英国房东租房前，这些容易忽视的小规则一定要知道！否则巨额罚款......
众所周知，作为英美法系的发源地，英国的法律制度非常完善。
在英国从事购房出租，也必须要遵守一定的规则。根据全国住宅房东协会（National Residential Landlords Association）的统计，英格兰房东现在必须遵守的立法超过168项。
这些立法涉及到租房领域的方方面面，也尽最大可能保护了房东和租户的权利。
今天，我们就重点为大家介绍一些每位购房出租房东都应了解，但却容易忽略的规则。
在租约开始前，房东必须出具几份重要的文件。其中就包括英国政府发布的《租赁指南（How to Rent Guide）》。
Landlord Action的Paul Shamplina表示，这听起来可能是一份乏味的文书工作，但如果不提供这些文件，房东可能在以后需要的时候无法获得房产的所有权。
《租赁指南（How to Rent Guide）》适用于私人租赁部门的租户和房东，帮助他们了解自己的权利和责任。
这份指南提供了一份检查清单和租赁流程每个阶段可能会遇到的问题，包括：租房前要注意什么；租户必须做的事情；租期结束时会发生什么；如果出现问题又该怎么办。
自2015年10月起，法律就要求房东在租赁开始时必须出具政府的租赁指南。
Shamplina表示：“它为英格兰和威尔士的租户提供了重要的指导，告诉他们可以从租赁中期待什么，他们的责任是什么，以及房东的法律义务是什么。”
《租赁指南（How to Rent Guide）》可以在政府官网下载。
具体链接：https://www.gov.uk/government/publications/how-to-rent）。
房东必须以复印件的形式交给租户，但如果租户事先同意，也可以通过电子邮件形式发送。
在英国租赁房屋时，房东也可以向租户收取一定的押金。如果租户损坏房屋里的东西，或者拖延房租，押金都可以为房东提供一定的保障。
不过，根据最新的《租户费用法（Tenant Fees Act）》，英国政府对房东收取的押金设置了一定上限。
如果年租金总额低于5万英镑，则押金金额不能超过5周的租金；如果年租金总额为5万英镑或以上，则上限为6周的租金。
在该上限发布之前，一些房东在租给带宠物的租户时，可能会要求更高的押金，以确保宠物不会对自己的财产造成任何损失。
但自新的上限颁布以来，许多购房出租的投资者开始拒绝在他们的房产中接受宠物，或者要求租户提供更高的租金，这也使得很多养有宠物的租户难以找到合适的房产。
根据租赁平台Goodlord的数据，只有5%的房东允许宠物进入他们的房产，这是五年来的最低比例。
除了对押金金额有限制，值得注意的是，押金也不能随随便便收来放着就可以了，仍有一定的规则要注意。
根据英国政府的法律，英格兰和威尔士的房东在收到租户押金后，必须在规定期限内根据租赁押金保护计划（tenancy deposit protection）将押金存起来。
这些政府支持的计划可确保租户在以下情况下能够取回押金，包括：租户满足租赁协议的条款；没有损坏财产；及时支付房租和账单。
Shamplina解释道：“这些规定意味着，所有在有保证的短期租赁中获得的押金，都要在租赁保证金中进行登记和保护。”
而且，根据法律规定，房东必须在支付押金30天内向房客提供押金信息以及押金的存放地点。
未能妥善保护押金并向租户提供规定的信息，意味着房东今后不能使用第21条将他们驱逐。
即使是专业从事购房出租的企业房东，也需要严格遵守该法律。
据《The Telegraph》2021年的报道，房地产代理巨头Purplebricks因未能向租户妥善提供法律要求的文件，解释他们的押金已被纳入国家保护计划，而面临数百万英镑的索赔。
对于有燃气装置的租赁房，法律要求房东在租赁开始时和每年度燃气安全检查后的28天内向租户提供燃气安全证书（gas safety certificates）。
不这样做将构成刑事犯罪，可能导致数千英镑的罚款甚至监禁。
Shamplina表示：“法律还要求房东每12个月安排燃气安全工程师进行一次燃气安全检查。”
与此同时，购房出租的投资者还必须在租赁开始时向租户提供一份房产能效等级证书 (Energy Performance Certificates，EPC) 的副本，除非有豁免。
这对于租户管理他们的能源账单很重要，而且，这也是一项法律要求。
