揭秘房企另一项隐藏负债

2023-03-17 03:03

去年，外界掀起了对房企表外负债的挖掘热潮。后来大家发现应付供应商款项、高少数股东权益、对联合营公司的担保、受限现金等都能成为引爆房企流动性风险的炸弹。房企的财报被各种质疑笼罩。

其实不是财报完全失真，而是我们低估了一系列科目在现实中对房企现金流的杀伤力。

遗憾的是，从去年至今为止，我们还是忽略了财报上一项重要科目：

应付税费（Tax payable ）。

大部分房企在应付税费上都不会是小数目，把它和有息负债作对比就知道了。比如刚发布2022年业绩的越秀地产(00123.HK)，就有约99亿元。▼

应付税费不计入房企的有息负债，也不涵盖在三道红线指标内。对房企来说，应付税费里很大一部分是土地增值税。

值得注意的是，房企按照权责发生制的会计准则对应付税费进行预提处理。你可以理解为是做预先提取但尚未实际支付，挂在账上。

挂在账上，不是代表不付，而是要达到纳税时点后再付。

比如土地增值税，就有相关的规定。 ▼

如果你还有印象。

10年前，以万科(000002.SZ）、SOHO中国(00410.HK)为首的45家企业还因为应付税费这事被推上风口浪尖。后来事情水落石出，其实是外界对税收政策和征管方式存在误解，误认为应付税费就是当期要缴纳而未缴纳的税费，以至于误认为房企欠税。

所以，报表上的应付税费金额和当期会计财年的实际支出，会有一定金额上的差异、时间上的延后以及处理上的弹性空间。

只是当时间和空间都被压缩后，就是另一回事了。

如果不是因为最近瑞信开撕佳源(2768.HK)，我们很难直观感受到“应付税费”一项在现实中会令有的房企如此焦灼。

一纸诉状，瑞信将佳源国际告上香港法庭，还拉来外媒围观。于是，便滚烫出炉一条新闻：“佳源董事长接获香港追讨诉讼”。

事情大致起因和经过是：

2021年，瑞信为佳源放了笔贷款，抵押物是佳源合肥项目公司股权，该项目公司在当地持有一物业，贷款本金1亿美元。贷款担保人里还有佳源老板沈玉兴。这笔钱佳源没还上。

为此，瑞信请来了Kroll来接管控股这个项目公司的佳源海外公司，杀气腾腾而来。

不过即便这样，他们没法把手伸到境内，没法对该物业进行变现处置，就像2022年橡树资本处置恒大在香港元朗住宅地块那样。

因为，该物业之前已经被“锁住”。

锁它的不是别的债主而是当地税务局，并且当地市里的税务局还赶在区里税务局之前锁住了该物业作为税源。现在，这栋物业状态为非可售。

该物业要解锁，房企就要比预期中要提前去做土地增值税的清算并支付税费，但佳源本就缺钱。

佳源不敬畏风险，高杠杆加持踩进坑里。瑞信放款时大概率也没充分意识到相关的税务风险，也被带着进了坑。

结果就是哪一方都掌握不了这栋物业处置的主动权，从而演变为对簿公堂的僵局。

按媒体报道，瑞信在这单贷款上的盟军，还是佳源美元债的债权人之一，存在风险敞口。佳源还在推进境外债务重组中。对于这位盟军而言，两件事情要交织在一起处理，前一单事没解决，它就没给佳源国际的债务重组投下同意票。

现在，所有相关各方都没法退一步，形成死结。

房企的每一项债务都有排序。税务款项在境内顺位是在工资之后借款之前，甚至在一押之前。

瑞信和佳源这单充分说明了，“应付税费”一旦在时间和空间被压缩，将进一步挤压暴雷房企境内项目的剩余价值，相关境外债权人处于更加劣后的位置。

当然，瑞信自身也是麻烦不小。3月14日，瑞信称在2022年和2021财年的报告程序中发现“重大缺陷”。同时，美国证交会提出了对其财务报表的担忧，并对它进行了新的审查。

地产行业在经历2022年惨烈下行期的同时，房企们有着预售监管资金、银行提高备偿资金比例的困扰。

相关监管各方都不会允许自身在所在领域有所闪失，同样税务局也是。它们做着它们的本职工作，打起12万分精神，监督房企履行义务。

有的机构债权人也出于内部尽职要求，向房企掀起新一轮死磕。

这些本无可厚非。只是在无形中让房企面临着再一次的“挤兑”。

当我们困惑房企为什么不愿意处置资产变现时，不妨多想想现实案例，也许就有了答案。

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来源: qq