白研究院创始人杨现领

三联生活周刊：自从1998年启动商品房市场到现在，我国房地产经历了6个周期。跟前面几个下行周期相比，这一轮下行周期对房地产行业的影响是怎么样的？随着疫情放开和结束，哪些影响是自然消除的，哪些是需要通过政策手段来干预的？

杨现领：我先把这轮周期的特征说一下，有助于理解现在和未来一段时间的房地产形势。这个周期有几个比较大的背景。

第一个，它是在中国房地产交易额达到历史高峰的回落。我们现在可以确认2021年新房总交易额是18万亿元，这是一个历史峰值，以后不可能再回到18万亿了。这跟从前周期给我们的经验不一样，从前是有波动性的，这一次是周期性调整和长期结构性调整的组合。在这一点上，行业里是有共识的，就是我们讲从历史上最高峰的18万亿交易额走向一个长期下降的周期，区别是在于下降到什么水平。2022年的交易额是13万亿元，大家会担心2023年会不会进一步下降，2024～2025年极有可能保持在10万亿元左右的水平，这已经是相对乐观的预测了。

第二个，从经营上讲，2022年之前的五年，中国房地产市场经历了历史上最高歌猛进的一轮发展，交易额达到了七八十万亿元，卖了7000多万套房子。这个数字相当于我国从1998年房改到现在20多年之间里所有卖出房子的三分之一以上。这五年的高速发展既透支了开发商自身的经营能力，也透支了消费者的需求。正常的经营周期之下，企业从拿地、开发、施工、销售等产业链的总体经营能力是不可能一下子突然提升的，但是企业的销售规模和融资规模却出现超常规发展，这只能意味着潜在经营风险和金融风险的累积，于是我们会看到2022年大量企业的破产，大量项目无法正常交付，甚至出现烂尾，于是“保交楼”才成为房地产政策的主线索。

第三个，购房需求发生了变化。这次宏观调控和房地产调控之下，需求恢复的速度有限。这里有一些疫情原因，正常需求被抑制了。随着疫情放开，会有自然的恢复。比如2023年初释放非常明显的就是返乡返城的置业需求，农民工返乡比如说到县城买房，还有一部分到城里买房。但疫情只是影响到了恢复的节奏。但是2023年住房交易恢复的可持续性主要取决于人们对于未来市场和房价的预期。2022年中国居民存款增加了18万亿元，而2021年只有10万亿，也就是说，2022年存款多增了8万亿。这8万亿存款说明一些消费被延迟了，要么是住房，要么是汽车，显然住房需求被抑制的幅度更大。因为2022年总房屋交易额里新房有13万亿，二手房有5万亿，合计18万亿。相比之下，2021年新房是18万亿，二手房是7万亿，合计25万亿。换句话说，2022年比2021年的总房屋交易额降了7万亿需求。居民的存款没有去买房，或者说他在过去两三年里卖了二手房，本来要去换房子的，他没有换。这是2022年房地产市场大幅度下行的一个重要背景，疫情因素不是主变量。

中国房地产进入新一轮宽松周期，这次是政策性调整和结构性调整的组合，从前的经验难以复制（伊凡 摄 / 视觉中国 供图)

三联生活周刊：去年5月份开始，跟楼市相关的刺激政策陆续出台。当时我采访你的时候，你讲到这些密集的政策调整意味着从2016年开始的楼市调控周期接近了尾声。如果根据前面几轮调控周期的经验，刺激政策出台到楼市回暖的节奏是怎么样的？到现在这个时间点上，楼市回暖的情况是怎么样的？

