工资高、房价低，没有35岁中年危机……这个亚洲超一线城市，正在狂抢中国人
之前我们有和大家分享过，
作为普通人，可以在中国香港地理套利的地方，
包括移民、工作、金融、教育等各个方面。
后来，写过了泰国，讲了可以在泰国套利的8个点。
我们还总结过海外教育和中国人能匹配套利的地方。
感受到大家对这种各个国家/领域优势领域总结性的文章的兴趣，
所以今天，继续这个#地理套利#系列。
来写一写日本。
作为普通人，
可以在哪些方面，通过这个国家的一些优势，
让自己的人生可以有更多的选择。
我总结了五个点——
1、日本房产：价格低租金高
2、日本移民：中产能承担
3、日本工作/IT人士在日本找工作
4、日本考雅思：不压分，分数高
5、日本的J-Reits：相对高收益，不过中国人参与难度高
日本房产
日本房产（主要是东京、大阪）可以投资的原因，
是它的房价低，租金收益高且稳定。
东京的二手房均价在4-7万人民币，租金收益率来说，净收益能达到4-6%。
投资日本/东京房产的逻辑，
就是把它当成一个长期稳定的现金流，存一笔钱，
但，它能长期持有的大逻辑并不止于此——
（1）房价
最新的数据，
2月东京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区），即东京最核心的区域，
二手房（按70平米计算）的均价是1亿38万日元（约合人民币516.9万元）。
东京作为亚洲第一大都市，比上海、北京、深圳的房价都低。
日本房价低是有历史原因的，
30年前房产泡沫破裂，日本房价从高峰坠落，
这30年都被誉为“失去的三十年”，房价到当下都没有修复。
所以，买日本的房子（以二手房为主），从价格的角度，它基本没什么溢价。
要涨当然也并不容易，毕竟30年痼疾难除，
但也并不意味着完全没有上涨的空间。
在疫情中，因为“放水”，已经有一波小涨。
所以，
从投资的角度来看，它的房价处于低位，稳定收租是一方面，
但依然还有上涨空间。
（2）日本和日元
日本和日元，在全球有一个很广泛的认知，它是个避险地和避险资产。
这和日本的货币政策有关，日本一直是在低利率的环境，
别的国家在有危机的时候，可能通过降息/贬值来缓解危机，
但日本长期以来就是低息环境，基本没有再降的风险，所以避险资产首先就能想到日本和日元。
比如这一轮硅谷银行破产和瑞信危机，日元大涨，
原因就是钱从美国撤出，寻找安全的地方。
日元就是这种下跌风险较小的资产。
未来的世界不确定性增加，
对于高净值人群来说，
持有一些避险资产是有必要的。
（3）一定情况下可贷款，安全加杠杆放大收益率
外国人买日本的普通公寓不能贷款，
但是买一栋楼，可以申请低息贷款，
举个例子，
一栋楼1000万人民币，首付500万，剩下的钱，以2%的利率贷款。
租金能够cover房贷还有结余，
妥妥的现金流投资，可以极大地放大收益率。
日本移民
这个点可能会涉及到一些朋友的民族情绪，
如果觉得冒犯，可以左上角退出。
其实在整个移民领域，日本一直是比较受欢迎的。
最新的数据，
包括中国人在内的海外人士，在日本定居的意向越来越强，
从国家和地区来看，中国人最多，为76万人。
很多都是高端人才：日本66%的高端外国人才是中国人。
中国人移民青睐日本的几个原因——
（1）日本和中国都是东亚文化圈，包括文字上都很相近，地理距离近，适应起来快。
（2）同属东亚文化圈，日本也卷，但又没有中国那么卷，很多工作可以一直干到退休，中年危机的概念没有那么强。
（3）中国人移民日本常见的两种类型，高度人才签证和经营管理者签证。
（4）日本的教育、医疗福利都比较不错，且人性化。
中国人申请日本移民主要两种方式，
高端人才签证和经营管理签证，
前者针对高学历&高薪人才，
后者针对普通人，
两者对于中产而言都是可负担的。
PS，
我们有个微信群，会分享最新的日本房产/移民及其它日本信息，
有兴趣的朋友，可以添加下方微信进群。
PPS，
日本是个移民政策很奇怪的国家，
常规情况下，拿永久居留比入籍更简单。
但日本不是，5年可申请入籍，10年才能申请永久居留。
日本入籍需要“改姓”，对于华人来说，在心理上会比较难接受。
日本工作/IT人士在日本找工作
日本对外国人找工作，限制不多，
硬件的要求是统招大专或者本科以上学历就可以。
而主要是看雇主愿不愿意招。
所以，语言能力是关键。
这一点来说，国内直接找到日本的工作是有难度的。
因此，不少中国人会先去日本读语言学校（1-2年），毕业之后，直接在日本找工作。
日本是个挺割裂的社会，
一方面老龄化特别严重，另一方年轻劳动力不足，
所以，对于有一定语言能力的年轻人来说，如果不是对专业、工作要求特别高，
找到工作并不难。
按照移民的要求，持有工签满5年（离开不超过3个月），可以申请入籍。
总共满10年可以申请永居（永住）。
另一方面，
如果是IT人士，可能会更容易一些，
因为日本不少的大型公司会在官网面对全世界人才发出招聘启示，
直接在国内投简历就行。
这类职位对日语的要求并不太高，可以以英文面试。
日本政府是比较欢迎IT人才的，因为在新的技术革命中，日本落后了一个身位，
所以很缺IT类的人才，IT人才在日本也不会有35岁的中年危机。
日本考雅思：口语、写作不压分
在国内考雅思，考生多，中国的牛人又很多，
所以口语和写作这种压分很严重。
日本人的英语，看过日剧的朋友应该知道，
确实比较一般，整体的考试环境不卷。
所以，中国人在日本考雅思，确实是有一些优势的。
尤其是口语和口音，会让本地考官惊艳。
可能在国内只能考5.5或者6分，
在日本能提高到6.5分。
其实不一定去日本，
只要不是在中国，
其它国家雅思都没有这么卷。
日本的J-Reits
这是个比较小众的信息。
前面有提到日本房价低，租金收益高且稳定，
所以日本人把房产包装成了金融产品，也就是Reits，
对于低利率环境的日本人来说，
Reits的收益率足够有吸引力，而且比房产的流动性更高。
不过，
比较麻烦的是，
对于中国人来说，
要买J-Reits不太方便，
得在日本本地开银行/证券账户。
实操起来比较困难。
所以这一点，
更多是当个信息了解一下。
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