【精选集论】工业用地、工业园区研究合集
目前，我国开发区可分为国家级和省级开发区。其中国家级经开区、高新区和省级开发区更强调产业导向，开发区内成立有对应的工业园、产业园，是工业园的重要载体。我们通过对应的开发区来观察六大重点区域工业园的发展情况。
（作者：张文达、郭于玮、鲁政委）
福建省作为我国国家级开发区数量最多的省份之一，推进园区循环化改造是国家循环经济发展、推进实现双碳目标的要求，同时也是福建省自身绿色低碳循环经济发展的重要方面。福建省不仅具备多个产业链集聚发展的优势，而且在推动园区清洁能源利用方面还可以发挥新能源产业链的优势，应该说为其推动园区循环化改造创造了良好的条件。但是，尽管福建省近年来也组织推进了一批省级示范园区的创建与改造工作，但入选国家示范试点的绿色园区及循环化改造园区的数量仍然较少，这反映出福建省目前可能在国家级示范园区的申报过程中缺乏主动性，也或许是福建省内的相关标准与国家要求仍存在一定的差距。
（作者：方琦、钱立华、鲁政委）
我国工业用地存量规模巨大，但是由于被抵押工业用地的处置难度较大，工业用地抵押贷款市场仍有广阔发展潜力。工业用地的控制标准和不同产业用地的转让限制是影响被抵押工业用地处置难度的主要因素。
工业用地控制标准影响工业用地价值和转让难度。控制标准包括：第一，容积率。容积率越高、出让年限越长的工业用地，土地价值更高。第二，区位。越发达的城市、能级越高的开发区，准入门槛越高，对受让方的要求越高。第三，配建比例。不同城市、不同类型工业用地允许配建配套用房的比例及分割转让限制不同，影响工业用地抵押的评估价值。
就工业用地的转让限制而言，一般会限制产业、配套用房的转让比例；限制最小分割基本单元面积；限制分割转让的对象；确定限售期、优先回购权以及回购价。
普通型工业用地的允许配建的配套用房比例小，准入门槛低，转让限制也较少，创新型产业用地则相反。标准厂房转让、转租的限制较小，主要面向中小企业、专精特新企业。租赁型产业用地在租赁期间，往往不允许抵押、转让；且其出让年限较短，面临阶段性投入产出强度评估，租赁期土地价值预计较低。
但各地政策细节差异较大，实际开展业务时，需结合土地出让合同条款及各地最新政策评估抵押物价值。
（作者：张文达、郭于玮、鲁政委）
我国当前大力推进以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，要求要素效率进一步提升。在“以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”的背景下，城市大量低效存量工业用地的盘活无疑会成为重要内容。
（作者：张文达、郭于玮、鲁政委）
创新型产业用地主要是指“融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地”。其出现主要是为了满足新产业、新业态的特殊用地需求。
创新型产业用地有两方面的特点：一方面，其内部除产业用房外，允许建设一部分配套用房；另一方面，创新型产业用地往往容积率要求较高，注重用地效率。
从创新型产业用地的管理来看，地方政府对M0用地实行全生命周期式的管理。从项目主体准入、弹性出让年限确定、项目分割转让要求、投入产出强度要求，再到项目履约监督、企业主体更新淘汰均进行了较为全面细致的规定，封堵各项漏洞，坚持“产业为主”的政策方向。
而对于开发主体而言，运营创新型产业用地的压力也大大提高。尽管M0用地有着更高的容积率要求，内部的房屋建设较为多样。但是与此同时地方政府也提高了项目主体准入门槛、投入产出强度、违约成本等。
这意味着M0项目前期沉淀资金规模大、靠销售回流资金的速度慢、难度高，投资回收期相应拉长，对于项目的招商运营能力提出了较高的要求。因此，当前M0项目更适合于行业龙头或者资金实力强、运营经验丰富的大型开发主体跟进。通过园区产业环境搭建，赚产业发展的钱，更符合创新型产业用地创设的初衷。
（作者：张文达、郭于玮、鲁政委）
本报告内容仅对宏观经济进行分析，不包含对证券及证券相关产品的投资评级或估值分析，不属于证券报告，也不构成对投资人的建议。
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