13.01.2023

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导读：近来6家房企筹划发行中票约86亿。

作者 | 第一财经 郑娜

日渐宽松的融资通道终于将更多房企纳入其中。1月12日，旭辉拟在银行间市场发行的第二笔中票拿到了中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）提供的保函。

同期，闽系房企中骏、华南房企雅居乐、西南房企新希望地产，各自中期票据的状态也已更新为“完成注册”。此外，此前已出现债务展期的闽系房企宝龙、华南房企合景泰富等也出现了中票发行的行列中。

业内有观点指出，上述几家房企当前的发债举动，说明当前监管层支持发债的主体范围出现了明显扩容，供给端的政策支持力度在加大。

事实上，近来高层会议上关于房地产的表态中频繁提及对企业融资的支持、改善优质房企资产负债表等，落实“金融支持16条”措施，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定。业内认为，2023年房企融资环境将保持宽松，受益企业的范围有望扩大，从而进一步推进行业融资正常化、纾困优质企业、推进保交楼工作。

受益房企增多

只有未违约的房企才可以发新债的局面，正在被打破。

1月12日，正在筹划第二笔中期票据发行的旭辉，拿到了中债增提供的保函。该文件显示，旭辉将在银行间市场发行金额不超过15亿元的中期票据，期限为3年，由中债增提供全额担保。

不只是旭辉，早在2022年9月便已经出现在中债增担保发债名单中的闽系房企中骏、华南房企雅居乐，各自相应的中票发行工作也终于有了实质性进展。

1月10日，交易商协会网站显示，厦门中骏集团有限公司关于发行2022年度第一期中期票据注册报告项目状态为“完成注册”，拟发行金额为15亿元；同日，雅居乐的一笔中期票据也完成注册，拟发行金额为18亿元。

同期，闽系房企宝龙也有一笔中期票据的项目状态更新为“预评中”，拟发行金额为15亿元。合景泰富、新希望地产亦各自有一笔中票已在2022年12月“注册完成”。粗略估计，上述6家房企的中票发行额度上限合计86亿元。

与此前发债主体多集中于无公开市场违约行为的大型头部房企不同，此番发债的6家房企中，尚保证着正常债务偿付的中骏、雅居乐属于中小型规模房企，合景泰富、旭辉则是已有境外债务重组的动作，而宝龙则是在境内、境外均推动了债务展期。业内有观点指出，上述述房企当前的发债举动，说明当前监管层支持发债的主体范围出现了明显扩容，供给端的政策支持力度在加大。

亿翰智库研究总监于小雨认为，近来高层会议中的表述已从稳“优质头部房企”转向了稳“优质企业”，监管部门对于优质企业尤其是优质民企的融资支持已经十分明确，并且在加大力度，一方面是受益的企业范围在扩大，目前已经看出苗头；另外一方面是企业融资的难度预计将不断下降，融资规模将有所增加。

2022年以来，房企融资一直处于低谷。据同策研究院追踪，去年前10个月虽然出台了一系列融资方面的指导政策，但融资环境并未得到有效改善，实际情况则是进一步恶化，直到11月房地产行业融资政策密集出台，从信贷、债券、股权三个融资渠道为房地产企业提供政策支持，12月房企融资才终于迎来了小高峰。

据克而瑞统计数据显示，2022年12月，100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%，年内首次单月融资规模突破千亿；其中，房企债券发行了411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加30.3%。

其中，“第二支箭”框架下，多家民营房企在监管层的支持下推进了债券融资。公开数据显示，2022年，中债增进公司为12家民营房企205亿元债券的发行提供了增信支持。与此同时，4家优质房企完成了780亿元的储架式项目注册。

着力推动保交付

继2022年12月份中央经济工作会议强调要确保房地产市场平稳发展后，包括住建部、央行等在内的多部门在纾困和支持房地产方面接连释放支持政策，在关乎房企命脉的融资方面，也给出了更多积极的表态。

1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。会议指出，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。

同时，会议明确了化解房企风险、实施改善优质房企资产负债表计划的四项行动，包括“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”，以综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

中指院认为，2022年四季度以来，多部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从境内外信贷、信用债、股权等方面为行业融资提供全力支持，而中央经济工作会议及上述央行会议重申了要满足行业合理融资需求，预计当前各项政策将会持续快速推进，主要融资渠道也将继续维持开放状态。同策研究院也认为，从政策和市场表现来看，预计2023年上半年会是房企融资的窗口期。

值得一提的是，监管层对房地产融资持续大力支持的核心目的之一便在于推动保交楼、保民生、保稳定。据近来推进发债的房企内部人士透露，目前监管层对于发债用途有一定的导向，会倾向于房企将资金优先用于保交付。

保交付的支持导向从房企融资用途上亦可窥见一斑。记者梳理发现，2022年以来，各房企在银行间市场发行中票的一项核心用途即为项目建设，例如美的置业在2022年9月首次发行10亿中债增担保中票，便全部用于项目建设；而近来披露了募集说明书的合景泰富、新希望等房企，也表示募集资金将用于项目建设。

“过去销售行情好的时候，开发贷可以覆盖大部分的土地款，之后企业再投入一部分建设费用直至达到预售标准，后续的建设资金就可由销售回款覆盖。”有房企人士告诉记者，而销售市场的持续下行使得过去的运转模式难以为继，因而需要房企投入更多资金到项目上才可推动项目建设，也因此需要更多发债融资才能保证最终的交付。

事实上，自2022年7月的“停贷潮”后，“保交楼”工作便与社会稳定和金融稳定紧密的联系在了一起，这也促使保交楼成为了政府2022年下半年的重点工作，先是在当年7月“保交楼”首次被写入政治局会议文件，而后的8月、11月中央相继推出2000亿专项借款和2000亿再贷款，为保交楼提供资金支持。

2023年以来的高层会议表态中，保交楼仍是重点议题，亦是经济工作的重点任务。业内认为，保交楼是防范化解房地产行业风险的关键举措，相关问题越快解决，越有利于抑制消极情绪的蔓延，巩固市场信心，稳住后续销售，从而推动房地产行业的稳步修复和高质量发展。

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