长寿时代下的养老产业｜学途笔记·3 月课程

公众号新闻

2023-04-03 00:04

封面图 | 地产 Plus 赋能营学员合影

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 2424 字，预计阅读时间 6 分钟

「未来之路——地产 Plus 赋能营」的 3 月课程围绕养老产业课题，清华大学建筑学院教授周燕珉教授及其研究团队从空间设计角度阐述养老项目开发建设中的常见问题，养老产品的居住需求特征，并且深度解析国内外养老公寓案例。

同时，我们也走进养老社区中的标杆项目「泰康之家·燕园」进行深度考察，沉浸式体验泰康的极致养老服务。泰康之家首席运营官兼泰康之家北京分公司总经理张惠丰从顶层设计、项目运营、客户服务三个维度深入解析泰康之家的经验。

相遇、相识、相知

互动破冰

为了加深同学之间的认识与了解，3 月课程的第一天，我们进行了互动破冰。十余位来自开发企业及房地产上下游企业的同学依次上台发言，进行个人及企业情况介绍，同时班级导师冯仑在现场与大家深入交流与探讨，加深彼此之间的了解。

学员破冰

班级导师冯仑根据同学们的分享，总结出当下企业遇到的一些困难并提出了一些建议：

第一，我国市场经济制度日益完善，要相信市场；

第二，合理规划选址，地产与人口、经济关系非常明显，合理选择建设地址，避免后期陷入被动局面；

第三，企业多业态混合经营，地产企业需要耐得住寂寞做精做专，形成持久竞争力。

因此，房地产企业经营，第一要聚焦，在模式、城市等方面聚焦专注，形成自己的竞争力；第二要专业，养老是抽象层面，在现有市场条件下，增加民政、专有险种等方面的结合，提高入住率；第三要在细分领域创新，企业通过细分领域创新找准自我发展方向，避免进入「死胡同」；第四企业发展需要保持适度的规模。

考察养老社区标杆项目

泰康之家·燕园

3 月 25 日下午，班级导师冯仑和同学们一起实地考察康之家·燕园，零距离聆听泰康之家首席运营官兼泰康之家北京分公司总经理张惠丰、泰康之家北京分公司副总经理兼燕园长寿社区总经理葛明、泰康之家北京分公司副总经理兼燕园长寿社区副总经理张子维对燕园项目进行运营经验的分享以及项目实际运营情况，加深同学们对一个社区养老项目从模式定位到落地全开发流程的理解。

泰康之家·燕园考察

目前，泰康已在北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、杭州、沈阳、厦门、南昌、长沙、南宁 12 个城市开设 13 个养老社区，每个养老社区会配建康复医院，为长者看病住院提供了常见基础病及急诊的医疗条件。

分享交流后，葛明便带领同学们来到独立社区、活力社区及康复医院，参观了古典花园、四季花厅、餐厅、前厅、游泳池、综合型教室、燕园五分钟、阅览区、展览区、康复医院等，让同学们更系统性的了解文化养老、艺术养老、健康养老等综合型养老服务模式。

随后，泰康之家首席运营官兼泰康之家北京分公司总经理张惠丰分析了中国养老现状。

他表示，2022 年出生人口第一次低于死亡人口，到 2035 年我国预计进入到一个深度老龄化社会，而我国大部分老年人服务购买能力不够，同时商业健康险支付比例为 5.4%，较其他发达国家偏低，全国养老院床位空置率达 48%，养老机构的部分资产并未非常好的利用；泰康康复医院是急性医疗为主，在一定层面上承接了社区居民及其他医院的康复服务。

交流现场，同学们就项目顶层设计、项目运营、客户服务等方面进行了互动交流。

泰康之家·燕园考察

《养老项目开发建设概论》

周燕珉

第二天，清华大学建筑学院教授、博士生导师周燕珉教授；清华大学建筑学院博士后、助理研究员秦岭老师；清华大学建筑学院李广龙老师为同学们在养老项目开发建设中遇到的问题、养老居住的需求特征、国内外养老公寓案例分析等方面深入剖析养老地产。

周燕珉

周燕珉教授提到我国开发建设的常见问题有：

1.盲目追求床位数，实际位置比例高；

2.项目定位不准确，供给与需求错位；

3.地产思维做养老，妄图短期高回报；

4.可研报告太空泛，参考价值较有限；

5.标准规范限制多，旧建改造难合规；

6.建设前期少运营，后期仍需再改造。

成功的养老项目既需要战略眼光，又需要精打细算，精准把控客群定位、设计运营密切配合至关重要。

秦岭老师就中国老年人口养老需求特征、现有住房状况等进行阐释，同时提出服务型老年公寓不等于老年人照料设施或普通服务公寓，需要对老人身体状况的动态变化进行产品设计考量；并深入讲解 CCRC 社区的多种养老产品类型及建筑形态，列出新建类、改造类数十家国内外服务型老年公寓案例。秦老师还提到，养老居住产品开发策略的制定需综合市场需求、政策导向、规范标准等因素，既改类项目间差异较大，需见招拆招、灵活应对。

李广龙老师主要就国外老年公寓案例——荷兰生命公寓及住宅客群调研进行系统分析，生命公寓提供独立住房，为老人提供集中健康照护和支持服务。这种模式不仅能给为老人提供在自己家中原居安老直至生命结束的环境，还能够提供社会交往的机会。生命公寓是可提供「居家上门服务+日间照料中心+认知症组团+养老公寓」的综合型养老社区。住宅设计是以人为本，为不同人群的生活需求进行设计。

一个人孤独的思考不如一群人有组织的学习。相信「未来之路—地产 Plus 赋能营」的同学们通过两天充实的课程学习与项目考察，对中外养老产业有了更深刻的理解。

3 月课程落下帷幕，4 月课程即将启程。4 月 22 日-23 日，我们将围绕资产管理主题进行深入学习交流。