电商高歌猛进，实体商铺真的没活路了吗

有人戏言，当代人的荒岛求生，可能只需要带一个手机和充电宝。晚上网购下单，一早轮渡货运到手，丝毫不用慌乱。

这当然有些夸张。但近年来电商兴起、直播遍地，网购确实来势汹汹，改变了我们的生活习惯。

衬托之下，实体商铺就像“小透明”，远没有那么高调。除了少数“网红店”能吸引不少人排队打卡，它们最大的音量不过就是回家路上听到的大喇叭广播：“喜欢您来”。

不少置业人士也因此打起了退堂鼓：电商的冲击，究竟有多大？投资店铺——自己当老板或者收租，还香吗？

“加油，尾款人”“买它买它”……在这些电商的高音声浪下，几乎人人都能真切感觉到，电商确实异军突起了。

根据商务部公开数据，从 2014 年至 2021 年，中国已经连续 8 年成为全球规模最大的网络零售市场 [1]。不仅规模大，增长速度也惊人。8 年间，实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比例已经从 9.4% 跃升至 24.5% [2]，猛踩油门，势如破竹。

网购，在现代人生活中占据了重要一席，多达 79.1% 的网民都已成为网购选手 [1]。

再加上疫情，大家出门、逛街的次数也更少了，实体店铺受到了不少冲击。于是，唱衰声四起，大家不禁发问：实体商铺，真的不香了吗？

实际上，虽然电商零售额前期发展一路攀升，但想要撼动实体商铺，还是差了点火候。

2021 年，网上零售额占社会零售总额的比例下降了 0.4% [2]，并没有如传说中一路高歌猛进。

对比之下，根据联商网，近 5 年，除了 2020 年，其余 4 年全国新开业的商业项目都超过了 500 个，而 2021 年，项目数量同比增长了 34% [3]。

毕竟，电商再发达，谁能拒绝逛街的诱惑呢？尤其是有些消费，线下体验不可取代，无论物流和电商怎么升级，都拥有旺盛的生命力。

汇客云数据显示，餐饮美食业是线下客流量的大头，占比将近三成 [4]。

果然人是铁饭是钢，下馆子的需求少不了。而且周末外出，约上三两好友聚会，也还是得去线下门店。

生活精品、大型零售的线下客流占比紧随其后。消耗品和必需品的购物需求旺盛，除了线下选购时货品看得见摸得着，在形形色色货架间游走的烟火气，也是网购不可比拟的。

所以说，实体商铺并不会被挤出赛道。并且，实体商铺还拥有一片大展拳脚的空间。

“全民理财”时代，基金、股票、理财，种种投资产品一直火热，但颠簸的市场常常让理财人绿得措手不及。而在不确定性充斥的时期，房地产往往被视为财富避风港 [5]，其中，以商业地产的利润优势最为明显。

2017 年，云房数据研究中心统计了 100 座城市房产静态租赁的投资回报率。这是衡量房地产投资的重要指标，简单来说，投资回报率高，相同成本能获得的收益就更大。

相比于住宅类 1.5% - 3% 的回报率，投资商铺几乎能多赚一倍。在各等级城市，投资商铺的静态租赁回报率均超过 4%，一线城市的优势最为亮眼。聚焦到地价便宜的城市，这个数字甚至逼近了 8% [6]。

即使 2020 年房地产整体遇冷，但根据中指研究院的持续监测，商铺租金已经随着经济一同稳步复苏；按照去年的表现来估计，租金或将稳步恢复增长，“王者归来”指日可待 [8]。

诚然，哪怕商铺过往的表现好，也随时可能步入“涨不动”的瓶颈期。但国内商铺市场的天花板，一时还难以望见。

城市人均可支配收入水平和城市人均商业面积呈现正相关 [9]，这就表示随着大家钱包越来越鼓，人们逛街购物的需求还会增加。

国际购物中心协会的数据显示，2018 年，世界发达国家的人均购物中心面积为 1.2 平方米 [10]；而根据赢商大数据的统计，到了 2021 年，中国各大城市距此尚且有一定距离：上海的人均商业面积不足 1 平方米，杭州等城市人均更是仅有 0.8 平方米 [10]。

再加上，在新零售时代，线下门店也不断升级，打造沉浸式购物体验场景，发展所谓的“体验经济”。

可以看到，实体商铺逐渐开始贩卖一种生活方式——享受琳琅满目、触手可及的实物，即试、即买、即取、即用，亦或只是下班上学过路时的便捷，这种升级，正是网线搭建的空间无法提供的。

