【宏观经济】工业用地抵押转让：约束条件全梳理

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2022-05-28 01:05

作者：张文达, 郭于玮, 鲁政委

我国工业用地存量规模巨大，但是由于被抵押工业用地的处置难度较大，工业用地抵押贷款市场仍有广阔发展潜力。工业用地的控制标准和不同产业用地的转让限制是影响被抵押工业用地处置难度的主要因素。

工业用地控制标准影响工业用地价值和转让难度。控制标准包括：第一，容积率。容积率越高、出让年限越长的工业用地，土地价值更高。第二，区位。越发达的城市、能级越高的开发区，准入门槛越高，对受让方的要求越高。第三，配建比例。不同城市、不同类型工业用地允许配建配套用房的比例及分割转让限制不同，影响工业用地抵押的评估价值。

就工业用地的转让限制而言，一般会限制产业、配套用房的转让比例；限制最小分割基本单元面积；限制分割转让的对象；确定限售期、优先回购权以及回购价。

普通型工业用地的允许配建的配套用房比例小，准入门槛低，转让限制也较少，创新型产业用地则相反。标准厂房转让、转租的限制较小，主要面向中小企业、专精特新企业。租赁型产业用地在租赁期间，往往不允许抵押、转让；且其出让年限较短，面临阶段性投入产出强度评估，租赁期土地价值预计较低。

但各地政策细节差异较大，实际开展业务时，需结合土地出让合同条款及各地最新政策评估抵押物价值。

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