15.11.2022

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导读：保函置换部分监管资金，意在为房地产企业减轻流动性压力。

作者 | 第一财经 杜川

房地产市场再迎重磅利好，这次是预售资金监管保函业务。

11月14日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》），支持优质房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

东方金诚首席宏观分析师王青对第一财经表示，以保函置换部分监管资金，意在为房地产企业减轻流动性压力，控制房企信用风险。近期，保交楼政策加码，此举也意味着监管层对预售款监管更为灵活，不会对保交楼形成负面影响。

稳健的现金流是支撑房地产企业的关键。近一段时间，多部门频频出手稳楼市，力度空前，监管强心剂下，地产股情绪拉满。

置换资金“可盖楼也可还债”

从内容来看，《通知》对于房企准入资质、置换额度、置换期限、资金用途、参与银行均作了明确要求，以确保专款专用，保障政策风险可控。

在额度方面，《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。

在期限方面，《通知》明确，商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。

“房地产销售低迷，加之房地产信用环境偏紧，部分房企现金流压力相对较大，国内金融管理部门积极采取措施，支持房地产融资，有助于缓解房地产融资压力，对于稳定市场信心、促进房地产复苏有重要意义。”光大银行宏观研究员周茂华对记者说。

当然，并不是所有房企都可以使用预售监管资金。《通知》特别强调，对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这说明此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但企业基本稳健的企业，而一些有明显爆雷风险的企业无法享受此类政策。

在资金用途方面，《通知》规定，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

“此次被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新，通俗说‘可以盖楼也可以还债’。“过去有些地方比较僵硬，只限定为‘盖楼’”。这也有助于房企通过此类资金更好地偿还债务，更好化解债务风险。”严跃进称。

预售款监管更为灵活

商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，包括定金、首付款、后续付款、按揭付款等。

在此轮房地产行业下滑调整过程中，预售制度和预售资金监管受到前所未有的质疑。这是因为，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害了购房人合法权益。

不少业内人士认为，为保交楼，去年以来预售资金监管开始趋严，主要表现为提高了监管额度、严控资金支取等等，但这也让企业的流动性更加紧张，给保交楼带来不利影响。

“此前严格的预售资金管理，尽管短期内强化了保交楼，但对房企偿还到期债务影响较大，进而限制了房企融资，最终也会给保交楼带来一定不利影响。”王青称。

实际上，预售资金监管是多方参与的动态过程，涉及主体包括监管行政部门、监管银行、按揭银行、开发贷银行、开发商等等。

《通知》明确了商业银行开具保函置换预售监管资金应符合的要求：监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

同时规定，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

招联金融首席研究员董希淼对记者表示，《通知》不会对预售资金监管和项目交付产生大的影响。不过，银行仍应坚持标准，审慎出具保函，必要时可要求房地产企业采取有效的增信措施，严格防范保函业务风险。各地推进此项业务时应按照市场化、法治化原则，地方政府不得强制银行开具保函。

中国银行研究院高级研究员李佩珈也对记者表示，对银行来说，保函出具对象主要为监管账户开立在本行的房地产企业，这意味着保函的还款来源能得到充分保证（以该房企的预售资金为还款来源）。但这并不意味着该保函业务没有风险。“事实上，如果该房地产项目最终发生违约，该预售资金在所有权归属上应属于相关购房人等，所以银行债权将被‘悬空’，从而不得不承担该保函业务的授信风险，加大不良资产压力。因此，《通知》也特别要求‘银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备’。”

稳楼市力度空前

实际上，为创新商品房预售资金监管模式，管好用活项目资金，不少城市提出了适度的保函代替政策。

比如，今年5月，在监管资金方面，厦门允许房地产开发企业采用商业银行保函替代一半的应留存预售监管资金，支持企业盘活资金。

再比如，今年9月，中国银行咸阳分行成功为某房地产企业开具商品房预售资金监管保函1992万元，该笔业务是陕西省金融机构为房地产开发企业办理的首笔商品房预售资金监管保函业务。

根据《咸阳市商品房预售资金监管办法》规定，监管部门在核算监管标的额的基础上，对于在咸阳市住房和城乡建设领域信用信息平台公示信用等级为A级的开发企业，预售资金监管标的额可下浮20%，但对下浮的监管标的额需提供银行保函；开发企业可以凭银行出具的见索即付保函申请使用等额的预售监管资金。

“过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许。此次监管定调，有助于各地工作的开展。通过银行保函的方式来置换预售资金，减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。”在严跃进看来，《通知》出炉意味着银行保函制度置换预售资金的操作被正式认可。

稳健的现金流是支撑房地产企业的关键。日前，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展，涵盖开发贷、信托贷款、并购贷款、贷款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租赁市场等多个方面。

此前，央行宣布重启“第二支箭”，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。多部门已频频出手稳楼市，力度空前。

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