出租投资物业？纽约房东如何才能找到靠谱的租客

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2023-03-18 16:03

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1、出租投资物业？纽约房东如何才能找到靠谱的租客

在纽约市购买公寓或联排别墅出租，这可能是一项可靠的投资——但前提是得找到可靠的租户。如果您的空间有多，并且希望在当前白热化的租赁市场中出租，而不是在低迷的销售市场中出售，情况也是如此。

根据brickunderground报道，无论哪种方式，作为纽约市的首次房东，驾驭租赁环境似乎令人生畏。您应该与经纪人合作还是自己处理上市？什么是最有信誉的搜索网站？您需要哪些类型的信息？

图：侨报记者金玉贻摄

除了保护您的物业外，找到一个在经济上和其他方面负责的租户还将为您省去日后处理纠纷的麻烦。众所周知，纽约市法律是支持租户的，最近的变化只会加强这种立场。

另外，很难移除有问题的租户。房产专业人士表示，“防止驱逐的唯一方法是在申请人搬进来之前对其进行适当的筛选。现在比以往任何时候都更加重要。”

因此，“纽约市的租赁流程与美国其他地区不同，因为建筑物通常有审批流程（取决于房产），其中通常包括对潜在租户的信用检查和手续费。”

租房不仅仅是发布分类广告。您需要在定价和营销方面具有战略性，以获得最佳投资回报率，并在上市前确定您的筛选协议，这样您就不会错过合格的租户。

因为除了位置之外，时机在房地产中也很关键。因此，以下指南从规则和工具开始，然后介绍接触目标受众的方法——所有这些都是为了找到最好的租户。

在审查申请人时，会考虑什么？

鉴于监管环境，许多租赁代理人和房东要求申请人提供相当详尽的档案——工资单、银行对账单、纳税申报表、就业证明或其他资金（针对零工），以及个人和专业推荐信。他们还规定了40倍的月租金规则，以确保经济能力。

尽管如此，与小房东、开发商和个人投资者就租金问题合作的丹·坎迪诺夫表示，40倍的租金规则不应该是非黑即白的。“如果某人的租金是租金的35倍，但有大量积蓄，我认为这应该与房东推荐信和其他所有因素一起考虑，”他说。

信用检查也是必须的。“我们的申请主要包括信用检查和收入证明，我们认为信用是最重要的，”“我们更喜欢低收入/高信用的申请人，而不是高收入/低信用的申请人。”

“在新的租赁法出台之前，学生和国际租房者可能需要提前支付几个月的费用，”坎迪诺夫说。他建议寻求担保人，通常是收入是租金的80倍的担保人，“但我们需要查看整个申请才能做出决定。”如果这不可行，他建议将申请人引向第三方担保人，如Insurent，它可以免费提供租约担保。

纽约市经纪人艾琳·惠洛克说，您需要提防租客，他们会在多个房产上提出申请，以免失去租屋，然后在最后一刻退出，因为没有任何利害关系。

她还报告说，许多租房者都在要求续约权，以此来避免租金急剧上涨（在大流行之后），但她建议任何此类续约都应明确基于双方同意“你最不想要的是最终被一个噩梦般的租户困住。权衡以价格拥有同一个租户两年的利弊。”

如果您考虑在Airbnb上挂牌，请知道纽约市要求至少入住30天，而这只是入住期间房东（即您）在场。也就是说，如果您符合资格，会德丰表示，这通常是收回购买价格等的最佳方式。

图：侨报记者金玉贻摄

如何自行列出房源

与生活中的其他事情一样，社交通常是最安全的选择——在您信任的朋友和亲戚以及其他任何人中传播消息，看看他们是否知道有人在城里找房子。将其发布在您的社交媒体供稿上。

在线发布是最好的方式。StreetEasy是迄今为止最受房东和经纪人（以及租房者）欢迎的。该平台易于使用，包括免费平面图和3D游览（通过与Zillow的关联）。您的广告展示两周的费用为185美元，如果您希望您的广告成为特色列表，则为250美元）。

许多纽约市的租房者都信奉RentHop（该网站每月有500,000名访问者，每月产生150,000条潜在客户）。基本的套餐是7天20美元。

如果免费听起来不错，您可以在Craigslist上列出您的租金，但骗局仍然存在，您有责任判断谁是合法的。

其他免费网站包括CityRealty（最多两个房源），它声称可以覆盖10,000名潜在租户。

经纪人帮助接触更广泛的受众

“现在在纽约当房东的好处是，租金市场的发展速度非常快，所以现在使用中介基本上是免费的，”专业人士说。（这是因为目前，租户通常是支付费用的人，尽管您总是可以提出支付费用并让您的公寓在较慢的市场中占据优势。）

可以肯定的是，一个好的中介会知道如何描述您的物业以引起注意并拍照以最好的方式展示它。

“通过聘请经纪人，您的房产将通过RLS挂牌在纽约市的经纪网络中，这将使其获得更多曝光，而不是仅仅将其挂牌在StreetEasy、Facebook或Craigslist等公共网站上。”

另一层是“很多房东不想成为与租户互动的人；他们宁愿让第三方提出问题并获得答案，”房产中介惠洛克说。

始终建议房东对租户进行信用检查（这是一项商业交易），同时建立一个可以安全地支付每月租金的基线收入或储蓄门槛——并决定你想如何检查（例如，银行对账单、税收回报，和/或就业信）。