杨现领：这一轮紧缩周期是从2016年到2021年，也是历史上最长的一轮紧缩周期。在这样的政策背景下，房地产还经历了六年的繁荣。这是非常矛盾的事情，这个行业跟政策对抗式发展的一个结果就是2021年出现债务危机后，政策放松的节奏是相对迟缓的，对于开发商的救助是慢的，以至于出现大范围的民营企业破产。回头看这一轮政策放松的节奏，有一个相当长的政策观察期，2021年之前几年，各种政策手段紧缩，但是房地产行业的杠杆在增加，依然跑得很快，这会出现一种错觉，大家都以为这种惯性会持续，出现一两例企业破产是正常的，不值得救助，多观察一下。所以，出现债务危机时，政策在观察。后来包括恒大在内，大部分民营企业都遇到债务危机，并且风险传导性很强，从债务危机到了交楼危机。第二阶段，政策变为“保交楼”。第三阶段，政策主要是“促交易”，去年出台了一系列政策，降低新房首付、利率等等。再后面，政策主要是“保主体”，也就是保开发商，因为如果开发商没有了，交易肯定就没了。现在这个阶段，我觉得主要是稳增长。从前促交易、保主体是房地产行业自身的发展问题，现在已经上升到房地产行业之外了。

《卖房子的女人》剧照

但是，目前实施效果不理想，保交楼肯定有进展，交易恢复得比较有限。保主体方面，风险得到了一定的遏制，却没有完全结束。我觉得房地产在稳增长的作用上，2023年不成为拖累就不错了，很难承担起稳增长的主力作用。这跟前面几个房地产周期不太一样，其一是库存太多了，其二更重要的是中国房地产市场正在经历从新房向二手房市场的转变。现在真正让人担心的，影响调控政策实施效果的是二手房的库存。想象一下过去六年，中国房地产行业卖了8000万套商品房，房屋从购买、交付、入住、流通，大致会有一个五年的周期，那么这8000万套商品房陆续在最近两年变成二手房流通。这会是一个很大的数字。例如重庆过去六年卖了120万套商品房，结果现在重庆二手房在售的库存有20多万套，并且还在增加中。每个月二手房的销售量只有五六千套，这些二手房库存严重冲击开发商的销售。特别是随着城镇化，开发商的房子越卖越远，现在上一批商品房交付了变成二手房，跟远郊新房形成直接竞争关系。这一批二手房是建成装修好的，没有交付风险，位置距离市中心更近，消费者就会有选择。中国开发商最大的竞争对手根本不是同行，而是无数个要卖房子的业主。

这个周期跟过去五个上行周期非常不一样了，最大的变化就是中国从卖方市场向买方市场转变。过去是供给为王，产品为王，现在80%到90%的中国城市家庭有自己的房子，房住不炒也深入人心，消费者心态发生了变化。第一，大家对房价上涨的预期变弱了。其次，现在不是所有的房子都能涨，买错了会跌。比如北京全年看来房价略涨，但有的小区跌了20%，买错的概率是比较大的。消费者就会犹豫不决，他可能天天去看房，但不着急买。这种心态下，即便首付比例降低，利率降低，这些都是工具，只有大家预期房价会涨，才会利用它们。

出来混总是要还的，我们2023年或者未来很长一段时间，要消化过去六年房地产高增长带来的结果。

这一轮周期的最大特点是卖方市场向买方市场转变 (高育文 摄 / 视觉中国 供图)

三联生活周刊：我们刚才说的是过去六年房地产行业的发展对近期的影响。在这些变化发生的同时，中国社会也跟从前不太一样了，比如城镇化发展程度，老龄化、少子化，可能未来没有那么多买房的适龄人口了。如果把时间线拉得更长，你或者说房地产行业怎么看待这些变化？

杨现领：我们分两个维度。第一个是增量，就是购买力的来源。一个是看城市化人口的净增长。比如说北京每年落户人数可能不到1万人，上海每年落户人数大概是6万人。上海市场从这个角度看长期持续性就比北京好。除了北京和上海，未来大部分城市人口的净增长速度是放缓的，只有少数城市会增长，这是一个确定性的人口因素。

一个是看存量的购买力，就是已经在城市里生活了多年，一直在攒首付，这些人是未来购买力的主力。存量购买力是对房地产市场有一个核心的影响。这里面一部分是无房者买首套房，一部分是已经买房了要换房子。对于无房者来讲，房价已经涨上去了，他攒首付的时间就变得更长。现在买房的意愿也在下降，经济增长的速度放缓，人们对未来收入增长，对房价的预期都在发生变化。对这一拨人来讲，其实现在政策条件已经很好了，首付比例低，利率也很低。换房的这部分人，购房能力是最强的，但现在被政策限制了。北京换套房子，80%的钱都要自己筹备，严重限制了改善生活的这种需求。政策在这方面一直没有放松，因为担心换房需求会把房价拉上去。如果这个城市房价跌了很多，政策可以放松。如果房价没有跌，比如北京过去几年的情况，政策是不会随意放松的。今年的政策也不会全面放松，可能会有定向放松，比如家里要赡养老人或者多生了一胎孩子等各种各样的情况，政策放松一点。

