救经济、救濒临枯竭的地方财政，当务之急是松绑“三条红线”

       当前地方财政面临揭不开锅的困境，剔除疫情防控庞大支出这一短期因素，主要是经济放缓、土地销售收入大幅下滑、中央收紧地方融资平台等主要因素叠加所致。

      长期看，解决地方财政困境必须放开手脚，聚精会神把经济搞上去，这是财政开源的根本所在；短期看，需要适当松绑地方融资平台；从制度层面看，必须适度松绑信贷政策，解决土地财政问题。　　

      最近几年，房地产开发商销售收入大幅下滑，资金异常短缺，地方政府融资平台成为房地产开发用地的最大买家。这是很不正常的现象，房地产开发好歹也是国家经济支柱，而地方政府融资平台纯粹是举债。

       为了解决地方财政困境，当务之急是使房地产开发恢复到正常状态。这也是经济复苏和成长的重要因素之一。房地产开发涉及多长的产业链条，没人不知道。

       简而言之，房地产及其相关的建筑业占了中国GDP的四分之一强，进一步说，还涉及钢铁、水泥、玻璃等建材和装饰装潢、家具、家电……一长串产业链，如果不松绑房地产调控，不仅房地产企业和地方财政都难以为继，且一长串产业链都将继续处于困境之中，谈救经济也是一句空话。

       就地方财政收入的构成而言，卖地收益占了地方财政收入的四成，土地财政实质上就是土地财政。在持续的房地产宏观调控下，开发商面临债务危机，地方政府的土地收入大幅减少。特别是疫情三年来，土地无人问津，土地收入同比大降了近30%，但同时地方政府开支大增，各地财政状况持续恶化，捉襟见肘。

      救经济，救地方财政， 首先要救楼市——楼市已经到了不能不救的局面。

      就影响地方财政的三大因素而言，最不能选择的是放松地方融资平台，最适当的选择是救楼市，既快速振兴经济，又很快缓解地方财政困难，可谓立竿见影。

      楼市问题，说到底是资金问题，追根穷源，是信贷政策问题。所以，救楼市，当务之急是放宽“三条红线”，直至撤销“三条红线”。

      所谓“三条红线”，即，住房和城乡建设部和央行2020年8月对12家房企约谈中提出的三个监管要求：①房企资产剔除预收款后的资产负债率大于70%、②淨负债率不得大于100%、③现金短债比不得小于一倍，该政策于2021年1月1日起全行业推行。

      这12家房企，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城，都是房地产业巨头，央行和住建部对它们划下“三道红线”，旨在抓住龙头，限制开发商融资。

       其中恒大、融创、绿地等均位于警戒线以上。

      试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值：每降低一档，上限增加5%，即：若三道红线全部触及，则房企的有息负债就不能再增加；若触及两条，则有息负债规模增速不得超过5%；触及一条，则增速不得超过10%；一条未中，则增速不得超过15%。

       这是一种釜底抽薪的做法，房企断供，影响的是整个房地产行业，最终影响的是土地的交易。所以，“三条红线”明面儿是限制房企融资，最终将导致地方土地财政收入锐减。

      如果不放宽或解除这“三条红线”，谁都难以拯救房地产危机乃至地方政府的土地财政危机！

      去年的中央经济工作会议，仍然坚持“房住不炒”政策，但在各地严峻的地方财政危机的压力下，中央做出了两个方面的让步：

       一个是重新解读 “房住不炒”定义。住建部部长倪虹表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，则要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持，让置业者吃下“定心丸”。至于对购买三套以上住房，倪虹表示“原则上不支持”。

      显然，中央对“房住不炒”的口气，开始软化。但最终落实到政策层面，还是要放宽信贷，为房企输血。房地产活跃起来，将刺激经济复苏，地方财政困境也将迎刃而解。

      另一个是，金融监管部门把原定今年6月底到期的试点过渡期，延长最少6个月。

       这是一种阶段性放宽“三条红线”考核期限的做法，旨在让房企有更多时间化解债务风险。

      但这种宽限半年试点期限的做法，治标不治本，杯水车薪，救不了房企，也就救不了地方政府财政。

       当务之急，是松绑甚至解除“三条红线”，放宽房企的融资限制，刺激房地产开发恢复到正常状态。