我不理解！人口开始负增长，学校一孩难求，为啥还在抢学区房？

转载自 | 楼市黄大大

作者| 瓜片

楼市，从未如此分裂。

一边是学校招不到孩子，另一边却在疯抢学区房。

学区房，到底凉了没？

这一天来得太快了。

学校太多，孩子开始不够用了。

前段时间，#首轮幼儿园关停潮已到来# 的话题开始刷屏。一场价格战，在民营幼儿园之间率先打响了。

过去民办园学费一个比一个高，现在却身段一个比一个低，甚至打出了“交100元顶300元，交200元顶1000元”等各类口号。

面对“最难招生季”，北京一家民办幼儿园的园长忍不住感叹道：两年前，还是孩子们追着我们跑；现在，是我们追着孩子跑。

同样是在北京，楼市却呈现出另一幅场景。

对口中关村三小的蜂鸟家园，最近半年以来热度持续飙升。

安居客平台数据显示，小区均价已经从2021年12月的约15万/平，一路升至17万/平。

也就是说，一套60平的刚需房，总价破千万。

谁看了不得说一句：不愧是帝都！

高出天际的房价，并未劝退望子成龙的学霸爹妈。

海淀区一位中介透露，春节前门店月均成交3-5单，二月没结束已经签了38单。

这个节奏，简直是在抢。

学区房热度破表，并非一座城市独有的现象。阴跌几年的天津，学区房也支棱起来了。

         

从成交结构来看，2月天津卖掉的1万多套二手房里，仅河西南开两个区，就占到了近4成。

凭什么？还不是为了给娃读书。

众所周知，河西区和南开区，其实只卖一种房子：学区房。

好容易等到周末有空看房，业主却不答应了，非要坐地起价。

从买方市场，到卖房市场，转换速度快得令人猝不及防。

同样的事情还发生在南京。两个双学区顶流小区，手牵着手把房价“天花板”给掀了。

金鼎湾今朝天下，坐拥拉小+29中，最近成交单价突破了10万/平。

汉口西路小区，能读力学小学+29中，成交单价超9.8万/平，且成交周期仅2天！

看着热火朝天的学区房市场，相信很多人都有一个疑问：

人口都负增长了，为啥还在抢学区房？

众所周知，人口是楼市的基本盘。

任大首席最广为流传的一句话就是：房地产周期，长期看人口，中期看政策，短期看金融。

但很多人都忽略了一个重要因素：时间差。

2016-2017年，受到“全面二胎”政策影响，出现了连续两年出生人口超过1700万的“小高峰”，也是近二十年里最大一波“婴儿潮”。

近20年新出生人口（万人），来源：说财猫

回想那两年，全国各地的产科都“一床难求”。记得一位县医院妇的朋友告诉我，产床甚至摆满了走廊，就这样还要排队才能进来。

转眼间孩子长大了。2022-2024年，正是这批“婴儿潮”出生的孩子集体上小学的时候。

所以说，学区房市场在今年突然井喷，几乎是必然的。

而随着出生人口断崖式下跌，2020年出生的孩子，比2017年足足少了523万人。

生源足足少了523万人，幼儿园一孩难求也是必然的。

幼儿园三年读完，接下来被冲击的就是小学，以及价值高度依附于前者的学区房。

人口负增长，仿佛悬在楼市头顶的一把巨大锋利的镰刀，悄悄地越靠越近。学区房价值被冲击，也是必然的。

然而，镰刀阴影里的房子，却不是被平等收割的。

中国太大，房子太多，冷热不均的楼市，从来都不是“一荣俱荣、一损俱损”的。

很多人还忽略了另一个重要因素：分化。

2023年2月城市房价排行，来源：房价行情网

有些城市，人口源源不断流入，随之带来的入学需求，一定程度上可以弥补出生人口不足造成的空缺。

比如“西北第一城”西安，2021年新增常住人口超过20万人。就连人均GDP“超沪赶京”的陕北榆林煤老板，也要来西安买房生活。

有网友表示，西安高新区某高档小区里，遛弯带孩子的老人都是陕北口音。

这些小孩未来也会在西安上幼儿园、读小学、升初中……住着西安的学区房，变成西安的孩子。

还有跟大家聊过很多次的兰姐，我们的一位客户，虽然生活在银川，但为了孩子读书，前几年就在西安买房了。

换句话说，哪怕西安本地新出生的孩子少了，也有西北其他城市的孩子源源不断补充进来。

再比如天津，一本录取率高达30%，只要高考政策没有根本性变动，永远不缺鸡娃的家长在这里买房。

哪怕出生人口下跌，短期内一二线还能“虹吸”小城市的孩子，维持住学区房的价值。

对于广大人口流失城市而言，当学校开始缺生源，学区房价格开始下跌，那便是冲击波到达的时刻。

我刚刚说到了一个很关键的词：短期内。

大城市的学区房，也必须要有危机感了。特别是那些只有教育属性的老破小“学位壳”，镰刀离得并不远。

学区房的核心竞争力，最根本的还是【生源质量】。

无论是老钱还是新钱，都深谙“知识就是力量”。他们舍得砸下大量资源来投资孩子的教育。

这些人聚集的片区，房价更贵，生源更好，学校就变得越来越牛。

而现在，愿意在老破小里憋屈六年，只为孩子上一个好学校的有钱人，越来越少了。

一些“新贵”聚集的片区，优质生源源源不断涌入，成绩也在屡创新高。相信在不远的将来，会出现一批“新学区房”。

北京西二旗的码农二代，不就把菜小周边的房子考成学区房了吗？

至于很可能会失去唯一“保护色”的老破小，会越来越趋近于真实价值。

有人曾在社交媒体上提问：广州老破小再过一二十年，会怎样？

评论区已经有人给出答案：老破小的未来，是更老的老破小。

参考资料

市界：17万一平的学区房，还能狂飙多久？

楼市黄大大：一顿改革猛如虎！学区房：你大爷还是你大爷

365南京优学家：震惊！树人学区房卖出9.6万/平高价

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来源: qq

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