县城的房，该不该卖
“城市”，是个迷人的话题，却又常常因其涵盖的内容众多、叙事宏大，被误认为“不接地气”而没能成为寻常的谈资。但一旦问，哪座城市值得买房、哪座城市适合投资、哪座城可以选择安家立业，人们的目光又聚到了一起。
眼下，经济的诸多不确定性依然存在，让人们愈发想要看清——哪一座城市才是当下值得奔赴之城。
秉承一贯使命，南风窗在5月举办的2022春季峰会上，以“人才·资本·治理：重塑中国城市引力”为题，邀请国内顶尖专家探讨中国城市发展的脉动。峰会上，《2022中国城市引力指数报告》也一并出炉。
南风窗举办的2022春季峰会现场，点击图片查看详细内容（郭嘉亮 摄）
和一些“含糊其辞”的经济学家不同，如是金融研究院院长管清友引起了我们的注意。峰会结束后，我们邀请管清友进一步对话。
在关于小城市的命运、钱的走向以及房价等城市热门话题中，他直率地说，人的发展才是城市的目的。唯有人，使得被钢筋水泥覆盖的城市有了呼吸，生动起来。
如是金融研究院院长管清友（图源：微博@管清友）
8个一线城市？
南风窗：在峰会上，你分享了几年前对中国城市的一个研究。研究表明，未来中国至少需要8个一线城市，也就是学术上说的人口超过2000万的首位度城市。这个数据怎么得出来的？
管清友：与发达经济体相比，中国一线城市人口占比偏低，大量的人口转移需求被抑制。按照齐普夫定律，也就是任何一个城市的位序与其人口规模的乘积，等于一定区域内首位城市的人口规模做测算，我们得出了中国需要6个层级来承载人口城市化转移带来的压力。
第一个层级就是8个首位度城市，每个2000万的话，一共可以承载1.6亿人口。第二个层级是16个人口超过1000万的新一线城市，24个城市将承载3.2亿人口，是未来的区域中心、主力城市，基本能实现中国城市化人口的转移。
这是当时根据城市规模研究而得出的白描式结果，不是刻意选谁成为什么样的城市。
中国城市引力二级指标体系示意图（图源：《中国城市引力指数报告（2022）》）
南风窗：为什么认为大城市化是未来的趋势？在部分经济学家眼中，城市，尤其是大城市应该适度分散，他们担心过度集中而导致“大城市病”。
管清友：根据世界城市发展的规律和城市群发展的规律，以及我们的国情和人口，我们要综合考虑。
城市定位的提升是对效率的提升。它可以带来资本、产业、人才、基础设施等需求，并获得更大的经济管理权限，有利于增强规模效应与辐射效应，带动周边地区发展。同时，城市融资成本更低，融资规模更大，可以更方便获得城市建设资金。
这个过程中当然会面临挑战，尤其是我国作为后发国家，劣势与优势并存。不过只要方向对了，我们就可以创造条件。尽管做起来有难度，对度的把握也很考验人，但总的来说，与发展的规律相悖是很难的。
央地关系和城市未来
南风窗：会不会高估了大城市化带来的红利，这也是一个问题。按照去年第七次全国人口普查数据，如今中国城镇化已经超过60%，再往上走，你认为城镇化率达到多少会是极点？
管清友：城镇化有不同的统计口径，不能光看在哪座城市生活，还要看其附着的教育、医疗、养老等公共服务。在这方面，我们的差距不小，里面有很多显性和隐性的障碍。所以，城市化又被分为“名义城市化”和“实际城市化”，最终实现城市化，需要看“实际城市化”。
如果仅对标发达国家，城镇化率的理想状态差不多是70%、80%。但我国的情况不太一样。目前，我国仍是城乡二元结构。如果城乡二元结构继续存在，想让城镇化率再往上走，基本很困难，应尽快让农民实现市民化。
海南琼海，城镇化改造后的潭门渔村夜色迷人（图源：视觉中国）
南风窗：消除城乡二元结构、让农民实现市民化，这个话题其实在学界已经争论了很长时间，做起来也很棘手。在观念上，我们究竟应该怎么看？
管清友：这个话题确实有过很多讨论。有从土地制度角度谈的，有从农民权利保护角度谈的，这些角度都对。我是做经济学的，在我看来，根本之道还是让每个人有充分自由选择的权利，就是我们讲的“以人为本”的执政理念。
人是经济发展的目的。农民群体做了70年贡献，前30年工农业剪刀差，后40年城乡土地剪刀差。放在今天，中国提出构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进新发展格局的重要论断，无论对于哪一个群体来说，都是重要消费群体，我们应该回归到对人的重视、反哺人的发展上。同样，新一轮的城市改革也是这么回事。
南风窗：要发展更多的大城市，除了对人的重视，你在峰会上还指出，需要创新中央政府与地方政府的关系，该如何理解？
