在英国当房东出租房子，这几个减少成本的方法一定要知道！能省不少钱！

相比于房产市场野蛮生长的时代，如今在英国从事购房出租，需要遵守的规则要更多一些，成本也有所增加。

尤其是自去年年底以来，英国央行连续多次加息，购房抵押贷款利率也开始上涨，部分房东每月需要支付的月供自然也水涨船高。

不过，尽管监管比以前更严格，投资门槛比以前更高，但因为英国租金的持续上涨，加上房产本身保值增值的特点，使得很多房东还是愿意继续留在市场，甚至加大投资。

North Property Group的购房出租专家Tim Coen就表示：“今年1月份，我们创下了新的纪录，我们的投资者交易量是去年12月份的两倍，也是去年1月份的两倍。”

Property Investments UK的专家Rob Jones也表示：“我们1月份购房出租投资者的咨询量比去年增加了20%，是过去五年来的最高水平。”

专家们称，很多房东节省成本的办法是“现金购买”，或者提高申请贷款时的首付比例，以尽可能减少对抵押贷款的依赖。

但实际上，除了在贷款上面做文章外，还有一些其他开源节流的小妙招，一起来看看吧~

1、利用各种小开支减少税收

众所周知，在英国做房东，租金收入作为个人收入的一种，也是需要纳税的。

因此，每个财政年度，房东们都需要向英国税务海关总署（HMRC）在线提交自我评估纳税申报表（Self-assessment tax return）。

按照以往规定，在对租金收入纳税时，房东可以从租金收入减免抵押贷款利息的部分。

但是从2017年4月以后，政府将开始逐年降低抵押贷款利息税减免的比例，直到2020年完全取消。

也就是说从2020年4月起，房东将无法再从租金收入中扣除所有的抵押贷款利息来减少税收。相反，届时起，所有房东只能将抵押贷款利息的20%用于税收抵免。

这意味着所有房东，无论处于哪个税率区间(20%、40%或45%)，现在只能减免其抵押贷款利息的20%的部分。对于要支付高税率的房东来说，这一政策的影响无疑是较大的。

因此，在新的政策实施后，很多房东也比较担忧，但实际上，除了抵押贷款利息，在纳税时，其实还有很多容易被忽略的费用是可以用于抵扣的。

包括日常的水电煤气费，市政税、地租、物业费。

还有为出租房屋购买的保险费、出租代理费，为维护房屋支付给清洁工和园丁的费用，以及照明和取暖费。

除了这些常见支出外，一些“无形”的费用其实也可以用于抵扣。

例如，因出租房产和维护出租房产而产生的交通费用，与出租房产有关的电话或短信费用、广告费用，文具费用等。

另外，房东还可以抵扣因出租房产而订阅房地产投资杂志的订阅费用，相应的法律和会计费用，以及获取气体安全证书或类似要求而产生的费用等。

但值得注意的是，房东抵扣的费用应该是且完全是因出租房产而产生。如果只有部分费用符合此条件，房东只能从收入中扣除该部分 。如果只出租房屋的一部分，或仅出租一年中的部分时间，房东也必须分摊相应的费用。

对此，律师Zena Hanks表示：

“这些费用单独看来可能都微不足道，但一旦累积起来并从收入中扣除，会产生很大的不同。”

“随着抵押贷款利息成本的增加，房东控制支出和记录支出变得比以往任何时候都更加重要。”

“记录这些小额费用似乎很麻烦，但这样做会让HMRC更有可能接受它们。重要的是要记住，抵消支出必须完全且专门用于出租这一目的。”

不过，需要注意的是，对房产进行的装修和改造属于资本支出，并不能包括在内，例如用质量更好的木材更换复合地板，将单层玻璃更换为三层玻璃等费用，就不能扣除。

Hanks补充说道：“费用必须是用于获取收入，而不是用于资本支出，以确保它可以从租金收入中扣除。”

她举例道：“典型的收入支出包括水电费——但是，比如在房产一侧扩建的成本将被视为资本支出，不允许从租金收入中扣除。”

这里我们也多说一句，虽然为租金纳税时不能扣除扩建或翻新的费用，当出售出租物业时，房东可以使用这些投资的成本来减少资本利得税（Capital gains tax）。

2、更换津贴（Replacement Relief）

除了上述费用外，在对租金计算税收时，房东还可以通过更换津贴来减少税费。

更换津贴允许有家具、部分家具或无家具住宅的房东申请扣除更换某些家用物品的费用。这意味着，如果你更换了出租物业内的家居用品，你可以申请税务减免。

通过这种方式，英国政府鼓励房东改善出租房质量，为租户提供一个更好的居住条件。

要获得更换津贴，必须符合一定的条件。首先，希望申请减免的个人或公司必须从事房地产业务，包括出租住宅。其次，购买的新物品必须专供租户在该住宅内使用，而旧物品不得再供租户使用。最后，购买的物品不是资本性支出，未来也不能申请资本减免。

