美国房价10个月狂跌35%，洛杉矶、旧金山跌幅最大，原因竟是......

2022年的房地产市场开始降温，有房的希望房价坚挺，无房的希望房价腰斩可以购入。

尽管美国各地的房价飞涨，但近几个月来一些城市的房价10个月狂跌35%，抵押贷款价格也有所下降。许多犯罪猖獗的地区，如旧金山和洛杉矶，正在导致人才外流，从而减少市场需求。 

全美房地产经纪人协会本月早些时候报告称，去年美国现有房屋销售总量为503万套，比2021年下降了17.8%。这是自2014年以来房屋销售最疲软的一年，也是自2008年房地产危机期间以来最大的年度跌幅。

根据最新研究，美国有20个主要城市的房价在过去一年中出现下跌，其中四个在加利福尼亚州。

根据全国房地产经纪人协会的数据（NAR），第四季度单户住宅价格中值较去年同期上涨4%，约为378,700美元。

西部地区的增长率最低，仅为2.6%。洛杉矶的房价仅下跌1.3%，但旧金山的跌幅在全国最大，为6.1%，其圣何塞的跌幅5.8%。

几乎所有最昂贵的购买地点都在西部，而10个最昂贵的城市中有一半在加利福尼亚。其中有几个地方的房价跌幅最大。

加利福尼亚州圣何塞是第四季度美国购房成本最高的地方。但根据NAR的数据，1,577,500美元的中位价格实际上比一年前下降了5.8%，而且价格已经比去年第二季度的1,900,000美元的峰值中位价格下降了17%。

上个季度，旧金山的房价同比下降幅度最大，中位价为1,230,000美元，比去年同期下降6.1%。与第二季度1,550,000美元的最高中位价相比，第四季度旧金山房屋的价格已经下降了21%。

房价下跌的最昂贵城市包括加利福尼亚州阿纳海姆（Anaheim），房价中位数为 1,132,000美元，同比下降1.6%。洛杉矶中位价82.91万美元，下跌1.3%。科罗拉多州博尔德（Boulder），中位价为759,500美元，下降2.0%。

事实上，据圣何塞水星报报道，湾区房屋的售价在10 年来首次低于挂牌价。 

然而，根据NAR的说法，推动人口外流的一方面是：大规模税收，尤其体现在加利福尼亚州州长加文纽瑟姆提高对富人的税收问题上。

超级巨星演员马克·沃尔伯格 (Mark Wahlberg) 最近的拍卖就证明了这一点。

去年4月，沃尔伯格以8750万美元的价格将他位于比佛利山庄的12间卧室、20间浴室的惊人豪宅投放市场，之后他搬到了与加利福尼亚州接壤的内华达州。

他花了将近一年的时间才出售，但在2月17日宣布该物业已被一位身份不明的买家以略高于5500万美元的价格购买。

更多人可能是为了逃离一项法案，从2024年1月开始，该法案将对全球净资产超过10亿美元的过去和现在的居民征收额外的年度1.5%的税。

2026年，征税门槛就会降低。全球净资产超过5000万美元的人每年必须缴纳1%的财富税，而亿万富翁仍需缴纳1.5%的税。

全球财富包括农场资产、艺术品和其他收藏品以及股票和对冲基金利息等多种资产。 

加利福尼亚州对富人的征税已经超过大多数州，收入最高的1%的人占该州所得税收入的一半左右。

根据福布斯2022年全球亿万富豪榜单，加州有186位亿万富翁，低于前一年的189位，但远超其他任何州。

2020年，加州拥有全美最多的百万富翁家庭，拥有100万或以上可投资资产的家庭达114万户。 

而导致洛杉矶、旧金山和圣何塞房价整体下跌的另一个原因是：不断涌入的“无家可归者”和“犯罪飙升”。

无家可归，尤其是无家可归加上严重的毒瘾，是目前美国许多主要大都市地区面临的一个重大问题。

尤其是在洛杉矶和旧金山，吸毒成瘾的无家可归者几乎占据了整个城市地区，这让人们难以经营企业，也让父母无法安心地让孩子走路上学。

去年年底，洛杉矶市议会成员投票决定阻止无家可归者在该市学校500英尺范围内搭建帐篷。

事实上，所有房价下跌的市场都是由民主党市长管理的，加州和科罗拉多州的市场是由民主党市长和州长管理的。 

洛杉矶时报2月初发表的 一篇文章发现，成群结队的居民正在向内华达州北部迁移，早在 2014年，当特斯拉开始在里诺郊外建造电池组工厂时，加州居民和企业就开始向内华达州北部地区迁移。 

Tahoe-Reno工业中心已成为世界上最大的工业中心，占地166平方英里。 

该中心非常广阔，大约相当于路易斯安那州新奥尔良的面积。 

业务转移和新冠大流行刺激了新一波加州人前往东部。

在疫情期间，全国的房价都朝着一个方向移动：上涨。然而，由于抵押贷款利率接近历史低点，买家蜂拥而至。

这种情况在去年就发生了变化，当时抵押贷款利率因美联储历史性的抑制通货膨胀运动而飙升。购房跌落悬崖。根据NAR的数据，到2022年底，由于潜在购房者离开市场，现有房屋的销量比2021年下降了近18%。

但由于美国经济适用房的建设长期不足，供应极其有限，预计绝大多数市场的价格将保持稳定。

仍有一些地方的房价继续以两位数的速度攀升。根据NAR的数据，价格同比涨幅最大的前10个城市均录得至少14.5%的涨幅，其中七个市场位于佛罗里达州和卡罗来纳州。

新墨西哥州法明顿（Farmington）第四季度的价格涨幅最大，同比上涨20.3%；

紧随其后的是佛罗里达州的萨拉索塔（Sarasota），上涨了19.5%；

佛罗里达州那不勒斯（Naples），上涨17.2%；

北卡罗来纳州格林斯博罗（Greensboro），上涨17.0%；

南卡罗来纳州默特尔比奇（Myrtle Beach），上涨16.2%；

威斯康星州奥什科什（Oshkosh），上涨16.0%；

北卡罗来纳州温斯顿-塞勒姆（Winston-Salem），上涨15.7%；

得克萨斯州埃尔帕索（El Paso），上涨15.2%；

佛罗里达州蓬塔戈尔达（Punta Gorda），上涨15.2%；

和佛罗里达州的代托纳比奇（Daytona Beach），上涨14.5%。

根据NAR的数据，在2022年最后一个季度，一个家庭需要至少100,000美元的收入才能负担71个房地产市场10%首付抵押贷款，高于去年第三季度的59个市场。

有16个市场的家庭拥有低于50,000美元合格收入就能买房，这一数字低于第三季度的17个市场。

而抵押贷款利率本周从上周的5.25%攀升至5.51%。一年前是3.15%。

根据NAR的数据，在全国范围内，首付20%的典型现有单户住宅的每月抵押贷款付款在第四季度为1,969美元。这比去年第三季度增加了7%，当时每月支付的费用为1,838美元，但比一年前大幅增加了58%，即每月增加720美元。

这使得许多购房者的负担能力变得更加困难。家庭通常将26.2%的收入用于抵押贷款支付，高于上一季度的25%和一年前的17.5%。

首次购房者显然被推到了负担能力的临界点。他们通常将家庭收入的39.5%用于支付抵押贷款，高于上一季度的37.8%。如果每月还款额（包括本金和利息）超过家庭收入的25%，则抵押贷款被视为负担不起。一般来说，一个常见的财务经验法则是不要将超过30%的收入用于住房费用。