管清友：对，我特别强调了这一点。要问城市发展，到底是靠自发秩序，还是产业政策，就像林毅夫与张维迎的产业政策之辩，人们常常站在两端去讨论。但真正形成一线城市的因素，不以人的意志为转移。
基于中国城市引力指数数据，对城市发展的建议（南风窗传媒智库制图）
想要构建“双循环”，其核心就是释放生产要素的活力。怎么释放？怎么疏通？回头看历史经验，我们经历了改革开放，市场化程度提高，靠的就是让各地充分发挥积极性，让市场主体大胆地摸索与试错。
现在也要认清这一点。市场经济，一定是离市场越近的主体反应更快，也更对自己负责。所谓“一管就死、一放就乱”而暴露的种种问题，应该运用法治思维和法治方式去约束市场主体，打造服务型政府，市场自然会出现正向反馈。
谁能搞金融中心？
南风窗：我们看到一个现象，在新一线城市中，包括一些中西部城市，都在计划要做区域金融中心。但实际上，能算是金融中心的中国城市，除了香港，目前主要是北上深。现在这么多的城市都想当新的金融中心，能行吗？
管清友：没什么不行。在这个问题上，我和别的经济学家的看法可能不一样。
这么多地方想搞金融中心，恰恰说明了我们金融资源供给的不足。一旦有融资、财富管理等诉求，都去北上深，但北上深的金融资源就这些，显然不能让各个地方、方方面面都满足。
2021年，我参加了在青岛举办的全球创投风投大会，青岛就在计划做风投创投中心。从地理上讲，青岛离北京很近，看似没必要。问题是，现在青岛有太多制造业，它们需要大量的风投创投，需要实现产业和资本的结合、实现资源的优化配置。
2022年3月14日，青岛，全球创投风投中心（图源：视觉中国）
再比如我的老家潍坊。这几年，潍坊多了很多上市公司，也出现了潍坊板块，但明显感觉缺少金融资源。这个城市就在想，如何通过对全国全球的招商引资、如何出台一些政策让本土也培育一些资本，让资本投资当地制造业。
那么，重庆和成都，不需要吗？近几年，在“黑科技”领域实现快速发展的西安，不需要吗？都需要。
不可否认，有些地方是不讲条件什么都要搞，但总体上看是有现实需求的。有现实的需求，就谈不上是重复建设。
南风窗：你刚提到重庆和成都，这两座城市如今同属成渝地区双城经济圈的核心城市。因此，人们会顾虑，经济圈内部出现两个“中心”，太内卷了。
2018年3月22日，四川省成都市，成都最著名的春熙路商业街（图源：视觉中国）
管清友：有可口可乐，也有百事可乐。有麦当劳，也有肯德基。且不说重庆、成都都是规模很大的城市，存不存在所谓的重复建设，适当的重复实际上有利于竞争，有利于提高效率。如果有互补，那是最好，没有也不要紧。
这也是为什么在北交所成立之前，我们一直呼吁在上交所、深交所之外，中国应该有第三家证券交易所，没有竞争就会导致效率低下与垄断。
资本的地域特征
南风窗：关键是怎么搞。
管清友：没错。我作为广东创业投资协会首席经济学家，与广东本土的很多风投、创投也有不少接触。我了解到，各个地方的本土投资是很必要的，无论是一级、二级，还是中后期的投资，其实有多层次资本市场建设的需求。
南风窗：进一步来看，目前我们A股的上市公司呈现出区域特征，比较集中，比如深圳、杭州上市公司的密度就很大，未来这种趋势会强化吗？
管清友：长三角、珠三角地区的制造业企业多、科技型企业多，同时，科研院所和大学也相对集中。所以A股上市公司一直是区域化的，这就是所谓的先发优势和基础。
但要注意到，如河北的保定，山东的青岛、潍坊，广东的佛山、东莞，以及这两年慢慢崛起的中山等城市，它们的工业基础都非常好，因此，这些城市有机会吸引资本市场，推动新一轮产业升级和城市升级。企业上市融到钱后持续发展，地方政府拿到税收，通过产业链招到商，又吸引相关的人才进入，很快就能形成正循环。
2022年2月13日，广东省佛山市保利广场（图源：视觉中国）
南风窗：如何判断一个城市值不值得投资，普通人也很关心，比如置业。你有什么建议？
管清友：这件事说难也不难，有很多可以参照的指标，比如一座城市的GDP、房价、专利量、公共服务里所谓的博物馆数量等。最简单的方法就是，去那个城市生活上一个月，风土人情、营商环境、生活便利度自然就很清楚了。
人口流动奥秘
南风窗：随着市场经济改革的深化，各城市纷纷降低准入门槛，人口流动趋势更加明显。那么，人口流动呈现出什么特点和趋势，会对城市产生哪些影响？
管清友：我不是专门研究这个问题的专家，但整体而言，人口流动还是能明显感觉到是向大城市集中的。