按照规定，房东可以申请的更换津贴抵扣额等于以下两者中的较低者：新产品的成本，或者替换旧产品的成本。

如果旧的物品处理或回收会产生收益，房东还需要从抵扣额中扣除这部分收益金额。

那么，符合更换津贴规定的家用物品有哪些呢？HMRC也给出了一些例子，比如：

• 可移动家具（沙发、桌子、床架等）

• 家居用品（窗帘、垫子、地毯等）

• 家用电器（冰箱、冰柜、洗衣机等）

• 厨具（餐具、陶器、餐具等）

另外，需要注意的是，带家具的度假屋不允许申请更换津贴，房子在正式出租前购买的家用物品不能申请更换津贴。

3、财产津贴（Property allowance）

房东每年可以在免税租金收入中申请价值1,000英镑的财产津贴。如果您与其他人（例如配偶）共同拥有一处可出租的房产，那么你们每人都可以申请1,000英镑的免税额。

但是，房东不能同时申请财产津贴和出租支出减免，必须选择其中一项。

因此，如果大家当年出租房屋产生的支出少于1,000英镑时，则更值得申请财产津贴（房东无需提供任何收据）。但如果出租房屋产生的支出更多，则可以选择减免这些支出。

4、出租一间空房

出租自住房中的空屋间的房东也有相应的税收优惠。

在英国，出租自家房产中一间屋子的行为叫做Rent a Room，也叫Bedsit。租赁一间房屋的人也不叫做租户（Tenant），而是叫做房客（Lodger）。

针对Bedsit的情况，英国政府也提供了相应的免税计划——Rent a Room Scheme。

按照该政策要求，如果你每年出租一间房子获得的收入不超过7,500英镑，那么这部分收入是免税的，房东无需做任何事，也不需要缴纳税费。

但如果出租一间房子获得的收入超过了7,500英镑，房东可以有两种选择：

第一，加入“Rent a Room Scheme”计划申请免税津贴，用租金收入减去7,500英镑的免税门槛后再交税，但不允许有支出补贴。

第二，不加入上述计划，而是申请一些对你更有利的支出，也就是说，会对你从房产中获得的实际利润(以收入减去允许的费用计算)纳税。

如果大家有多余的空房，也不介意和陌生人同住，完全可以试试这个赚取的方式，获得的收益并不低。

Airbnb的最新研究就发现，出租空房可以帮助房主赚取高额收益。仅在去年，英国房主就通过出租空余房间平均赚取了2,400英镑。

其中，剑桥房东通过分享他们的房产平均每年赚取4,500英镑。牛津的房主从闲置房间中赚取的年收入约为4,100英镑，伦敦的房东也可以通过出租空余房间平均赚取3,500英镑。

需要注意的是，对于有抵押贷款和保险的房产，房主必须要向贷款人和保险机构确认，查看根据抵押合同的条款，是否可以出租其中一个房间。

5、其他

除了减少税收外，其实，日常租赁中我们也有很多节约成本的办法。

比如，在出租房产前，多做点准备工作，做好租户调查，确保找到一个好的租户。好的租户不仅能很好地维持房屋的状态，也能够及时缴纳租金。

再比如，在出租房屋时，大家也可以尽量和租户协商确保一个相对较长的租约，这样能够避免频繁更换租户的麻烦，也能够省下一些房屋正式出租前的支出，譬如广告费、律师费等等。

还有，虽然一些房东认为出租房只需要满足居住就可，但实际上，如果出租前可以把房子稍微布置一下，装饰的更精美一些，也许可以帮助房东谈判到更好的租金。

最后，如果条件允许，房东也可以考虑将房产出租给多个租户，以增加收入。不过，经营HMOs类房产通常需要特殊的许可证以及某些安全证书，所以大家一定要事先咨询当地的政府。

房产圈的结尾提示：

尽管近年来英国政府对于房东的要求有所增多，房东们经营出租房产的成本也有所增加，但即便如此，依旧有很多人选择继续进入英国的购房出租行业。

究其原因还是英国的出租市场非常供不应求，租金也在不断上涨，而这也抵消了房东的一部分成本。

不过，虽然英国的出租市场格外火爆，大家也一定要注意，并不是所有的出租房都能够赚取到可观的利润的，我们在进入市场时首先要挑选到合适的房产，比如有便利的交通，或者位于较好的地段，或者周围学校企业比较多等等。

除此之外，在出租房产时，大家也可以利用我们上文提到的一些小妙招来开源节流，最大化自己的收益。

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