和大家分享一些体感上的东西，确实不是很直接的结论
包括我在标题上也想打个问号表达出我的不确定
但是有一些现象还是想要和大家分享
毕竟很多趋势，都是从一些现象开始的
为什么要关注现象
本身大家都好奇也关心过完年之后市场对于楼市的反应，特别是购房者当下真实的心态
另外对于市场的变化，如今的时间颗粒度都越来越小了，或许一周之内行情就有很大的变化
以下和大家说的，都是2月份我感知到的
01
上周六，也就是前两天我在松江参加一个房企的项目线下发布会
按照道理来说，这样的发布会不论什么规模对我来说都是司空见惯，但是没想到的是本来规划了600人的到访
最后在活动开始前2个小时，开发商突然汇总了所有数据，现场预计会来接近一千人的规模
而且都是本地的意向客户
所以很罕见的，开发商紧急在会场边上找了几个厅，通过现场直播的方式同步给客户来看主会场的现场直播
这种临时有这么多人数的变化，这在我入行以来也很少见到的
我后来问了当时就在我边上的开发商客研的负责人，他给我的反馈是这些变化就是在2月份出现了
不仅是上海的项目，房企在苏州的房子最近也有这样的情况，几个项目同时出现自访客提升的情况
这种自访客的提升同样也出现在二手房市场，不知道大家有没有留意到链家最近的一波广告
对于这样的企业，他是最熟知市场变化的，花的每一分钱也是最在刀刃上的在这个时候做品牌宣传本质上也是看到了一些趋势的变化周末我们在做直播的时候也和链家的伙伴有过聊天，关于最近门店的来访量确实在提升客户量的变化一定是行业最开始也是比较容易被捕捉到的信号
02
也总结了现在市场上一些一手房的情况
首先就是那个前滩100.8分，当时来看100.8分更像是前滩魅力的再次证明但各位前滩火不是一时半会，眼下也不是前滩的什么高光时刻，但前滩为什么就在此时冲出了超100分的惊人分数但今年内中外郊环里里外外差不多20个项目开盘，但即使是算上奉贤新盘，也依然将近一半日光这20个左右新盘里还包括那种虽然不是日光，但开盘只剩3套的杨浦城投悦尚海，还有开盘去化率89%的建发熙和府静安鸿印里333套房源，认购率接近400%，最后这个单个项目销售额冲到76.98亿元，成了全国销冠闵行区的象屿招商公园1872，也成了那个千人摇，高达1445组的认筹，397%的认筹率，接近4个人抢一套房在新房市场，市区火、郊区冷的两极分化，基本快成长为新房市场铁一般的规律，所以静安鸿印里千人摇虽然难得，但不稀奇就像二手市场里如果那些顶楼、一楼房源都被抢的时候，这个市场一定是热的招商虹桥3期现场，年前我在一个周日拜访过这里，同时好几个大虹桥的盘售楼处都集中在这里，但现场却只有我和一个附近过来闲逛的居民与此同时去大虹桥摇号朋友回来也跟我分享，大虹桥的弃号率似乎也在变低，某种程度上也反应了一定市场情绪来自中国房地产报的一个细节，去年最低谷时**南翔项目即便带上中介分销，每周也只能去化5套，但现在每周可以去化15-20套也就是说，一个远郊项目如果一次开盘按300套算，以前去化需要一年，现在只要半年这也是为什么最近我们经常会看到一些以前没见过的新房数据1月上海成了全国新房销冠城市，价格环比增幅，跑出了跟内地楼市小开合肥一样的增长速度眼下新房市场真的有点火，原来中介朋友圈的撑伞买房应该没有骗人换到中介角度，就是现在的带看成交比降低了，比如说，以往带看30-40套成交1套，现在带看50多套才能成交这里面有部分因素是置换客户在置换过程中被卡住，房子卖不动另外很重要原因就是客户把二手房当备胎，就是边等新房，如果看到好的二手也可以考虑这部分等待进入新房市场人群，都被今年的巨量供应所吸引目前我们接触的大部分楼市回暖消息，可能存在以点带面文字内容基本都是“某置业顾问透露”，个别经纪人言论很难代表整体对比一二手成交情况来看，客观来说，新房存在供应、推盘、取证、价格，以及地块位置等等问题首先对于客户来说，毫无疑问过去三年的各种情况，需求是有抑制的而在2023年的2月，不论这个时候需求会不会释放，出来看一下感受下市场是大多数购房者都会做的事情第二对于行情而言，确实很多政策都已经到位了，包括信贷政策，其实你再期待再往下已经很难了第三也是很重要的一点，如果到了现在还没有暴雷或者出现问题的开发商，后面大概率也不会有特别大的问题如果说一个城市刚需可能会因为行情好坏选择买或者不买，但是对于改善而言，现在反而显得更“刚需”毕竟换房表明居住存在明确痛点，如果这一轮存在着回暖也一定是改善提前回暖但是对于这段周期能够持续多久，包括我和我很多朋友们都不确定会有多久毕竟如果只是改善带动，这背后很关键一个问题就是：改善的购买力来自卖房卖房如果不顺利，改善需求也就没办法转换成改善购买力市场到底是点状回暖还是一个长线信号，这或许需要给我更多的时间才可以但是如果你是一个真实购房者，今天这个信号就对你来说很重要你现在需要的或许就不是观望，你需要实地到现场看一下去感受一下最近的热度，毕竟我就是通过一次发布会有了非常强烈的感觉，现在的你也需要这种感觉来验证下你的判断