刚刚改革开放那个时期，“孔雀东南飞”，人口向长三角、珠三角流动，今天我们有一种观感，人口也在向西南飞、西北飞。城市越发达、地区经济发展前景越好，人口流入的情况也就越明显。
人口向大城市的趋势明显，图为深圳南山（图源：视觉中国）
南风窗：人口都流向了大城市，是否代表小城市就没有机会了，小城市能不能逃脱“被虹吸”的命运呢？
管清友：逃脱不了。中小城市的发展是一个世界难题，特别是我国这样仍处在发展中的国家，对中小城市吸虹效应的体现则更大。
但与此同时，长三角、珠三角的城市群发展又给我们提供了很好的样板，展示了城市的梯度发展所带来的好处。
你会发现，那些地方的城市，其人均水平差距没有那么大。比如2021年上海的GDP是4.3万亿，苏州也不小，2.2万多亿。这时，有些人选择了去上海，有些人选择留在苏州，最终都实现了自己的目标。
反过来看，城市在经历了一轮虹吸效应之后，发展水平会逐渐拉平。关键是看你怎么想办法融入围绕中心城市的这个圈子，通俗讲，就是要学会“抱大腿”。
2021年9月21日，江苏省苏州市，航拍金鸡湖景区与苏州工业园区（图源：视觉中国）
南风窗：“抱大腿”也有讲究，地理位置很重要。有的中小城市离中心城市比较远，可能大腿都够不到，发展就比较慢。
管清友：这种情况的确存在，四川就是一个例子。四川的德阳、乐山、眉山的发展近年来很快，也很积极，因为它们靠近成都。而绵阳就差一点，因为它离成都较远。要知道，绵阳曾经是四川第二大城市，它的军工性的科研院所很多。
即便如此，应该提醒的是，在新一轮的区域经济发展当中，每个城市都需要重新寻找自己的定位和特点。城市的评价体系或者说发展结果是多元的，如果总用自己的短板去对别人的长板，没有出路。
我曾与扬州、威海等地的领导交流，他们都分别提到了城市的清晰定位。在外界看来，或许这两个城市的经济实力不一定排得上号，但只要把握自身特点，像扬州做旅游、威海要精致，那么，人们去了之后就会感觉到那里的幸福感、获得感很强，适合生活、适合养老。
部分城市能够让人获得幸福感，且适合生活，图为扬州瘦西湖（图源：视觉中国）
城市的发展，不可能面面俱到，甚至会付出代价、经受压力。特别是在转型的资源型城市，它们这两年在重工业方面受到的冲击大，加上环保、双碳目标的要求，必然会遭遇一个阵痛周期，导致很多城市很着急。但欲速则不达。
县城的房，怎么办？
南风窗：人口净流入量和房价的关系非常紧密。这段时间以来，很多人说县城的房子不能买，如果有也要脱手。你怎么看？
管清友：泛泛地说县城的房子不能买，是不对的。比如，县级市的昆山、江阴，县级区的顺德，有什么不能买的呢？
面对不同的地区，虹吸效应要看到，其中有关产业、企业等因素的分化也要看到，不要盯着平均数或极端例子。
南风窗：从房地产来看，如今一些省会城市似乎也有些乏力了。比如，近来上了新闻的武汉、南京等地，对放开限购的意愿都很积极。那么，人口流入的热门城市，还能支持楼市吗？
管清友：目前，我们人均住宅建筑面积已经达到了国际平均水平，即人均GDP在8000美元以上。在超过的情况下，整个房地产行业基本都会发生一个变化。所以现在大家都认识到了，楼市处于“总量有余，结构不足”的状态。
从国家宏观管理角度来讲，通过金融监管的手段坚持“房住不炒”，改变房地产金融化的趋势，是正确的。从行业的发展角度来讲，房地产不会消失，只是从金融业的发展逻辑变成了制造业的发展逻辑。因此面对各个城市的楼市分化趋势，清醒者既看到国家调控房地产的必要性，同时也看到行业自身发展的趋势。
2021年房价收入比（南风窗传媒智库制图）
南风窗：一线城市呢，高房价会对一线城市的发展带来问题吗？
管清友：会的。房价是调节人口流动的其中一个指标，高房价会让人望而却步，特别是年轻群体。
但也要看到，深圳的房价很高，仍有很多优秀的年轻人流入。放眼全球，比如伦敦、纽约，几乎找不到房价便宜的大城市。换句话说，高房价又是城市竞争力的一个指标。
房价是双刃剑，看似矛盾，似乎又合理。如何拿捏？对于一线城市的政府来说，如果想继续吸引人才，不是去限制市场化的房价，而是做好“住房双轨制”中的保障体系。
过去20年，住房的市场体系走得太快，保障体系则走得太慢。现在应该重视保障体系了，比如考虑租赁市场的建设，要舍得把核心区域拿出来做租赁住房，而不是都去卖地赚钱。
编辑 | 谭保罗
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