种种方面来看，中国的实体商铺产业并未到天花板，长线发展的能力不容小觑。

当然，投资要看收益，更要看保险和稳健。如果贸然选了抗风险能力弱的商铺，商家营收不稳，租金不一定交得上来，再可观的收益率都可能变成竹篮打水一场空。

“黑天鹅事件”难免，这就要求投资人有一双慧眼。商铺运营不稳健，后期很可能要悬停或转店，若是长时间空窗，又会造成一笔不必要的损失。

那么，怎样的商铺最能抗风险呢？

乐铺商业研究中心对北京商铺进行了深入调研，发现 200㎡ 以下是店铺市场的主流面积，50㎡ 以下的小规格商铺最具抗风险能力。

与之相反，2020 年 2 月至 4 月期间，与去年同期相比，50 - 200㎡ 的中规格店铺转店率上涨了 7% [11]。

比起小规模、低成本的灵活经营，中等规格店铺商家既要负担较高房租成本、人员成本，又不一定有充分的资金实力，一遇到突发风险，可能就纷纷缴械转店。

至于那些有实力租下超大面积店铺的，一般是大品牌的主流门店，不会随便被打垮，但如果选址不当，大品牌不会问津，投资损失更惨重。

总得来看，更多商家没有那么财大气粗，难以负荷过高的成本，缩小面积增加利润率才是常态。灵活投资商铺，才更能抵御风险。

当然，光能抵御风险还不够，一家商铺还要有较大的盈利潜力，才能吸引商家入驻。

乐铺创始人曾表示，大量案例都证明，投资商铺成功与否，选址因素占据了很大一部分 [12]。而一个成功的选址，则意味着该商铺所处的区位有强悍的客流资源。

影响商铺客流量的原因有很多，周边住客数、交通区位、大品牌的导流作用等因素共同决定着一个商铺选址的好坏。

比如社区商铺就有着得天独厚的客流优势。

汇客云对 2021 年相较于 2019 年客流增幅前 100 的商圈选址进行统计分析，结果表明，其中 41% 都是社区型赢家 [13]，也就是由社区形成的商圈。

社区型商圈的基础消费客群是周边居住人群，消费需求刚性强且频次高，这样的刚需消费意味着其受疫情影响小，恢复也更快。

除此之外，选在学校附近的商铺也往往能享受到庞大、稳定的客流。

所谓“一所学校养活一条街”，学校的学生虽然换了一批又一批，但学府商铺却可以存活很多年，客群有刚性、复购率高。

智联·汽车小镇的商铺投资项目便具有这两大亮点。该项目位于广州市番禺区，作为社区商铺、学府旺铺，拥有着天然的客流生命线。

投资智联·汽车小镇的社区商铺，不用担心周围有大型商业分流，小区业主对社区商业依赖性强。

而且从客群来看，智联·汽车小镇有着紧邻广州大学附中附小、华师大教育幼儿园的社区底商，乃学府旺铺。约 82 万方优学大城，为商铺提供强大的消费支撑，客群和购物习惯都比较刚性，规避了不确定性。

智联·汽车小镇还地处交通枢纽的黄金地段，出门就是南大干线。要知道路通则财通，立体交通、网络畅达八方是商铺选址极具吸引力的优选。

不仅拥有客流生命线，汽车小镇客群质量也高。商铺紧邻小区，覆盖超 6200 户品质客群。这些业主大多是精英白领、年轻家庭，消费需求旺盛，客流变现能力强悍。

另外，商铺已有肯德基、华润万家等大品牌入驻。要知道，肯德基选址成功率一直是业界的传说。有了知名连锁品牌进驻，带租约销售，收租无忧。

这些临街旺铺，拥有 5 米挑高楼层和明火经营条件（部分商铺除外），让餐饮业入驻无忧。不仅如此，商铺还支持多种经营模式，多元业态组合，灵活性强。周边社区的业主也可自由投资，在家门口开店，生活工作两不误。

而且，智联·汽车小镇商铺项目风险较低，50 方左右小面积单位，投资门槛低，无论你有什么样的投入和创想，都能灵活落地，运筹帷幄。

智联·汽车小镇“卡乐街”学府旺铺即将面世，机遇贵地，不容错过。