长期发展观下的绿城中国：做行业复苏的领跑者

2023-03-30 11:03

尽管过去一年房地产行业经历了前所未有的深刻调整，但绿城中国还是向市场交出了不错的答卷。

2022年，绿城中国营收再创新高，报告期内共实现收入1272亿元（人民币，下同），较2021年增长27%；年内实现利润88.95亿元，同比增长15.7%，核心归母净利润增长11%。值得注意的是，绿城中国行业排名连续四年稳步上升，凭借3003亿元的销售额升至排行榜TOP4。

业绩增长仅仅是“优等生”的外在表现，其在投资、服务、产品、运营等维度的均衡发力和相互促进，才是绿城收获稳健向好发展的根本。因此，探究绿城中国成绩背后的管理内核，对处于复苏之中的房地产行业而言有着特殊的意义。

“狙击式”投资背后的长期思维

近年来，绿城的投资方式显然大不相同。

一方面出于对市场的提前判断，另一方面则是对长期价值和高潜力的选择，绿城锚定了“狙击式”投资——注重聚焦和转化，从而降低投资风险、提高效率。

狭义上的狙击式投资，在于通过对市场的深入研究和精细分析，选择具有长期价值和高潜力的优质项目进行投资，在这一基本战略指导下，2022年绿城团队在一二线城市和优质三四线城市拿下了27个新增项目，新增货值1037亿元。其中，一二线城市新拓货值占比高达92%，并且牢牢抓住了嘉兴、金华、台州等浙江优质三四线城市的结构性机会。

跳出项目和区域，绿城这位“优等生”对于狙击式投资有着更广义的理解。从大方向来看，绿城中国逐年聚焦纯住宅开发，截至2022年末，其商办物业仅占新增货值的0.5%；而从投资行为本身来看，绿城更是紧抓高效转化，将狙击式投资贯彻始终。

以大本营杭州为例，2022年绿城新获16个项目，当年即开盘13个，去化率达到91%。

更值得一提的是，绿城近三年来主动提升权益比例，从2020年的57%快速升至2022年的69%，牢牢锁定高潜力项目的长期价值。

高效盈利模式：“一年两熟”提质增效

投资实现精准转化之后，运营效率则成为衡量企业盈利能力的另一把标尺。

尽管2022年全国房地产投资增速普遍放缓，据国家统计局公布的数据，全年住宅新开工面积88135万平方米，下降了39.8%，但绿城中国却通过“集团-城市公司”两级架构的落地，压缩管理层级，提升效率效能，以全覆盖的精细化管理实现“一年两熟”。

从拿地到开盘的周期缩短至5.5个月，从拿地到经营性现金流回正从1年缩短至7.9个月，一笔资金在12个月之内实现两次轮转。观察其近三年数据可见，“住宅当年转化率”从15%、21%跃升至了2022年的48%。

在杭州，绿城中国更是做到了从拿地到首开平均周期4.7个月，2022年有5个项目实现了经营性现金流回正。2022年，绿城中国总合同销售金额为人民币3003亿元。其中，绿城自投项目合同销售金额约为人民币2128亿元；归属于绿城集团的权益金额约为人民币1224亿元，权益比提升至58%。自投项目销售均价约为每平方米人民币26823元，处于行业内较高水平。

在多重精细化管理之下，2022年绿城以102%的整体回款率，保持在行业的高位，除了保障公司现金流有效支撑外，也为再投资储备了充足的粮草。

优等生的实力：“霸榜”核心城市

以随变而变、动态刷新，打造行业“特而美”的战略思维让绿城展现了不凡的实力，在一二线城市的优势得以持续巩固，排名大步向前。

绿城中国执行董事、副总裁李骏在业绩会现场表示，“我们在一二线城市的综合去化率达到63%，金额占比85%；特别是在核心城市的排名中处于领先地位，在杭州、宁波、西安、天津、济南等城市，绿城中国排名前5；在北京、长沙、大连等城市都进入了前10；其中北京沁园、杭州月映海棠园、上海青蓝国际等9个项目单盘销售额超过40亿元。”

绿城管理层认为，公司对于产品品质“一号工程”、客户满意度“一号标准”的打造和落地，是其营销导向下在多个重点城市获得成功的关键。特别是产品力层面，2022年绿城揽获中指院、克而瑞、亿翰智库三大机构测评“产品力第一”的大满贯，同时获得54项国内外设计类奖项，备受市场及专业机构认可。

事实上，截至2022年12月31日，绿城仍有累计已售未结转金额约3245亿元，其中权益金额1846亿元，已经提前锁定未来的盈利前景。

2023年，绿城在核心城市的优势仍在扩大。

就在业绩会举行后的第二天，绿城再战杭州土拍，斩获杭州东湖新城和未来科技城2宗优质地块，总价约37.8亿元。

对新一年的投资战略和投资目标，绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰表示，“绿城会在原先的基础上更新投资策略，首先还是会在反复研究选定的核心城市做‘底仓式’的投资，其次再去相对安全的区域进行一些精准投资，做到投一成一。此外，按照总体市场形势以及销售回款量入为出，有计划、分步走，2023年的投资总货值相信会超过2022年。”

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

文/赵冬

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来源: qq

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