《我在他乡挺好的》剧照

三联生活周刊：你刚才讲到一点很重要，就是到今年为止房地产未来的发展已经不是房地产行业的问题了，大家对房地产拉动经济寄予期望。在这个背景下，房地产市场可能会发生哪些变化呢？

杨现领：政策方面，一线城市还有空间，如果贷款标准能够放开一些，会释放需求。但是，大部分城市的政策已经没有空间了，不可能补贴别人买房。房地产市场要想活起来，甚至拉动经济，可能需要供给侧的变化。因为现在需求起不来，房价预期不行，拿地价格又不降，开发商利润越来越低，他们就不敢做大规模的投资。今年大概率会出现这种情况，就是一些地方政府会出让优质土地。过去出让土地距离市中心越来越远，地价却没有跌，开发商利润肯定下降。如果有优质地块拿出来，开发商会觉得地价高，未来房价也能接受，这样还能做下去。

三联生活周刊：我们了解了现在和未来一段时间房地产市场的形势，以及房地产作为经济支柱产业，它在未来一段时间对经济的拉动效应之后，会觉得现在买房不能用从前的经验了。前面分析的这些背景落实到刚需人群上，你觉得他们买房需要考虑哪些维度呢？

杨现领：首先，从外部条件来讲，现在利率比较低，首付也比较低，是最好的政策条件。我认为如果想在城市长期生活，想在这里结婚生子，手里还没有房子，那现在是入市的时机。这其中，不仅仅是新房，二手房也是备选项。现在二手房库存很多，价格下降比较明显，可选择性也很大，二手房的位置比新房好，配套也更好，学区更确定。

《安家》剧照

很多人担心房价未来会继续跌，其实不用太在意。刚才说了那么多房地产形势的变化，未来不是房价跌，而是房价的分化。分化就应该找到那些抗跌的资产。对刚需人群来讲，从前随便买都没问题，现在要做更多的功课，既能够满足当下的居住属性，又要考虑未来的流通性。因为刚需的话，五年以后、十年以后肯定要换房子改善居住条件的，那就要考虑以后能不能好出售。

未来的流通性大概有几个条件。首先是现在周边的配套，房子本身所在社区的居住条件。其次是未来这个区域的人口是增长还是减弱。即便以后城市人口总体上不增加，但区域分配会变多，有的区域人口在增加，有的区域人口在减少。刚需要做功课，看中区域内有没有城市的产业发展规划，它吸引的是什么样的人口。总体的方向是避免旧热点，找到新热点。非常典型的旧热点是过去城市里的老破小学区，新的热点是去看购房需求转移到哪儿，大家对某个区域形成一致性的预期。城市热点不仅仅是经济方面的，可能会因为各种原因形成。比如北京有个很有意思的现象，它的旧热点和新热点是同时形成的，北京很多老人卖掉城里的破房子，在郊区买一个便宜的房子，同时给自己留了几百万元存款养老。郊区的需求就起来了。简单讲，就是去看哪里库存最多，哪里库存最少，同时哪里带看量最高，找到库存偏少、带来量偏大的地方，可能就是未来若干年的热点。

三联生活周刊：你讲到房地产市场未来的发展、房价的变化等等，对买房的人来讲，其实心理上跟从前就不一样了。从前房价一直在涨，虽然房价高，但是“六个钱包买一套房”大家还能够接受，因为家族的总资产在增值。对刚需人群来讲，我不知道现在还值不值得倾尽所有或者为了攒首付把自己生活品质降很低来买房？比如说，在北京、上海等大城市工作的年轻人？

