上海为什么必须要城中村改造

疫情之后很多事情都在加快推进

但是有一件速度算是飞快了

关于城中村改造的事情

我记忆中往年都是零星几个，今年只有半年的光景就要启动8个，力度不可说不大

那么这件事的意义是什么，只是单纯的房地产么

这次疫情时间很久，也过去的很快，但是有一些事情可能大家一直都有记得

比如

过去两个月北蔡防疫管理上也出现了各种各样的混乱，我们从新闻里看到很多这样的画面

联勤村全村2300人全都拉走

村民整体撤离后，再进行进行全村粗暴的大消杀

这次疫情，在上海最严重的地方，就是城中村

而这次阳性感染者最多的浦东，疫情高发的城中村有72个，共23.3万人，成为了这次上海疫情爆发的重灾区

回顾上海这次疫情，浦东北蔡可以说是最严重的区域之一了

北蔡疫情有多严重呢

我们来看下，整个上海平均感染率是2.6%，浦东新区感染率是3.99%

而北蔡一个御桥村的感染率就超过40%，御桥村全村1050人，等于5个人中有2个人被感染，病毒几乎就弥漫在空气中

在城中村的载体下，疫情的影响和传染瞬间扩大，很多的防疫都显得那么的不堪一击

另外更加需要我们注意的是

在上海这座繁华大都市背后，城中村的规模要比我们想象的，要大得多

来看张我们做的图

其中比较大型的一个普陀区红旗村，最大体量可以达到86万平方米

上海的城中村的数量和规模都超过我们的想象，这或许是这么急迫需要城中村改造的原因

那对于城中村改造而言，到底应该会怎么样发展，之前存在什么样的问题

这是今天这篇文章希望给大家带来的回答

01

我们解决问题的方式非常原始

我们选择去到现场，实地看了那个北蔡被集体转运的村子：联勤村

试图去寻找，这个城中村会成为上海疫情集中爆发地的原因

这是我第一次深入走进上海城中村

去的路上我还非常忐忑

但是真的到了现场，我才知道真的存在着空间折叠

发现这里和我认知里繁华的上海，完全是两个世界

还保留着比较原始的居住形态

房屋主要是农民自建房为主，基本没有什么商品房小区

房龄基本上都在20年以上，墙面都脱皮出现裂缝比普通老公房还旧，如果我不说，你大概会以为这里是哪个县城农村吧

也没有什么大型的集中式商业，基本从村口往里走每几步就有摆摊的，推着个三轮车卖些水果蔬菜

路边随意停放着车辆，进出小区的大都骑着电瓶车，来来往往

村子里还能看到之前疫情防控的横幅

每家每户的门口还都贴着消杀留下的标记，红色涉阳户，绿色已保洁，黄色已消杀，白色封条

大概可以想象出北蔡这个城中村，前面两个月经历了什么

按村里的人的说法，这里单租一个房间要1000-2000元/月，最便宜的800元每月的也有，成为不少沪漂来到上海打拼的第一站和过渡地带

这里的租房模式和城区不一样，没有中介，除了二房东都是居民自己贴个房屋出租条，甚至租房都不要合同，大概也是因为短租居多吧

不过居住环境大概也可以想象了

它没空调、没卫生间和厨房、还没热水洗澡

居民自己搭的厨房卫生间长这样

居住条件差了点，但这里的租客却很多。主要是张江高科那边的年轻人，还有就是在当地打工的人，有卖菜做生意的，有的是临时工，很多人一住就是十几二十年

不过，城中村确实物价很低，降低了生活成本

路边摊吃个饭十几块钱，理发店剪个头发20块钱，小卖部吃个雪糕1块钱

因为城中村没有什么商业可言，都是居民在家里摆个小店面，做做小本营生

在北蔡看过联勤村之后，我大概能知道为什么城中村会成为疫情重灾区了

一是这里处于中心地段，人口和房屋过于密集

大量的二房东活跃在北蔡租房市场，北蔡的隔断房、群租房在浦东可能是最多的

身处其中四面都是房子，每家每户几乎墙贴着墙，只剩下窄窄的小道

这样的居住环境下，租客太多太杂

因为房租便宜大部分“沪漂”会聚集在此，居住人群也显得比较杂。人一多避免不了密切接触

而且很多房子没有卫生间，大家都去公厕。公共区域清扫不及时很容易感染

