警报拉响！这10座城市，房价跌穿了底线…
转载自 | 楼市黄大大
作者 | 宁侃侃
不比不知道，一比吓一跳！
去年有80%的城市房价下跌。而这10座城市，更是领跌全国！
牡丹江、哈尔滨、北海、安庆、吉林、宜昌、常德、太原、锦州、湛江。
警报已拉响，买房请绕道！
东北楼市的衰落，真的不是说说而已。
去年70个大中城市房价跌幅前十榜单，东三省独占4席：
牡丹江、哈尔滨、吉林、锦州。
看到没，就连黑龙江的扛把子哈尔滨，也扛不住了。
一个中介大哥说，自己在这行干了十几年，照样得割肉卖房！
2019年，他花30多万买的房子，算上装修家电，总共将近40万。
三年过去了，很多城市房价翻倍，他的房子却是降价也卖不掉，只能不断降价，最后33万亏钱卖掉了。
虽然亏了钱，大哥却有一种“劫后余生”的庆幸。
毕竟，卖晚了怕是会亏更多。
去年年初的时候，哈尔滨平均房价跌破万元大关，但是南岗和道里两区的房价还能维持在万元以上。
到了去年年末的时候，哈尔滨已经连一个房价过万的区都没有了。
最近三年，哈尔滨二手房价年均跌幅超过10%。看看下面这张图吧，房价如同坐上了过山车，一路滑到底……
大哥眼看着扛不住了，二哥也跟着躺平了。
吉林省的二当家吉林市，去年二手房价格同比下跌8.4%，三年平均跌幅8.92%。
今年年初，吉林房价已经跌到7000多一平，彻底进入“躺平模式”。谁能想到，三年前这里房价还过万呢？
去年年中，吉林市某网站挂出一个售楼贴，引发了一众网友围观。
38.8平的一房，有暖气，有供热，有厕所。小区里面有超市，小区门口就是公交车终点站，楼下花园，5w就卖！
最后，发帖人还极为坚决的说到：“永远不回吉林市了，拜拜了您。”
有吉林本地自媒体谈论这件事时说道：“第一次感觉鹤岗离吉林这么近。”
如今的东北，早已经遍地是“鹤岗”。
比如牡丹江，市中心5-10万一套的房子，甚至成了这座城市的“特产”。
21年的时候，牡丹江二手房的平均价格大约在5500元/㎡左右，几乎相当于2007年的水平，一夜回到15年前！
而去年，牡丹江房价再次下跌11.8%，均价只有5000元/㎡出头，怕是已经跌回了21世纪初的水准……
与牡丹江同样惨状的，还有以烧烤闻名全国的锦州。
锦州的二手房跌到了什么程度？
前两个月，有中介发出售楼信息，锦州开发区的海景房，84平总价12万，90平13万，99平只要14万！
一平算下来只要1400元左右！
来源：中介信息
碰巧我在查找资料的时候发现了一份1999年锦州的老报纸，上面刊登了一则售楼广告。
这才惊觉，原来锦州的房价已经跌回了上个世纪……
安庆、宜昌、常德、湛江，这4座城市的房价也出现了狂坠。
如果说它们有什么共同点，那就是：都有一个胃口极大的“老大哥”。
宜昌、常德、湛江都是各自省份的省域副中心城市。可楼市却没有一点副中心的样子。
去年宜昌的二手房价同比下跌6.7%，三年间平均跌幅达到8.37%。
其实这也不能怪宜昌，与他同为省域副中心城市的襄阳，二手房价三年间也平均下跌了6.49%。
为什么省内的老二老三楼市全都如此疲弱？
看看武汉老大哥的饭量有多大就知道了。
过去十年间，湖北省内武汉常住人口增加350万，而其余城市几乎全都在净流出。
随着人口流出的还有资源和产业，这些都没了，以宜昌为代表的一众湖北三四线城市，房价一下就没了支撑。
去年开始，看不到希望的宜昌二手房业主们开始含泪割肉。
位于新兴板块发展大道的城央壹品，成交价从前年的9600元/㎡降到了6500元/㎡，一套房亏掉了一辆奥迪。
宜昌主城区伍家岗的万豪中心，2020年最高成交价曾高达1.3万/㎡，现在降到了8000元/㎡，亏掉了一台宝马。
同在伍家岗的碧桂园凤凰城，前两年最高成交价高达1.6万/㎡，如今挂牌价也是8000多一平，一辆奔驰被亏掉了……
与湖北众多城市的命运一般无二，湖南的省域副中心常德也快被吸干了。
十年间人口流出43万，每月住房成交量只有1000套左右。
但是二手房挂牌量却高达3万套，新房库存4万套，去化周期长达45个月！
房价更是从原先的7000多一平，跌到了如今的四五千。
同样是省域副中心城市，湛江的存在感实在是有些低了，没办法，家里的兄弟姐妹都太强了。
而面对身边群雄环伺的局面，湛江早都习惯了被疯狂虹吸的命运。
十年间湛江人口流出160万人！
2017年的时候，湛江的房价就冲上了万元大关，而随之而来的就是连年下跌。
图源：安居客
去年湛江的平均房价从9000+每平跌到只有8000出头。
可即使这样，相比湛江平均3000的工资来说，这个房价还是有点虚高了……
安庆虽然不是省域副中心城市，但是架不住它离合肥实在是太近了。
从安庆到合肥，108元一张高铁票，两个小时车程，非常便捷。
但也是因为如此，十年间，安庆人口外流超过102万人，占户籍总人口的19.7%左右。
人口外流最严重的宿松县，外流人口占比甚至高达29.83%。