自2020年4月起，房东必须确保他们房产的ECP评级为E或更高，然后才能出租房产。如果房东的房产评级为F或G，最高可处以5,000英镑的罚款。
不过，根据英国政府目前正在考虑的提案，在2025年之前，所有新出租的房产的EPC评级必须达到至少C级，所有现有出租房产则必须在2028年之前将EPC评级提高至C级及以上。
尽管目前尚未确定最终期限，但也希望大家能随时关注英国政府的相关政策变化，以便能及时做出响应。
如果房东出租的房屋是有抵押贷款的，在进行购房出租前，必须首先获得抵押贷款机构的许可。
在一些住宅抵押贷款中，可能会包括一项条款，规定未经贷方明确许可的情况下，房主不得出租房产。因此，从技术上讲，违反该条款相当于抵押贷款欺诈。
虽然被起诉的可能性很小，但银行和建筑协会对借款人所说的谎言采取强硬立场。贷款人发现借款人在未经许可的情况下擅自出租的，可以有权要求借款人立即偿还全部住房贷款。
所以，如果大家的房屋有抵押贷款，且想要从事购房出租的，一定要查看清楚贷款合同中的规定，确保自己不会违规。一些贷方也允许借款人将普通住宅贷款转换为购房出租贷款。
除了这些必须知道的规则外，很多房东也非常关心一个问题，那就是如果与租户发生经济纠纷，或者遇到“流氓租户”霸住房产的行为，又如何来应对呢？
在今天的文章中，我们继续说一说这些问题。
在保护租客的同时，英国也出台了一些保护房东的合法权益。如果有“流氓租户”不支付租金，霸占出租房，可以通过以下方式应对：
政府最近公布了一项帮助房东打击反社会租客的行动计划，这个计划暂未确定生效日期。
之前，房东只有在租客被定罪后，才能因租客的反社会行为终止租约。而新提案将取消对定罪的要求，这意味着房东仅凭切实的证据就可以驱逐具有反社会行为的租客。
英国住宅房东协会的James Wood表示，众所周知，反社会行为很难证明。 他说:“大多数受害者将是邻居或其他租户，他们害怕在法庭上提供证据，这是可以理解的。”
专家建议，如果房东发现租户出现反社会行为的现象，可以给其他租户和邻居一个秘密举报的渠道。如果他们还能保留事件发生时的相关证据，这将非常有利于房东。
专家还表示，向警方或当地政府报告这种行为也会有所帮助。你应该警告租户，他们的行为是不可接受的，同时尽量保护告密者的身份。
在房屋出租期间，必然存在一定的磨损。但如果租客损坏了房产或者家具等，房东可以从押金中扣除相关费用。
自然磨损和财产损坏之间有明显的区别。墙上的划痕和坏掉的电器是自然磨损的例子，而地毯上的香烟烫伤、坏掉的椅子或过载的插头插座都属于损坏。
在出租房产之前，房东最好准备一份库存清单，列明房产中的物品以及这些物品的状况，未来可以作为解决纠纷的依据。
在遇到租户拖欠租金的情况时，房东需要及时和租户沟通。
Landlord Action的创始人Paul Shamplina表示：“一个好租户不会一夜之间变坏。如果租户停止支付租金，房东应该尽快与他们联系。如果这个问题只是暂时的，房东可以和租户协商，弥补租金。”
然而，如果双方无法达成妥协，并且租户超过两个月未付房租，房东可以决定根据《第八条（Section 8 notice）》发出通知。这给了租户14天的付款期限。
如果租户仍未支付租金，房东可以向法院起诉，申请财产占有令（ a possession order）来弥补损失。
英国住宅房东协会的James Wood表示，或者，如果房东还想继续租下去，他们可以通过“Money Claim Online”申请只赔偿欠款。
“Money Claim Online”是一个在线门户网站，由英国法院和法庭服务运营，允许索赔最高10万英镑。
众所周知，英国即将对租赁法进行改革。据悉，英国政府可能会取消无过错驱逐（ “no-fault” evictions），即我们常说的第21条（Section 21 evictions ）。
这也让很多房东担心未来无法驱逐租户，但实际上，除了第21条，房东还可以通过第8条（Section 8）来维护自己的合法权益。
不过，不同于第21条，第8条要求房东必须要有正当的驱逐理由，包括财产损失、拖欠租金或反社会行为等。
房产圈的结尾提示 ：
在英国进行房产租赁时，需要注意的事项很多，虽然这些法律法规看似繁琐，但在必要的时候，却能保护租户和房东的合法权益，保障整个市场的安全和稳定运行。
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