地产｜震惊！旧金山最大公寓业主欠款$4亿多，租金下降、人口流失、写字楼公寓都空了！

2023-01-27 04:01

Veritas Investments是目前旧金山最大且最具争议的公寓业主。但他们被爆出，拖欠了4.48亿美元贷款，现在正忙着筹钱还债。

偌大的房产公司，都欠下如此巨款，背后的原因是什么？

No.1

Veritas公司曾多次被租户团体起诉

上周，惠誉评级（Fitch Ratings）报告称，Veritas拖欠了一笔高达4.48 亿美元的贷款，而贷款的抵押物则是位于旧金山的1,734个单户公寓，分散在62个栋楼中。

Veritas公司由创始人Yat-Pang Au，于2007年创立。在经济大萧条期间，Veritas购买了银行持有的一系列建筑房产。

而这些房产曾属于Lembi家族的附属公司，该家族于2010年破产。

但Veritas公司一直以来都饱受争议。曾经多次被租户团体起诉，从事非法商业行为，原因是违法驱逐受租户，并用较高租金的租户取代原有租户。

No.2

旧金山写字楼、公寓空置率居高不下

租金也尚未恢复至疫情前水平

Veritas公司欠下巨额债务，同样显示出旧金山房地产所有者们，在贷款到期时将要应对的挑战。

Marcus & Millichap资深房地产融资主管约翰·曼宁 (John Manning) 表示，旧金山的许多物业，包括写字楼、酒店和公寓，业主都是在2013年通过10年期贷款融资持有的，这意味着他们今年就需要偿还债务了。

然而旧金山的写字楼和公寓的空置率居高不下，租金又尚未恢复到疫情之前的水平，投资业主或许越来越难通过现金流来偿还到期贷款。

与此同时，当前的高利率，加上旧金山房市的缓慢复苏，很难再去借贷或者找到有意愿投资的新资本。

这一点，我们可以通过Veritas的一份声明中看出来：“多户型房地产行业，目前正面临许多与其他资产类别（包括办公室、零售和酒店服务）相同的财务挑战，包括不断上升的债务成本。”

Veritas的一位发言人表示：“虽然混合办公冲击了全美各地的办公室使用率，但旧金山的多户住宅运营商必应对的挑战更多，包括加强城市监管、增加税收、疫情病影响，以及在这里做生意不断上升的成本。最近硅谷企业的裁员和搬迁，也影响了公寓需求。”

该发言人还说，Veritas公司“仍然致力于旧金山的业务”，而且正在与贷方积极合作，“解决贷款僵局，找到双方都能接受的解决方案。”

随着越来越多的商业抵押担保贷款（简称CMBS）违约，Veritas陷入困境。据惠誉称，12月，CMBS的拖欠率略有上升。

虽然尚不清楚Veritas及其合作伙伴欠了多少钱，但这笔贷款是一种全部还清贷款（all paid off）。

No.3

旧金山房市处于衰退期

房产业主陷入资金困境

旧金山公寓协会执行董事贾男·纽(Janan New)表示，这个城市还没从疫情中恢复过来，很多房东的房产无法产生足够的收入来偿还债务。

贾男·纽说：“房地产行业是周期性的，有上升周期就有衰退周期，我们现在显然非常严重的衰退期。全世界的人都在受苦。我们不仅没有创造新的工作机会，让新的人口搬进旧金山，反而正在减少工作岗位，造成了人口外流。”

她还提到，一些住宅业主发现，如今旧金山的出租房屋空置率高达35%！贾男·纽表示：“我们必须找到一种方法来恢复往日的生机。”

租户倡导组织人权委员会的组织者布拉德·赫恩 (Brad Hirn) 表示，Veritas不愿支付欠下的债务，是一种“双标”行为。

赫恩说：“如今Veritas总在强调不断上升的债务成本，但当他们的租户无力支付租金时，Veritas却拒绝谈判。我们有25名住在Veritas物业的成员，因房租债务在驱逐法庭（Eviction Court）上起诉。”

他还补充到：“如果你的商业计划，要求你不断提高租金以偿还贷款，那这可能与旧金山在无家可归方面所做的努力背道而驰。”

END

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来源: qq