准备进入长期租赁房地产市场的爱彼迎能迎来“开门红”吗？

2023-02-27 11:02

作者 | Juxtaposed Ideas

编译 | 美股研究社

虽然到目前为止，爱彼迎(NASDAQ:ABNB)的预订量受到了暂时的打击，但一旦美联储可能降息，情况可能会从24年上半年开始改善。值得注意的是，这个灵活的团队继续证明了为什么该股票值得溢价，这归功于多项美国经济衰退举措，这些举措可能会与房东、租客和消费者产生良好的共鸣。它进入长租房地产市场，也可能会缓解短租市场迄今面临的一些监管阻力。

我们将关注爱彼迎与REITS、房地产开发商和房东等合作的战略选择，推出可入住180天的airbnb友好型公寓。我们认为，由于其进入长期租赁市场的潜力及其房地产合作伙伴的全球足迹，这种方法可能会提高该公司的收入和利润。结合其不断扩大的盈利能力，该公司迄今为止继续提供卓越服务。

介绍

在最近的22年第四季度收益电话会议上，我们的注意力被一个特定的细节所吸引，因为它与我们之前的投资主题紧密相关——爱彼迎最终进入长期租赁房地产市场，正如爱彼迎首席执行官Brian Chesky所阐述的:

我们开始说，如果我们让我们的建筑对Airbnb友好，会不会让建筑更有吸引力，尤其是对那些搬到某些城市的市场的年轻人。所以我们建立了合作关系。我们开始与Greystar, Equity Residential，以及其他10多家公司合作，然后我们推出了。我们在休斯顿，凤凰城，杰克逊维尔等地有175栋楼，其中绝大多数都是我们预计如果它们被放到Airbnb上，那将是典型的ADR。它们通常是一间卧室的工作室。(Seeking Alpha)

这一速度之快令人惊讶，因为爱彼迎在2022年11月底才宣布了“airbnb友好型公寓”。值得注意的是，到2023年2月，将有多达175座建筑进入，而且这一数字可能还会继续增长，这将为未来的采用提供巨大的推动力，尤其是因为“房地产开发商本身有很多入境者”。

爱彼迎管理层还提供了更多关于合伙结构的信息，转租者每年在预定的日期签署转租协议，目前约为180天。值得注意的是，房东还将从转租佣金中获得提成，这对所有相关各方来说都更加有利。

因此，由于快速的发展和潜在的经济利益，这个想法似乎同样引起了房地产开发商和企业的共鸣。值得注意的是，Greystar单独拥有高达219.5万套出租物业，Equity Residential拥有高达79.59万套公寓，这表明他们成功的潜在规模正在向前发展。

这一战略也可能填补美国租赁市场的一个巨大空白，根据2022年9月发布的数据，只有12.4%的房屋包括6个月租约，59.6%的房屋包括12个月租约。由于早期测试已被证明是成功的，爱彼迎表明，它能够创新地扩展其产品，而不仅仅是原来的度假项目和最近在大流行期间推出的28天长期住宿项目。

爱彼迎可能最终会渗透到一个以前由房地产投资信托基金和私人房东主导的市场，同时也会安抚他们的不安情绪。自2017年以来，由于未经房东许可“非法出租公寓”，经常导致投诉或诉讼，长期冲突不断。

难怪爱彼迎期望与REITs和私人房东的持续合作将导致“租赁总体上对Airbnb更友好”。我们认为，这种合作关系可能会扩展到目前airbnb友好型公寓之外的单户住宅、豪宅和共管公寓等。

由于许多这些REITs和开发商也在全球拥有房产，我们认为这种方法也可能在国际上被复制，有可能扩大爱彼迎的市场机会和收入/利润增长。当然，风险仍然存在，这取决于不同州和国家围绕租赁公寓新模式的监管将如何形成。但是，爱彼迎已经赢得了这些REITs和业主的支持，因此我们对此持谨慎乐观态度。

我们也对公司出色的执行力进一步感到信服，在2022财年，EBITDA利润率实现了出色的增长，达到34.5%，而2020财年的水平为-7.4%，2021财年的水平为26.6%。这一令人印象深刻的成就尤其归功于大流行开始时积极的成本管理以及随后在过去三个季度采取的远程工作战略。

同样的限制也体现在爱彼迎 22年第四季度基于股票的薪酬支出稳定在2.5361亿美元，而22年第三季度为2.4336亿美元，21年第四季度为2.2570亿美元。加上最近一个季度96.2亿美元的现金/等额资产负债表和19.8亿美元的最低长期债务，该公司将很好地应对短期的不确定性。

最重要的是，2023年，爱彼迎自信地将员工数量的增长引导在2%到4%之间。考虑到全球科技行业一直在进行大规模的成本重组，包括减薪、裁员、关闭租赁，甚至减少资本支出，这一数字令人印象深刻。

在宏观经济前景不明朗的情况下，爱彼迎仍有望实现增长和繁荣，因此我们仍然看好爱彼迎的长期前景。

爱彼迎一年 EV/营收和市盈率估值

S&P Capital IQ

爱彼迎目前EV/NTM营收为7.91倍，NTM P/E为37.54倍，分别低于8.02倍和55.31倍的1年均值。基于其2024财年每股收益3.96美元的预测和当前的市盈率估值，我们认为其激进的目标价为148.65美元。这意味着该指数较当前水平有15.4%的上涨潜力。

股票价格

Trading View

这令人印象深刻，因为自2022年12月每桶82.49美元的低点以来，爱彼迎的股价已大幅上涨56.1%，至128.78美元。该股还突破了此前22年第三季度的120美元阻力位，达到此前2022年3月的140美元底部。

尽管如此，我们认为这种乐观情绪更有可能在短期内被消化，这是由于最近的22年第四季度股东信中降低了到2023年的ADR指导:

我们预计2023年第一季度的ADR略低于2022年第一季度。在今年剩下的时间里，我们预计ADR将面临越来越大的下行压力，原因包括组合变化，以及新的定价和折扣。(Airbnb)

因此，尽管我们看好爱彼迎的长期观点，但由于安全边际降低，我们更倾向于谨慎行事，并将爱彼迎股票评级为持有。希望锁定部分涨幅的交易员可能会考虑在此操作，因为短期内我们可能会看到2023年2月再次测试100美元低位。不要追逐这一反弹。

END

美股研究社（meigushe）所发布文章不具有投资建议，请各位投资者自行判断。

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来源: qq

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