但是，如果您更愿意将筛查委托给第三方中介，这是许多房东所采用的方式——您将同时依赖他们的定价和营销专业知识。

无论您是亲自挑选租户还是与中介合作，最终的决定权在您，请听从您的直觉。

2、纽约市府：街头摊贩执法权转交清洁局 4月1日生效

继纽约市议员黄敏仪呼吁加强街头摊贩执法一周后，3月17日（周五），市长办公室通知称，将街头摊贩法规的执法责任从市消费者和劳工保护局（DCWP）转移至市清洁局（DSNY）。

黄敏仪周五在法拉盛选区办公室与市长办公室、市警北皇后区勤务指挥中心（Patrol Borough Queens North）、市警109分局和市清洁局代表举行会议，专题讨论无证摊贩执法战略。

黄敏仪与市长办公室、市警北皇后区勤务指挥中心、市警109分局和市清洁局等代表举行会议探讨街头摊贩执法。（黄敏仪办公室提供）

“过去一年里，我与市消费者和劳工保护局以及市政府密切合作，不断依循法拉盛法规制度向无证摊贩进行外展教育。”黄敏仪表示，不幸的是，法拉盛拥挤的人行道和脏乱的卫生问题持续存在，对社区老年人和行动不便的邻里构成危险，由于众多摊贩堵塞人行道，他们发现甚至步行前往杂货店或医生诊所、公交车站都是一种挑战。

“我很高兴市长亚当斯听取了我的意见和担忧，今日通知我，对街头摊贩的执法权将从市消费者和劳工保护局移交给市清洁局。”黄敏仪说，她感谢市消费者和劳工保护局在过去一年中与其办公室共同为解决法拉盛街头摊贩激增问题所做的工作，也相信穿着制服的清洁局执法人员以及他们对此给予的额外人力、资源和专业执法知识能够解决街头摊贩泛滥问题。

黄敏仪对移交无证摊贩执法权表示乐观，并指出，穿着制服的清洁局执法人员根据自己的权限将与市警察局警员协同执法，有权处以罚款，在必要时反复警告后没收货物。他们终将朝着永久解决街头摆摊问题方向迈进。

针对街头摊贩执法权计划在4月1日转交至市清洁局，纽约移民联盟(New York Immigration Coalition)政策和项目副主席莫尔（Theodore A.Moore）表示，纽约市街头移民摊贩的多元化和奉献精神促成了纽约市独一无二的一部分。市消费者和劳工保护局的职责是保护纽约市的工人，清洁局是保持纽约市清洁，市府应该让他们专注于部门职能，而不是监管小企业。

莫尔指，大家应该承认街头小贩的贡献，创建支持他们生存和发展的系统。首先，纽约市应取消申请摆摊执照和许可证的上限，根据可用空间的实际情况更新现有街头贩卖法规，为摊贩提供更多支持性服务，废除街头摊贩的刑事责任，让他们不用在无证摊贩和贫困中做两难选择。

随着执法政策调整，大部分摊贩又回归法拉盛街头巷尾。（张晶摄）

经历市警察局预告从15日起严格执法的风声以及随后取消执法行动改为教育后，法拉盛市中心缅街和罗斯福大道街头摊贩数量锐减两日又在当日大部份重现街头巷尾，向行人兜售各类小商品、植物盆栽、古玩饰品、衣帽、水果蔬菜等。

3、纽约公校获27亿参议院预算拨款

州参议员刘醇逸17日召开发布会，介绍了16日在州参议院通过的预算决议。其中纽约公立学校获27亿元的参议院预算拨款，亚太裔社区获3325万元，拨款项目还包含公共安全、精神医疗等领域。这些决议将结合州参议院和州众议院以及州政府之间的谈判内容后做出调整，有望在4月1日之前达成最终法案。

刘醇逸表示，他在2018年参选州参议员时就承诺为纽约公立学校争取全额教育资金，经过漫长时间的争取，很高兴纽约州今年起每年额外提供27亿元为纽约公立学校提供基金会援助，基金会援助指来自纽约州预算的学校资金。这27亿美元的额外援助不仅仅是今年，而成为未来每年年度预算的一部分。这是纽约历史上首次为基金会援助提供全额资金，这将帮助纽约市的学生减小班级规模并提供了良好的基础教育。

刘醇逸在圆桌会议上介绍州参议院通过的预算决议。（金玉贻摄）

预算决议中包括立法机关取消了州长关于取消特许学校上限的提议，提高上限将允许在纽约市再设立100个特许学校。当所有学校入学人数下降时，取消特许学校的上限，将转移走公立学校的资金。刘醇逸强调教育是他的首要任务，他坚决反对任何削弱公立学校资源的举措。高等教育经费方面，除了不提高纽约州立大学以及纽约市立大学的学费外，还为纽约州立大学拨款10亿元，为纽约市立大学拨款7亿元。

另外，在去年2000万美元的承诺的基础上，亚太裔社区今年获3325万元，这让社区非营利组织可以继续为社区提供社会服务。通过支持复杂的实地社区组织网络，解决AAPI社区长期资金不足的问题。

预算决议还为纽约市的地区检察官拨款5千万，其中2千万用于审前服务，1千万用于预防枪支暴力；为包括法拉盛、牙买加、艾姆赫斯特以及皇后医院在内的财政困难的医院和安全网医院增加10亿元的国家资金；5亿元用于住房券计划，为无家可归的纽约人能够寻找永久住房；4千万美元用于房主保护计划，使在财务上挣扎的房主不至于失去家园和1千万美元用于增加获得紧急精神健康危机顾问的机会等。