履职风采丨全国人大代表吴晨：建设完整社区需创新运营模式

如何更好地推动完整社区建设？今年两会，全国人大代表，北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师、总规划师，首钢集团总建筑师吴晨带来了相关建议。

中国工程院和中国科学院两院院士吴良镛于2010年提出“完整社区、和谐城市”理念后，相关主管部门及部分城市作出了积极探索，取得了一定成效，北京、上海、厦门等地先行先试，积累了一些经验。

吴晨长期致力于“城市复兴”理论研究，并将其实践于北京多个大型项目，取得了良好效果。他认为，以完整社区建设为代表的城市更新并非传统意义上的城市开发，而是在政府补贴与监督管控下，企业兼顾一定社会使命，从运营管理着手，通过高质量、高效率的资产管理，以满足人民美好生活需求为核心，从“好房子”到“好小区”“好社区”“好城区”，实现可持续高质量的城市更新。

吴晨认为，在一系列政策的激励驱动下，社会资本参与完整社区建设的积极性显著增加，但在具体实践中仍然存在一些“堵点”。比如，老旧小区可拓展增益空间有限，资金平衡较难，企业改造动力不足；社会力量参与老旧小区改造的经营权缺乏有效保障；物业长效管理机制仍需探索和落实；各部门协同度仍需加强，资源配置效率有待提高；招投标工作审批准备过程周期长，政策实施细则有待落实。为此，吴晨建议：

要加强顶层设计，建立协同工作机制，实现资金集成。建议由政府主要部门与社区党委建立协同工作机制，从城市或区域的角度统筹分散的完整社区建设项目，形成项目包，由具有社会担当和社会认知的社会主体统筹实施。建立统一的完整社区建设管理平台，将目前分散在各部门的各类更新改造资金整合管理使用。要加强区域统筹推进，实现存量资源整合利用。通过单元化、街区化更新方式，提高规模体量，拓展运作空间，更好调动社会资本投资的积极性，增强金融支撑的可行性。建立跨项目跨区域的资金平衡机制，实现城市更新项目的综合平衡。

从长效运营角度，拓宽社会资本参与途径。加强政府领导，充分发挥政府平台公司、国有企业的资金、资源优势，挖掘社会资本设计、运营、管理能力，根据城市更新类型采取差异化措施，拓展“政府平台+社会资本”的多元化结合，为社会资本参与城市更新提供合理路径。应研究出台符合老旧小区改造业务的专项税收政策、降低企业参与改造的税收成本，以鼓励社会资本积极参与老旧小区改造。

完善土地规划管理措施，加快出台规划建设审批管理的实施细则。建议研究推进土地性质和建筑功能兼容的政策突破，为大片区统筹、优质项目捆绑等方式明晰路径，支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，鼓励功能混合和用途兼容，推行混合用地类型。建议尽快明确规划审批中低风险等可利用政策创新应用的可能性及细化落地的审批流程，优化消防验收、营业执照办理等审批程序，提高审批效率，破解困扰企业的层层审批难题。

实施社区“投建管运”一体化模式，促进更新项目投入产出平衡。加强政策支撑，优化城市更新项目招投标方式，支持“EPC+O”、“投资+设计施工+运营+物业管理”一体化招标综合评审方式的复制推广，促进城市更新长效运营理念更好落地。应明确老旧小区综合整治项目招标模式至各区及各街道，在建设工程交易平台开放实施方案评审功能，落实“一体化”招标。

促进城市空间资产化增值，实现可持续运营。促进实现城市更新项目财务平衡。通过引入社会资本建立PPP运营机制，以有收益改造内容产生的现金流作为改造费用，以财政资金作为可行性缺口补助，统筹用于无收益改造内容，实现项目现金流整体平衡。

吴晨认为，政府应该对老旧小区改造吸引社会资本建立相关制度，加强风险评估，探索管控体系，引入居民参与机制与外部机制，不断创新完善更新改造机制，确保更新项目的长效有序推动。同时，研究开发多元化创新性金融产品，拓宽融资渠道和加大信贷等方面的支持，吸引更多社会资本参与。通过总结试点项目的成功经验，并突破实施难点，打造全周期可持续标杆项目，形成任务统筹、基金集成、软硬耦合、共同缔造的全生命周期运营管理模式，激发中国式现代化城市经济增长的创新动能。