央妈出重手，2023房地产怎么走？

昨晚7点，央行联手银保监会，向房地产市场出了“重手”。

怎样的出手才算“重”？央行等部门稳房价稳信贷的文件过去两年隔几个月都有，昨天的怎么就算重呢？

昨晚的重磅文件规定：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

房地产市场直接从一些专家预判的“逐步放松限购限贷”，跨越到“给刚需降首付，降利率”的程度。

这个政策对2023年的全国会有什么影响？

壹，稳楼市进入“深水区”

疫情以来，特别是去年，无论是央行还是住建部等部门，都有不少支撑房地产行业稳定的政策。

不过，过去的政策，无论是土地政策，还是金融政策，针对的都是“供应端”。

包括支持和督促房企的“烂尾楼”交付，以及给符合条件的房企“再贷款”等等，都是针对房企的救助。

可实际上，直接就房企，给它们输血，是救不了，也盘不活房地产市场的。

房地产市场，要实现从土地招拍挂，到建设保就业，到销售回款再买地，这一市场链条要畅通，购房者的“涌入付款”是关键。

因此，历次针对房地产市场的“救市”措施，救房企都只能触及表层，鼓励或者刺激刚需入局，给买房者政策红利，才是触及灵魂。

昨晚央行的政策，就是对“房价同比或者环比三个月连降”的城市，放松贷款下限。

允许第一次下调0.2%，如果一次救市不成功，还可以再下调0.2%。

如果只看0.2%的幅度，许多人认为刺激不大。

可是以前政策，房贷利率是有上浮的，不同年份，上浮10%~30%不等，因此有刚需在“政策不好”的年份买房结婚，房贷利率接近6%。

如今的房贷利率，下限已经降到4%，如果再下调两次0.2%，就到了3.6%左右。

疫情之后，无论经济复苏“是否过热”，劳动力短缺，供应链受阻都必将导致通胀，我们国家也只是努力将通胀控制到尽量温和的程度。

而2.5%~3.5%的通胀，都算是相当温和的。

也就是说，租房一族，就算房租不涨，随着通胀叠加，每个月的房租支出的通胀，都赶上房贷利率，那这3.5%左右的房贷，就能对所有的租房一族都产生购房吸引力。

贰，2023年房价会普涨么？

我们经常看到一个观点，说今年开始，人口就负增长了，未来十年新生人口支撑不了楼市了。

很多人在网上鼓动不婚，不育，倡导低欲望躺平，让人感觉无论什么刺激政策，都不会有效。

实际上真是如此么？

房地产世界的经济规律是不变的，那就是长期看人口，中期看土地供应，短期看限购限贷政策。

从长远人口发展规律来看，房地产市场到2030年前后，确实撑不下去，可是这不影响2023年的刺激，让2023年的房价“稳中有进”。

任何一个城市的“中期房价”，其实取决于这个城市过去几年“供地多少”的问题，为什么一线城市限购限贷政策那么严，房价依旧最坚挺？

就是因为相比较人口和财富涌入，这些城市的土地供应，每年的新入市住宅数量都是供不应求的。

同样是十几个新一线或者区域中心城市，为什么有的房价起飞，有的起起伏伏，有的五年或十年房价反而是下降的？

最主要的原因，就是不同城市，不同时期的土地供应是“超量”还是“紧缩”的差别。

因此，我们经常看到分析一个城市过去新建多少住宅，或者城市人口如何变迁的分析，这些都只能说明这个城市地产未来的“中长期价值”。

相对于关注投资价值的少量“买房投资人”，更多的刚需一族，关注的是2023年是否适合买房？

那当然只能看短期，就是国家信贷政策最利好，而供需市场的景气度又没有彻底激发的时期。

所以2023年上半年，房价会继续低迷，而房贷政策却放松了，因此这段时间，就是国家留给刚需的窗口期。

而到了2023年下半年，刚需确实觉醒了，房贷优惠政策还在，但是需求的激发，也让新房的房企，二手房的卖家都调高了预期，开始价格上涨了。

过去的几轮房地产市场的调控与新一轮周期开启都是这个规律。

叁，今年楼市的风险和机遇在哪里？

2023年，按照央妈的“重手政策”，只要是房价跌的城市，短期都能稳住，对于刚需或者在某城市就业结婚，子女读书的刚需一族，知道房价会稳住和稍微普涨就行了。

对于其他有投资意向的买房一族来说，就要注意这“最后一轮楼市机遇”了。

今年可以说是最后一群刚需上车，对于三四线多套房的房主，要借着这次机会进行减持了。

有投资意向的人，就更要关注一个城市中期的产业和土地供应，以及长期的人口与财富流入流出情况。

过去每一次房地产市场的启动和熄火，一二线和三四线都存在传导效应和幅度差异。

这一轮依旧有差异，而且差异更加明显。三四线城市是“最后一稳”，也是房地产保地方财政的“最后一吻”。

相反，一线城市，以及人口和财富涌入，宜居和政策环境最鼓励融入的城市，才有些微投资价值。

我们过去对“房地产是经济的支柱产业”往往缺乏认知，也缺乏敬畏。我们认为许多白领，许多产业工人，许多快递员所在的企业都承担的就业，都是支柱。

直到这个冬天，我们老家有越来越多的农民工无业返乡，越来越多人的手停口停，我们才意识到“炒房是罪恶，但居者有其屋是仁政”者之间的辩证关系。

央妈与银保监会，在元旦一开工就官宣重磅政策，说明今年无论是稳房地产，还是稳经济增长，国家都不来虚的！

大家不婚不育不买房的吐槽可以来虚的，但是刚需努力工作努力买房努力传承，2023不来虚的！