$4k买了第一块地，1.6万卖出纯赚3倍！被裁后17个月永别996！
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作者 | 松果
爱分析,爱码字,有数据,有故事的地产人。
“我有一些出租屋，但我主要是出租土地。”斯科特说
他的故事也由此开始，从一名在公司朝九晚五工作的职员，到土地投资者，仅靠出租土地的收入，就能支付各项生活费用。
斯科特在不到一年半的时间里就实现了财务独立。准确地说，十七个月零三天。
他逃离了乏味的打工生活，进入了土地投资的狂野世界，有点疯狂，又充满乐趣，令人羡慕。
“我在一家财富300强公司工作，有一天我看到墙上贴出的文字，我的部门要被外包了。我开始快速地去寻找一些东西。”
斯科特本可以再找一份工作。但是，他决定要用被动收入代替自己朝九晚五的打工收入。
“我去看了独栋住宅。但要靠购买足够数量的房子，来代替我的打工收入，会是一项艰巨的任务，而且我没有足够的资金，所以我转向了土地。”
但他没有选择自己所在的佛罗里达，相反，斯科特将目光投向了更远的地方，希望在土地投资上获得最大的回报。
斯科特第一次购买的土地是内华达州Pershing County的一块40英亩的土地。”
为什么会选择内华达州？
“吸引我来到这一地区的是，我发现了另一位土地投资者，他在这一地区拥有土地。我想如果他能做到，我为什么不能？斯科特说。
斯科特所说的这位资深投资者正是今天被称为“土地极客”的马克·波多尔斯基。他向斯科特展示，他可以通过tax sale的方式，用一美元的价格来购买土地。
这里面的关键优势就在于，土地不像住宅，有各种监管和繁琐的程序，这使得住宅的法拍、Tax sale和驱逐工作都进展非常缓慢。
“我花了4000美元购买了我的第一块土地。是的，总共4000美元，我没有去看就买了。我差点吓死了。我告诉我妻子‘如果一切都失败了，至少我们可以住在这片土地上！’”
幸运的是，斯科特很快找到了下家。
“在大约六周内，我与一位买家签订了一份租购协议，首期100美元，未来120个月每月100美元。”（计算下来，这就是12100美元的总售价。）
但事情并并如此顺利。“四个月后，买家违约了，两周后我又签了一份分期付款协议。”这不需要经历一个长达数月的驱逐过程来摆脱违约的租客买家。租客只是失去了租赁-购买协议的权利。
斯科特从第一次尝试中吸取了教训，并且更改了条款，“这一次我以1000美元的首付款和60个月每月250美元的价格签约。”（总购买价：16000美元）
这是300%的投资回报！
这一次成功了：“那个买家在过去三年里一直按月付款。”
斯科特的战略
斯科特制定了自己的土地投资策略。
斯科特以极低的价格从欠税业主手中购买土地，然后按照土地零售价，以租赁的方式出售，并按月收取租金。”
斯科特土地交易的另一种方式是通过直接邮寄，找到off-market的卖家。
“这项业务的好处，是你真的没有太多的开支。我不需要对土地进行任何处理，我们只是在寻找好的交易，支付税款，并通过业主融资或租赁的方式出售。”
投资者所承担的只是与寻找物业相关的邮寄费用。这样的商业模式是寻找off-market（公开市场）以外的交易。
这是土地投资的重要渠道，【北美地产学堂】土地投资课程里会详细教授如何在公开市场外低价买到土地。
在斯科特商业模式中，最棒的一点在于他避免了违约的风险。作为住宅的房东，违约和驱逐是极其昂贵的——这是一个真正的风险。
但是对于土地来说，买家违约时，斯科特并没有真正的风险，因为收回未开发的土地所有权，这个过程既快又便宜。
“因为我是通过租购协议进行销售的，并不是每个买家都会完成购买。如果发生这种情况，我可以简单地将土地再出租给其他人，这样就创造了一个永久的货币机器。”
更妙的是，他没有维护费用，也不需要为此费心。没有租户在凌晨2点给他打电话，抱怨屋顶漏水或厕所漏水。
斯科特简洁地说：“没有厕所，也没有白蚁。”
“在接下来的17个月零3天里，我购买了100多处房产，出售了其中一些房产以换取现金，这使我能够有更多的钱去买更多的土地。”
这就引出了一个重要的问题——斯科特能否通过贷款来购买土地？
“由于土地购买价格低，银行不会为这些购买提供资金。我用现金购买土地。我花了100美元在佛罗里达州购买了三分之一英亩的土地，还花16000美元购买了160英亩的土地。”斯科特说。
因为他的回报率很高，而且他的模式包括出售和租赁，他从土地租赁中获取了现金流收入，也通过出售实现了投资收益。
当然，低廉的购买价格意味着他不需要太多现金就可以达成交易。他不用担心要花费30万美元去投资房产，而是只需花费几百或几千美元。
土地投资肯定也会出现各种问题，斯科特买了100多块土地，曾经出现过哪些问题呢？
“我买了一处原来是沼泽地的土地。得知这片土地在水下，我很惊讶，这真的吓坏了我；这是我买的第四块地。
“但我仍然很快就把这块地，卖给了一个正在找地方驾驶他的ATV的人，价格翻了一倍。任何土地都会碰到有需求的人。
“我犯的最大错误是，有一次把税收搞错了，卖家在这块地上欠了更多的税。我计算错误，最终为该房产多付了钱。我们以700美元的价格购买了这块地，卖方拖欠了2000美元的税款。最终我们以3000美元的现金出售该房产，即使这样，我仍然获得了很小的利润。”
“这确实是一个非常宽容的行业。”
斯科特说：和生活中所有的事物一样，结果来自行动。
“如果有人想把这作为自己的第一个投资，我会说停止思考并采取行动。”
“有很长一段时间，我一直在观望等待，我害怕失败。我们都害怕失败，但如果你找到一个做了你想做的事的人，模仿他们的成功，你也能做到。”
幸运的是，学习土地投资比以往任何时候都容易。斯科特敦促新的土地投资者记住，如果你什么都不做，那么世界上所有的知识、经验和策略都不会对你有所帮助。
你要做的就是采取行动！
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版权归原作所有，本文不构成任何投资建议。
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