代商贸业升级发展区，在口岸基础设施互联互通、要素高效便捷流动、产业深度合作等方面，推动深港两地深度融合发展，积极融入“双城三圈”。

规划之外，一系列政策在落地实施时仍有待克服一系列挑战。谢来风就指出，“B1地块毕竟在深圳，如果视同境外，是否需要围网监管？这个需要很多部门配合建立一套监管制度。”