最后一点，租客杂乱也意味着非常难以管理，尤其是在特殊时期

城中村本质上就是农村，农村自建房是没有物业管理的

一旦出现疫情只有靠居民自己，出入戴口罩，做抗原，出现阳性上报，能自觉做到以上几点的人应该很少，人一多不规范后，管理起来就很乱

很大程度上，城中村这样的居住形态，已经落后上海这个城市太久了

02

看到这里或许我们可以知道为什么城中村需要改造

因为在这样的空间布局下，几乎没有办法对病毒的阻隔

并且除了疫情之外，未来的防火以及各种安全也同样存在隐患

换句话来说，城中村改造也确实势在必行

但实际上，想要推进城中村的改造并非易事

城中村改造能够得以推进，也决定了这片土地到底是一念天堂，还是一念地狱

这也是过往推进比较慢的原因

首先，起步就是艰难险阻、要权衡各方利益、征得95%以上的居民同意、还要想办法去解决钉子户的问题

要让上千户居民都同意拆改，且对拆改补偿方案都满意，本身也是一种博弈，且如果时间战线拉的越长越难拆

因为随着房价的上涨，拆迁补偿成本也会越来越高，给政府带来一定的财政压力

拆迁成本有多高，可以参考下黄浦区一个案例，15㎡房子的补偿金322万，算下来折合成单价要赔偿21万每平米

对开发商实力更是一大挑战

拆改相比较直接拿地要复杂的多，上海的改造模式坚持以保留保护为主，有些历史文脉要保留，规划复杂难度高

还要满足城中村的生活需求，依靠开发商来植入商业、产业打造综合体，说实话房企里能够啃下大型城中村旧改硬骨头的并不多

但是，在另外一头

如果能够落实城中村改造，它带来的不只是单个地块的更新

比如上海一个城中村改造最成功案例，蟠龙天地

它原本是上海比较大的城中村蟠龙村，体量有44万㎡，也是上海第一批获得市政府批复的城中村改造项目之一

改造成功后的蟠龙村变成了大虹桥最火热的新盘

蟠龙天地二期新盘推出741套房源，认筹人数高达3700+。去年入门积分达到了80分，成为大虹桥高积分门槛的一个楼盘

新房的火热，也带动了蟠龙天地二手房成为徐泾板块的天花板

之前新房备案价6万/㎡，如今二手房已经超9w/㎡，这片原本是城中村的土地可以说是焕发了新生命

这恐怕是上海改造的最成功的一个城中村案例了

也让我们看到了大型城中村土地在合理规划旧改后，很有可能会成为楼市的热点

03

城中村改造已然成为上海未来的一个主要趋势

不论是城市还是楼市，都会是如此

解封之后上海的恢复经济50条计划里，就有8个城中村旧改项目，而北蔡已经被认定为接下来要改造的其中之一

其实，从今年年初的供地计划中就显露端倪

2022旧改住房用地供应量比去年大幅度增加了

上海2022年供地计划中，土地供应总量为2567公顷，是三年中最高的一年，比2021年提升了18%

其中旧改住房用地52.5公顷，比去年增长了75%

改造量最大的黄浦区旧改用地45公顷，静安和虹口次之分别是5公顷，未来这三个区是旧改主要区域

2016年到2020年，上海已完成改造的城中村约281万平方米

除了这些已经改造完成旧改的城中村，还留存很多成片的和零星的城中村

上海启动大规模的改造计划，背后关系到的不仅仅是一个民生问题，更是和楼市有着重度的关联

这也是我们为什么要关注城中村旧改的原因

目前上海市中心已经引入存量市场，土地尤其稀缺

而很多城中村地段普遍位于核心区、外环内地段

就拿刚提出的八个城中村旧改来说，可能就意味着今年上海会出现八个新房热门板块

第二个值得关注的点是，房产市场会迎来大量的土地和商品房供应

而在这样的土地成片开发、成片规划下

会带来的不仅是单个零星楼盘的改造，而是整个片区的提升，甚至是市政面貌翻天覆地的改变

所以，城中村改造对上海来说是一件迫在眉睫，防疫常态化的民生事件

更是我们接下来值得关注的上海楼市的新热点

以上为正文，来自微笑向暖