金茂的不二法门

2022年的最后一天，北京第9座金茂府——永定金茂府开盘。

彼时正值北方深冬，疫情影响尚未过去，然而在开盘当天，该项目被认购了23亿。在调控最为严格的城市北京，金茂仍旧表现出非常强势的销售势头。

在永定金茂府之前，北京的望京樾项目实现全年热销48亿，位居北京市朝阳区商品住宅销售金额TOP3。

央企背景，豪宅金茂府，住宅科技，高品质……这些贴在中国金茂身上的标签，都是这家房企的前进密码。

〓 金茂大厦

3月28日，金茂发布了2022年的业绩。报告期内，中国金茂取得签约销售金额1550亿元；全年回款1616亿元，回款率104%，创下历史新高；同时，2022年融资成本3.9%，为历史新低，“三道红线”保持全绿档，财务稳健安全。

数据的背后，是金茂核心竞争力的支撑。

纵观2022年金茂的表现，我们可以从中窥探出一些线索，一是对市场极高的适应能力，从而能在地产行业进入深度调整期，可以迅速调整速度，迭代产品；二是强大的运营能力，能在保持安全的同时，不断拓宽自己的边际。

适应市场的产品能力

2022年市场环境突变，不仅对企业的资金实力提出了考验，更对企业的布局、投资和产品能力都有更高的要求。

金茂管理层在业绩会上表示：“中国金茂目前手上拥有的土地储备是能够满足我们全年去化的要求。”

年报显示，截止2022年底，金茂累计拥有二级土储超5250万平方米，其中一二线城市占比达到82%，其中2022年新增土储全部在一二线城市，利润潜力较为可观。值得一提的是，全年新增项目中，城市运营项目贡献31%，进一步巩固了中国金茂的拿地竞争力。全年完成了对中国宏泰发展的私有化，地价锁定了一级项目计容总面积达2291万平米，城市运营规模扩张获得新助力。

据了解，金茂的投资主要聚焦在核心城市和核心地段，大框定了大概15到20个城市，基本都属于一线和强二线城市。

其管理层也表示，最近两年上海、北京的一些重点地段，还有像合肥、南京、成都的一些核心地段的项目去化确实非常好，是未来公司紧盯的重点发展区域。

投资布局是前提，但能够适应市场的产品能力才是核心。

在房地产行业火爆的那几年，热点城市普遍存在着限购限价等政策，导致一二手房倒挂成为主流现象，不断加大的投资属性让产品能力排在了投资回报的后面。

但随着本轮行业的深度调整，房地产的投资属性减弱，居住属性逐渐回归，让很多产品能力强大的企业迅速赢得了市场。

年报显示，中国金茂在多个超一线和一二线核心城市，均实现了优于行业的市场表现。2022年中国金茂在北京、上海、苏州以及环沪地区均实现了超百亿的签约销售业绩。

特别是在改善类的住宅方面，2022年，中国金茂旗下的明星产品金茂府系，在全国多个一二线城市继续领跑市场，成为当地销售标杆：青岛大云谷崂山金茂府，全年实现签约52亿元，荣膺2022青岛市单盘销售金额第一名；成都锦江金茂府充分满足当地改善客群的需要，全年6开6罄，成为主城高端项目的量价标杆；落地太原的首个金茂府——龙城金茂府2022销售均价达全市第一，销量位居太原楼市TOP3。

无论房地产行业发生什么变化，进入到何种周期，对于房企来说，产品能力永远是企业在市场赢得身位的法门。

强大的运营能力

作为中国领先的城市运营商，金茂凭借前瞻性的研判和持续深耕，练就了强大的运营能力。过去的一年，在全行业整体下行的大背景下，金茂实现了多业态持续增长，并推动产业资源持续落位。

商管、酒店等持有类资产运营，对房企来说一直是让人又爱又恨的角色。

一些前几年大量投入此类业务的房企，在地产主营业务受到影响后，不得不将这类资产低价变卖回血。而对于一些拥有了长期运营经验的房企来说，经过多年布局，这类资产已经开始进入收获期。

在商业地产的新变局中，金茂商业卡位进阶，完成了青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城及天津金茂汇的开业。

发力高品质酒店赛道，金茂酒店坚持“轻重并举”，在打造自有酒店品牌的同时，与万豪、凯悦等国际顶级酒店管理集团强强合作。2022年，旗下第十四座豪华酒店——广州南沙万豪酒店顺利开业。

〓 中国金茂旗下第十四座豪华酒店——广州南沙万豪酒店开业

截至2022年底，中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为196.7万平方米、222.9万平方米、109.1万平方米，重点布局在全国一二线及经济圈周边核心城市。

在多元业态助力城市发展的同时，中国金茂继续积极推进产业资源招商及落地。2022年，中国金茂累计完成411家产业资源战略签约，新增投资落地21家。2022年，中国金茂完成了对中国宏泰发展的私有化，城市运营规模扩张获得新助力。

未来在持有物业方面，金茂希望酒店多做轻资产的管理。

“酒店去年实际上已经签约了13个轻资产项目，储备75个项目，所以应该说大有前程。“管理层在业绩发布会上称，下一步会会加大商业的发展力度。“520（5年内完成全国20座览秀城布局）是我们一个主战略，去年有两个览秀城和一个金茂汇的开业，明年可能还会有同样多，通过两三年的发展会有10多个览秀城慢慢起来，对我们未来的整个商业发展做一个很好的筑基。”

对此，金茂管理层表示：“金茂一直以来秉持双轮战略，所以持有这块体量比较大。另外金茂在REITs方面的经验比较丰富，我们现在大概有520万平方米这样的一个持有物业在营和在建，而且酒店在香港做过business trust，我们希望能够尽快抓住这样的一个政策窗口，能够尽快把REITs平台搭起来。”

未来很长，变化很大，企业应该随着市场的变化去调整姿态，但骨子里仍需要有坚定的价值需要恪守。

为客户提高好的产品，为市场提供多种类的服务、为社会提供更多价值。变化的东西养活了企业，视为“术”，不变的东西铸就了企业，视为“道”，二者的统一才能让企业长久健康。

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