杨现领：我觉得买房决策取决于个人心态。有一拨年轻人不买房不是因为没有首付，他有能力也不买。因为心态不一样了，他会觉得我为什么要背负债务，为什么要活得那么累。另外一些人，买房子的内在动力比较强，因为他要承担家庭责任，不能结婚了还租房子住。中国现在还没有出台对租客的保护条例，租房子对居住稳定性、未来孩子上学都是影响。此外，年轻人不是没有钱，不买房这些钱他们也花完了。买房之后，他的人生态度会发生很大的变化，变得更积极、更勤奋。其次，现在是买房一个比较好的时机，房价已经跌下来了，二手房跌了不少，选择又很多。

《打工仔的梦想房》剧照

北京、上海的房价现在区域性的有涨有跌，但总体上不会跌，大方向还是向上的。北京是典型供给不足的城市，没有太多新房供应，上海的新房供应还要多一些。如果父母有条件，为什么不给孩子出一个首付呢。这是正常的家庭需求。如果年轻人没有父母的支持，那就慢慢地攒。我还是觉得这是个心态问题。我觉得买不买房不是单一的资金决策，跟人的性格等等都有关系，年轻人缺的不是钱，而是对未来的生活承担更多的责任。当然从房地产角度，一线城市还是优质资产，总体还是好的，但需要谨慎选择，因为有涨有跌。

三联生活周刊：除了刚需人群，房地产市场和社会经济发展这么多年，还出现了改善性需求。这部分现在占购房人群多大的比例？这一轮刺激房地产市场的政策对改善性需求的人群有哪些影响？他们要买房需要考虑哪些维度？

杨现领：三、四线城市绝大部分是刚需，就是县城和乡下人群的进城购房需求。改善性需求占10%到20%的比例。比如山东菏泽就是一个典型的三、四线城市。它城市市区人口只有80万人，还有差不多六七百万人是在市区下面的县城、乡镇等等。这些人会向上流动，所以，这里的房地产以刚需为主。二线城市的改善性需求会高一些，占30%到40%的比例。广州、天津是另外一个梯队，我认为应该有40%的比例。上海的改善性需求大概占50%，北京占的比例有60%到70%。现在首付低、利率低，对刚需最有利，刚需人群入场速度比较快。改善性需求的人现在还分两种，一种是手里有多套房，前年、去年可能卖了一套，他们现在可能是改善性需求里第一拨入市的。一种是手里只有一套房，要卖掉再去置换，可能现在还在观望。

现在也有围绕着改善性需求的政策出台，比如降低改善性需求的首付比例，打通资金流通的障碍，过去是卖了房子还完贷款，买房子还要再去贷款，现在可以在同一家银行转按揭，资金流动更便利。但我觉得改善性需求的人群要活跃起来，核心是房价的上涨预期。因为改善性需求的人群是手里有房的，没有那么焦虑。如果房价涨了，可能会抓紧去换房，现在房价是跌的，这部分人不愿意太着急。

《今生是第一次》剧照

改善性需求买房要考虑的维度跟刚需是很不一样的，最重要的是好产品，其次是价格，第三是市场时机。既然要换房，肯定要买好的。我觉得北京、上海、广州、天津、杭州、南京等城市，真正好的产品出来是会吸引人们换房的。

三联生活周刊：中国房地产市场涨了那么多年，很多人对投资房地产是有惯性的。在房地产新形势下，是否还存在结构性的投资机会？

杨现领：我觉得现在居住是排在第一位的，保值排在第二位，资产优化排在第三位，单纯的投资需求越来越少。如果单纯从投资出发去买房子，可能没有必要。保值的话，就是刚才说到的新热点，未来的好产品是保值的。

三联生活周刊：你讲到房地产今年不成为经济的拖累，结果就可以了。那么，中国房地产行业回春到底还需要多长时间呢？

杨现领：我觉得如果想回到过去房地产那个时代，可能回不去了。新房市场以后每年能保持10万亿元的交易额就不错了。现在政策上是宽松周期，但需求上是处于下降周期。要想既满足购房者合理的购房需求，房地产市场又能健康发展，可能需要以更大政策力度促进换房和改善需求的入场。

（本文源自三联数字刊2023年第7期）

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