2017年有人在安庆买了一套房，本想等涨一波后卖掉，再去合肥置换，完成一次圆满的鸟枪换炮。
结果眼看着合肥的房价不停在涨，而安庆的房价却下跌了30%之多，七街板块最高峰时房价能到1.2万/㎡，现在跌的只剩7500/㎡。
不是所有省会都能“吸全省”，有的反而自身难保。
山西省会太原，去年二手房价同比下跌5.2%，三年平均跌幅高达7.92。
放眼全国，比它还惨的省会，只有东北老铁哈尔滨了。
太原楼市不是没有轰轰烈烈过，只可惜花期太短，刚起飞没多久就“坠毁”了。
从辉煌到衰落，前后不过5年。
2016年，太原房价从8000元/㎡开始起步。2017年突破万元大关，2018年继续上扬，连续突破1.3万元/㎡，站上历史顶峰。
而造成这一切的根源，则是大名鼎鼎的货币棚改。
一副弱身子骨，吃再多猛药，也只是虚胖。
2018年年底国开行收紧政策，货币棚改数量断崖式下跌，太原楼市的“虚假繁荣”被彻底戳破。
2019年开始太原房价转向一路下行，2021年太原房价已经从1.3万跌到了1.1万。
去年12月，太原二手房价格跌破万元大关，今年基本上回到了2017年的水平。
2020年的时候，老景在太原新晋祠路的绿地塞纳公馆卖了一套100平的二手房，当时总价140万左右。
去年年初，他想以148万的价格卖掉这套房子，可还没等挂牌呢，中介就劝他降价。
“这个价格真的卖不出去，您小区前两天刚成交一套，1.2万一平。”
老景无奈，将挂牌价降到了128万。
可即便他感觉自己已经很有诚意了，好几个月过去却连一个看房的人都没有。
到了去年末，小区二手房价格已经降到了1.1万，甚至有部分小户型降到了万元以下……
图源：安居客
除了太原，这两年房价自由落体的省会城市，都是清一色的“成也棚改，败也棚改”——
哈尔滨、贵阳，石家庄、长春、郑州、呼和浩特……
去年4月，国家统计局公布了各省市的商品房广义库存量。
其中贵阳、石家庄的广义库存量已经突破1亿平，太原和呼和浩特突破了8000万平。
足够这些城市消化8-10年！
它们的回调之路，也许才刚刚开始……
“放开”以来，三亚人气爆棚。听说有人嫌租金太贵，直接全款买房。
然而，被称为“小三亚”的广西北海，就没那么好命了。
过去五年来，北海凭借得天独厚的自然环境，吸引了一波又一波游客、老人、和投资客。
他们在这里做民宿、卖海鲜、炒楼房……
将旅游、海景、养老，三颗龙珠集齐之后，2017年开始，北海的房价开始原地起飞。
图源：安居客
各大知名开发商涌入买地，房价从原先的4000一平，到2018年已经飙升到了7000元/㎡，甚至房价过万的项目也屡见不鲜。
本来像北海这种纯打旅居房的城市，起码也要三四年时间，才会因过度开发，出现供大于求，然后房价崩盘。
只是疫情加速了这个过程。2020年开始，北海房价开始暴跌。
图源：安居客
如今的北海，打折的房子比打折的海鲜还多。
有位大哥2017年去北海游玩，当时西南大道一套看不见海的期房，价格是6000元/㎡。
而去年当他再去北海的时候，当年的期房已经成了现房，价格只要3680元/㎡。
二手房更是惨不忍睹。
有人2019年在北海以1.5万/㎡的价格买了套海景房，到了去年，小区成交价已经跌到了6000元/㎡，价格直接腰斩！
有中介说，去年年末开始，所有二手房挂牌，几乎都要业主自己先砍个40万。
而能够选择自己割肉，对于北海的二手房业主来说已经是幸运的了。
看看这些法拍房，75万就可以买一套312平的大三房，合下来一平2403元……
估计这些业主已经要吐血了。
前两年的时候，北海受到疫情冲击，楼市风向骤变，当时有本地媒体说，北海不可能大跌。
如今看来，这脸被打得啪啪响。
一直以来，纯靠旅居房产起飞的城市，就没见过几个有好下场的。
和北海水准差不多的山东乳山，十年前靠着海景，把房价从2000元/㎡抬到了5000元/㎡！
现在呢？一两千一平的房子遍地都是，楼市横盘十年！
即便是临近深圳的惠州，也栽在了旅居房产上。
去年惠州大亚湾的豪宅代表牧马湖，备案价从1.9万/㎡直接降到1.25万/㎡，降幅达35%，跌懵了一大批业主。
所以说，你可以梦想诗和远方，但是千万不要和自己的钱作对，旅居是个坑，谁进谁得懵。
为什么我们一直说，全国只有10%的城市值得选择？
实在是楼市剧烈分化之下，大部分城市的房子都是注定要被淘汰的。
更关键的是，随着房地产进入存量时代，马太效应会越来越凸显。
也就是强者恒强，弱者恒弱。
很多城市到最后甚至连竞争的资格都没有。
就像我看到知乎上，有位宜昌的小姐姐，怒其不争的问：
“宜昌为什么就眼睁睁看着人口流向武汉，为什么不去抢人？”
一位网友很风趣的反问：
“为什么全球都在研究5G、人工智能、航空航天，而坦桑尼亚却无动于衷？？？”
有时候不是争与不争的问题，而是层级就不一样啊。
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